樓市“冰火兩重天”的分化趨勢(shì)依舊，庫(kù)存高企的形勢(shì)下各地紛紛“出招”，但收效各異。不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家指出，應(yīng)警惕過(guò)度行政化催生新庫(kù)存、配套設(shè)施建設(shè)滯后、忽視人口城鎮(zhèn)化等問(wèn)題“蠶食”去庫(kù)存成效。

“行政之手”過(guò)長(zhǎng)或催生新庫(kù)存

樓市去庫(kù)存成為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。今年2月中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)進(jìn)一步降低非限購(gòu)城市個(gè)人購(gòu)房首付比例，為去庫(kù)存釋放利好。各地也相繼發(fā)力，出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼、擴(kuò)大公積金范圍、擴(kuò)大棚改貨幣化安置力度等措施。

然而，部分地方采取的去庫(kù)存手段卻引發(fā)了爭(zhēng)議，例如沈陽(yáng)市推出“大學(xué)生畢業(yè)5年內(nèi)零首付購(gòu)房”政策，僅存活了不足8小時(shí)即被匆忙撤回。

還有些地方政府在樓市調(diào)控政策中，明確提出對(duì)消化庫(kù)存主體責(zé)任不力、效果不明顯的市縣采取約談和問(wèn)責(zé)。有專家擔(dān)憂，官員可能在考核壓力下成為地產(chǎn)商的“售樓經(jīng)理”。

前國(guó)務(wù)院參事室特邀研究員保育鈞就提醒，政策調(diào)控對(duì)樓市去庫(kù)存將起到積極作用，但同時(shí)也應(yīng)警惕過(guò)度行政化的手段為去庫(kù)存催生新壓力。他說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身規(guī)律，其發(fā)展不可能完全服從于行政手段，實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展需更多依靠市場(chǎng)配置。

耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武也表示，在去庫(kù)存背景下，要防止政府的“行政之手伸得過(guò)長(zhǎng)”。不能將開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給普通購(gòu)房者。如果開(kāi)發(fā)商借著去庫(kù)存的“東風(fēng)”繼續(xù)以高價(jià)賣出房子，嘗到了甜頭后可能繼續(xù)擴(kuò)大投資開(kāi)發(fā)新房，造成市場(chǎng)供給不減反增。最好的方式是讓因盲目開(kāi)發(fā)而陷入經(jīng)營(yíng)困境的地產(chǎn)商自然淘汰，讓無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)規(guī)律的房企得到應(yīng)有“教訓(xùn)”，以堵住庫(kù)存不斷膨脹的源頭。

山水文園集團(tuán)CEO張曉梅坦言，房地產(chǎn)業(yè)瘋狂增長(zhǎng)的背后，企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、管理等能力普遍較弱，難以適應(yīng)新形勢(shì)。“在過(guò)去的十多年房地產(chǎn)商趕上了好時(shí)代，大家‘蓋樓’就像工業(yè)化批量生產(chǎn)一樣，只要建了房子就能賣出去，賺取巨額利潤(rùn)。”

多名專家建議，只有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，讓市場(chǎng)配置煥發(fā)活力，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，最終通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境。

“半市民化”制約消費(fèi)需求釋放

國(guó)務(wù)院去年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》提出，到2020年，要努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人口城鎮(zhèn)化長(zhǎng)期滯后于土地城鎮(zhèn)化。新市民難在城市扎根，購(gòu)房消費(fèi)需求難以提振。在就業(yè)、社保、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面，進(jìn)城農(nóng)民工難享受平等待遇。激活新市民消費(fèi)潛力必須解決該問(wèn)題。

