近日，本報記者走訪山東、湖南、浙江等地多個三、四線城市發(fā)現(xiàn)，開春以來，新房銷售明顯加快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逐步回暖勢頭。然而，住建部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月份房地產(chǎn)庫存已達(dá)7.39億平方米，增速15.7%，這些庫存主要集中于三、四線城市。加快農(nóng)民工市民化，是消化這些庫存的重要渠道之一。但受到貸款難、落戶難、收入不穩(wěn)定等影響，農(nóng)民工群體在三、四線城市安家置業(yè)仍面臨各種難題，“舉家進(jìn)城”需要進(jìn)一步降低門檻、放寬尺度。

三、四線城市房子好賣嗎？

首付門檻降低，購房者提前出手，售樓處一個星期能賣掉去年一個月的量。各地房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)分化

祖籍陜西榆林的張帥完成了人生中一件大事：今年2月，這個大學(xué)畢業(yè)5年多的農(nóng)家子弟，終于在工作地山東淄博買上了心儀的房子。

“爸媽都是地地道道的農(nóng)民，家里不能提供資助，本來計劃明年才能湊齊首付款，但國家今年初降低了房貸首付比例，原來需要15萬的首付款，現(xiàn)在只要10萬了。”張帥告訴記者，經(jīng)過反復(fù)比較，自己選擇了淄博市區(qū)齊悅花園一套86平方米的兩居室，總價50萬元左右，雖然面積不大，但擁有了自己的房子，圓了多年夢想。

從江西來到湖南株洲打工的陳思紅也買了房。“說實話，買房子對我們來說壓力還是很大的。最近首付比例下調(diào)了，就能少付3萬元左右，差不多相當(dāng)于一年收入，而且稅收也優(yōu)惠了，所以趕緊出手。”首付后，陳思紅月供在2000元左右，感覺負(fù)擔(dān)不小。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份70個大中城市房價同比、環(huán)比增速分別為2%和4.8%。其中三線城市房價自2014年4月以來首次環(huán)比上漲。

“2月份，我們公司20天銷售了50套房子，到3月份一天就能賣出10套，感覺就是在‘搶’，但政策效應(yīng)也在慢慢減弱，現(xiàn)在來看房的多，下單的速度倒是慢下來了。”株洲中房投資有限責(zé)任公司營銷總監(jiān)袁江說，樓市年前開始回暖，從戶型上看，從2015年開始，90—144平方米的戶型最俏，銷量同比增長21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長了21.8%。

記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對于一線城市動輒數(shù)萬元每平方米的價格，三、四線城市價格相對穩(wěn)定，而在三、四線城市中，購房者對價格的敏感度也更高。搜房天下對淄博市今年3月購房者的抽樣調(diào)查顯示，在影響買房的諸多要素中，價格是購房者最關(guān)注的，占比達(dá)27%。除價格因素外，學(xué)區(qū)對購房者買房影響的占比為16%，購房優(yōu)惠政策占比為15%。

不少房地產(chǎn)企業(yè)也抓住當(dāng)前政策有利時機，積極調(diào)整銷售策略，吸引更多購房者。

濟寧華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2011年起在當(dāng)?shù)亻_發(fā)“金色蘭庭”商品房項目，由于配套設(shè)施較完善，加上價格相對周邊樓盤有300—500元的優(yōu)惠，銷售進(jìn)度很快。目前該項目近4000套住房已銷售了75%。3月27日，有小區(qū)“樓王”之稱的5號樓開盤，當(dāng)天去化率達(dá)99%。

“根據(jù)消費者需求，我們現(xiàn)在調(diào)了銷售策略，以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房為主，走低價優(yōu)質(zhì)的路線。”華都財務(wù)部經(jīng)理孔超介紹。

在“金色蘭庭”售樓處，記者看到，雖是工作日，但前來洽談購房的人絡(luò)繹不絕，售樓處工作人員張亞利說，春節(jié)過后這段時間，房子特別好賣，“一個禮拜能賣掉去年一個月的量”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，三、四線城市普遍出現(xiàn)的樓市回暖行情，主要是去年一系列政策累積效應(yīng)的顯現(xiàn)，這其中首付比降低的作用最明顯，讓很多初次購房的剛需階層提前跨過了購房門檻。此外，部分一線城市房價出現(xiàn)的快速上漲，也提高了三、四線城市房價上漲的預(yù)期。

商品房熱銷帶動房貸市場快速增長。湖南銀監(jiān)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，全省個人購房貸款余額3694億元，同比增長20%，增速自2014年12月以來一直在保持20%左右。

農(nóng)民工“舉家進(jìn)城”有多難？

貸款難、落戶難、收入偏低且不穩(wěn)定、非同城待遇等因素，還在制約著農(nóng)民工等群體進(jìn)城買房，多數(shù)人“有心無力”

雖然有利好政策支持，三、四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，不少房地產(chǎn)商也通過降價促銷吸引了購房者，但據(jù)本報記者調(diào)查，受收入水平、政策限制等因素影響，農(nóng)民工等群體在三、四線城市圓買房夢依然阻力重重。

35歲的農(nóng)民工李寶長在淄博市淄川區(qū)打工多年，夫妻倆平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定開支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不錯了。如果在城區(qū)買一套90平方米的房子，至少需要50萬元，每月固定還2000多元的貸款，壓力太大，萬一哪個月的收入落下來，就有可能還不上貸款。

李寶長說：“來淄川打工10多年了，妻子孩子也都跟著來了這邊，很希望在當(dāng)?shù)刭I一套屬于自己的住房，一家人安安穩(wěn)穩(wěn)住在一起。”可是，幾經(jīng)權(quán)衡后，他最終還是選擇了壓力較小的租賃住房。

據(jù)了解，在淄川區(qū)，出于孩子上學(xué)、養(yǎng)老等考慮，農(nóng)民工購房意愿較強。抽樣調(diào)查顯示，淄川區(qū)近七成農(nóng)民工都有在當(dāng)?shù)刭彿康囊庠?，但面對動輒五六千元一平方米的房價，3000元上下且不穩(wěn)定的月收入，加上首付比例、公積金貸款限制等，大多數(shù)農(nóng)民工都是“有心無力”。

在湖南，也存在同樣情況。交通銀行湖南省分行個人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理胡昊給記者算了一筆賬：

以湖南三、四線城市住房均價3500元為例，算下來一套100平方米普通住房的總價為35萬元，按目前市場上首次購買普通住宅20%的首付比例計算，首付金額為7萬元。2015年，全國農(nóng)民工人均月收入是3072元，一名農(nóng)民工用全部工資來支付購房首付，需要2年時間，但如果算上衣食住行、養(yǎng)家糊口開銷，負(fù)擔(dān)三、四線城市普通住宅就比較難了，不但首付高，月供也是不小的開支。

淄博市一項調(diào)查顯示，44%的購房者能接受5000—6000元/平方米的房價，19%的購房者能接受6000—7000元/平方米的房價。而目前在淄博，房屋平均價格在每平方米6000元到7000元之間，部分高端住宅價格則達(dá)到7500—8000元/平方米，低于6000元/平方米的小區(qū)在淄博市非遠(yuǎn)即偏。面對高房價，普通市民尚感吃力，購買力偏低的農(nóng)民工如果單靠自己的力量買房會更難。

不僅如此，由于現(xiàn)行戶籍政策、信貸政策等方面限制，部分外來人口在工作地買房，很難享受到本地居民相同的待遇。

據(jù)建設(shè)銀行株洲分行調(diào)查，目前農(nóng)民工購房量占整個株洲城區(qū)購房總量的25%左右，在縣城占35%，說明農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房的潛力很大，購房意愿也很強，但是農(nóng)民工購房面臨一堆難題。

“農(nóng)民工大多在民企工作，甚至是臨聘人員，收入偏低，收入來源不穩(wěn)定，很難達(dá)到銀行信貸要求。”建行株洲分行行長賀濤介紹，現(xiàn)實中，農(nóng)民工很難出具可靠的收入證明，收入難核實。如果農(nóng)民工是短期工或臨聘人員，大部分正規(guī)企業(yè)不愿意出具收入證明，還有不少農(nóng)民工的每月工資收入是現(xiàn)金結(jié)算，無法提供銀行存款賬戶流水。此外，農(nóng)民工大多未繳納住房公積金，不具備住房公積金按揭貸款申請資格，所以申請房貸難度不小。