“我國(guó)還處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，面對(duì)人口城市化對(duì)住房的海量需求，本應(yīng)成為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要引擎的房地產(chǎn)卻陷入困境，根本原因是它背離了我國(guó)城市化進(jìn)程的真實(shí)需求。新生代農(nóng)民工進(jìn)城目的不僅為了打工，還希望能夠留下定居。但城市顯然沒(méi)有做好準(zhǔn)備迎接這些新市民，這是農(nóng)民工‘半市民化’現(xiàn)象。”清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為，進(jìn)城落戶難，很多到了四五十歲以后的農(nóng)民工因沒(méi)有基本社會(huì)保障而重返農(nóng)村。各級(jí)政府需通過(guò)戶籍改革去庫(kù)存，促進(jìn)公共服務(wù)均等化、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，提振新市民住房消費(fèi)。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，不能單純?yōu)榱巳?kù)存而鼓勵(lì)農(nóng)民工舉債買房，庫(kù)存去化若只是尋求“接盤(pán)者”，可能引發(fā)下一波高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。房子的功能應(yīng)該是居住，要解決空置率較高的問(wèn)題，應(yīng)注重發(fā)展租賃市場(chǎng)。

目前，一些三四線城市缺乏產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、就業(yè)崗位較為缺乏，農(nóng)民工難以在城市扎根。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委員會(huì)委員張泓銘指出，讓農(nóng)民工進(jìn)城不是簡(jiǎn)單解決農(nóng)民落戶問(wèn)題，還要搞好三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院名譽(yù)院長(zhǎng)林毅夫也提出：“如果就業(yè)狀況比較好，家庭收入快速增長(zhǎng)，過(guò)剩房地產(chǎn)就能多消化一些，企業(yè)的盈利狀況也能得到改善。”

規(guī)劃配套滯后致“有房無(wú)人”

專家認(rèn)為，多年來(lái)地方政府在土地財(cái)政依賴下盲目供地、企業(yè)為逐利盲目開(kāi)發(fā)，卻忽視了相關(guān)配套設(shè)施的完善，導(dǎo)致“有房無(wú)人”現(xiàn)象頻現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，庫(kù)存難去的主要原因是供給過(guò)剩和供需錯(cuò)配，“住宅產(chǎn)品忽略了市場(chǎng)有效需求，項(xiàng)目本身的質(zhì)量問(wèn)題與周邊配套不足亦加大了庫(kù)存去化難度。”

記者調(diào)查了解到，部分城市對(duì)住房綜合配套的城市軟硬件服務(wù)跟進(jìn)滯后、對(duì)居住者的生活便利性規(guī)劃考慮不足，導(dǎo)致庫(kù)存難以去化。以?？?/strong>市為例，該市最大的保障性住房項(xiàng)目永秀時(shí)代城大量限價(jià)房一度銷售困難。該小區(qū)于2014年竣工，共有限價(jià)房6192套，已分配的2000多套中，常住居民只有數(shù)十戶。小區(qū)門前已建好一排商鋪，北區(qū)也有了學(xué)校和醫(yī)院的雛形。但配套設(shè)施建設(shè)僅停留于此，目前仍少有相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐。公共交通方面，最近的公交車站距離小區(qū)也有一公里左右，對(duì)廣大“無(wú)車一族”來(lái)說(shuō)，上下班出行成為一道難題。

針對(duì)此類問(wèn)題，專家建議應(yīng)多渠道完善配套的政策和基礎(chǔ)服務(wù)建設(shè)，促進(jìn)行政區(qū)域布局調(diào)整，為購(gòu)房者配置優(yōu)質(zhì)的就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)條件，培育消費(fèi)需求。以合理的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)新市民生活、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同、協(xié)調(diào)發(fā)展。

“多年來(lái)我們的城市規(guī)劃、房屋的建造背離了人的需求。我們小時(shí)候住的院子里，通常都涵蓋了辦公、生產(chǎn)和居住等功能?，F(xiàn)在的城市里，居住區(qū)、商務(wù)區(qū)等相互分隔獨(dú)立，人們每天從上班到回家在路途上耗費(fèi)了大量時(shí)間。這同時(shí)也對(duì)城市的交通狀況和空氣質(zhì)量造成了嚴(yán)重影響。”遠(yuǎn)大集團(tuán)總裁張躍認(rèn)為，城市規(guī)劃理念和房屋建造理念需要更新，應(yīng)探索城市建設(shè)從“職住分離”向“職住合一”轉(zhuǎn)變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。