賀濤說，農(nóng)民工普遍面臨進(jìn)城難以落戶、生活成本高等障礙，即使成為新市民，醫(yī)保、社保以及子女教育問題也難跟得上，這些都削弱了農(nóng)民工主動購房的意愿。

張帥告訴記者，由于戶口不在本地，自己買房選擇了商業(yè)貸款，利率比公積金貸款高出1個百分點以上，每月還款額3000多元，這筆支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言，自己在買房中遇到了不少現(xiàn)實困難，“因為我的戶口在外地，辦理商業(yè)貸款時，銀行要求我在本地找一個聯(lián)系人，可跟銀行借錢這種事，人家一聽都怕將來惹上麻煩，誰也不愿意提供證明。”

因為戶口問題，張帥還面臨著一個尷尬，“如果把陜西的農(nóng)村戶口遷出來，村里就要把土地收回去，家里父母都不同意遷戶口，可要是不遷過來，買了房子也不能直接在淄博上學(xué)，只能按借讀處理。”張帥不理解，他已經(jīng)在淄博工作了5年，社保、繳稅都在這邊，為啥買了房不能享受跟本地人一樣的待遇？

“現(xiàn)在很多農(nóng)民工和外來人口在工作地買房，更多是為了子女上學(xué)和就近享受公共服務(wù)，如果不把這個環(huán)節(jié)打通，鼓勵農(nóng)民工在城市買房就成了一句空話。”張大偉認(rèn)為，三、四線城市應(yīng)逐步探索以居住證為核心的公共服務(wù)提供模式，農(nóng)民工和外來人口只要在居住地買房了，就應(yīng)當(dāng)享受到與本地人同等的公共服務(wù)。

買房負(fù)擔(dān)能否減一減？

一些房屋開發(fā)政策的限制成為增加買房負(fù)擔(dān)的重要因素，一、二線城市與三、四線城市存在貸款利率倒掛現(xiàn)象，需防止“邊去邊增”的惡性循環(huán)，避免“舊庫存沒解決，新庫存就出現(xiàn)”

對三、四線城市購房者而言，首先盼的就是房企進(jìn)一步降低價格。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍對5月1日將推行的房地產(chǎn)業(yè)營改增較為關(guān)注。有分析認(rèn)為，營改增后將有利于三、四線城市低利潤房企減負(fù)，給當(dāng)?shù)厝齑嫣峁└蠼祪r空間。

淄博市淄川區(qū)頤中房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人趙慧介紹，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本一般占總成本的40%，本次營改增政策規(guī)定將土地成本、建安成本等納入抵扣范圍，如果抵扣充分，估計企業(yè)的整體稅負(fù)下降2%左右，為企業(yè)降房價、促銷售提供了空間。“營改增可以為我們的房價帶來5%的下降空間，大約每平方米能下調(diào)300元。”

一系列房屋開發(fā)政策的限制，提高了房產(chǎn)開發(fā)成本，也是增加買房負(fù)擔(dān)的重要因素。近年來，為解決大城市停車難，一些地方出臺了住宅小區(qū)車位建設(shè)的相關(guān)規(guī)范，普遍要求新建小區(qū)車位住宅比達(dá)到1∶1，這在一、二線城市政策效果不錯，緩解了小區(qū)停車緊張問題，但在三、四線城市，由于居民購車數(shù)量還不多，停車空間較富裕，小區(qū)地下停車位出現(xiàn)了賣不動的景象。

濟寧華都房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)“金色蘭庭”項目一、二期房屋時，按照政策要求同步配建了2600個地下停車位，至今房屋銷售了1700多套，但車位只賣出約600個，占壓企業(yè)資金近1.6億元，每年利息成本近2000萬元。

記者了解到，為了盡量不占壓資金，不少房地產(chǎn)企業(yè)采取了搭配銷售的策略，即購買一套住房必須同時購買一個地下車位，但動輒10萬元以上的車位對三、四線城市購房者是一筆不小的負(fù)擔(dān)，加之銀行和公積金中心普遍不接受車位作為抵押品進(jìn)行貸款，相當(dāng)于提高了購房者的首付比例。

除了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)主動降價，銀行的信貸支持也很重要。張大偉告訴記者，目前三、四線城市普遍執(zhí)行20%首付比例，杠桿率已經(jīng)處于較高水平，繼續(xù)降低首付比例可能性不大，未來的信貸支持主要是通過引導(dǎo)利率下行，降低買房者的購房成本和還款壓力。

相關(guān)資料顯示，我國銀行總體吸收存款成本在2.1%—2.2%之間，銀行業(yè)正常的經(jīng)營成本約1%，總體資金成本在3.1%—3.2%之間，而目前長期貸款利率在4.8%以上，銀行放貸利率存在進(jìn)一步下降的空間。

由于三、四線城市金融業(yè)競爭相對不足，利率沒有充分市場化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到八二折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這顯然不合理。”張大偉說。

此外，如何進(jìn)一步發(fā)揮好公積金在降低買房負(fù)擔(dān)方面的作用，值得探討。張大偉建議，可以逐步考慮將現(xiàn)行的公積金政策擴大，為購買首套住房的群體提供普遍的低利率貸款支持，同時可以解決現(xiàn)有戶籍、公積金存繳等方面的使用限制。

隨著市場回暖，風(fēng)險因素也有所抬頭，首付比不斷降低，對于未來可能出現(xiàn)的放貸風(fēng)險，銀行要有所防范。有銀行反映，去年以來，有些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商議價能力強，主動要求降低開發(fā)貸款的保證金比例，降低貸款擔(dān)保責(zé)任，銀行一方面擔(dān)心丟失優(yōu)質(zhì)客戶，一方面又怕增加后續(xù)資產(chǎn)質(zhì)量壓力。有些房地產(chǎn)商也開始自己從事金融業(yè)務(wù)，給買房客戶拆借資金，造成本身沒有購買能力的買房人，通過零首付或低首付買房，到銀行辦理按揭貸款，這部分貸款風(fēng)險不小。

淄博市齊商銀行個人金融部個貸中心副主任宋志剛介紹，由于住房按揭貸款大多是中長期貸款，信貸風(fēng)險往往需要在較長時期內(nèi)才能顯現(xiàn)，難以即時察覺。而當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張，資金缺口和債務(wù)規(guī)模不斷擴大，資金鏈緊張，會影響到現(xiàn)金流的平穩(wěn)運行，銀行包括項目貸款銀行和按揭貸款銀行都有可能造成損失。

宋志剛建議，政府應(yīng)加大支持力度，成立風(fēng)險防范基金等，維持購房信貸的安全穩(wěn)定，同時采取購租并舉、適當(dāng)降價等方式，加大對農(nóng)民工等群體購房的支持力度，讓政策紅利真正惠及這一群體。

溫州銀監(jiān)分局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，應(yīng)實行差異化的房貸政策，積極引導(dǎo)各類資金真正投向需要去庫存的領(lǐng)域。監(jiān)管部門要嚴(yán)密監(jiān)測轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款快速增長、按揭貸款首付比例下降的情況下，確保資產(chǎn)質(zhì)量不出現(xiàn)大幅度下降。

值得注意的是，伴隨市場出現(xiàn)暖色，一些待開發(fā)的房地產(chǎn)項目提前開發(fā)了，又興起新一輪投資熱潮。比如，在溫州，近期房市回暖，部分房企拿地?zé)崆楦邼q，中梁地產(chǎn)僅在2015年就拍得8宗地塊，華鴻地產(chǎn)拍得5宗地塊，過多地產(chǎn)項目的集中開發(fā)，極易給企業(yè)帶來資金壓力，倘若市場出現(xiàn)波動，某個項目銷售不暢，將使企業(yè)陷入資金困局。

“眼下，特別需要防范去庫存演變成新一輪土地開發(fā)熱的傾向，防止‘邊去邊增’的惡性循環(huán)。”張大偉表示，在地方財政普遍較困難的情況下，房地產(chǎn)去庫存應(yīng)格外注意遏制地方政府新的賣地沖動，防止“舊的庫存沒解決，新的庫存就出現(xiàn)”，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府積極順應(yīng)轉(zhuǎn)型要求，告別傳統(tǒng)的土地財政思維。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。