上海樓市現(xiàn)“急凍”

上海地產(chǎn)圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購(gòu)令開(kāi)始，每逢暮春之末，便會(huì)有調(diào)控將至的傳聞。過(guò)去幾年這或許只是一劑定時(shí)安慰，但今年3月25日“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策的靴子落地，則成為了一次精準(zhǔn)應(yīng)驗(yàn)。

事實(shí)上，這個(gè)消息已經(jīng)發(fā)酵了一個(gè)月之久。幾乎每個(gè)被房子擊中心結(jié)的人都奮力轉(zhuǎn)發(fā)著來(lái)源不明的信息，有的如往年一般經(jīng)歷了意淫降價(jià)的興奮，有的心懷不屑地將之視作中介營(yíng)銷(xiāo)，而更多迫切希望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購(gòu)房，乃至刷爆了官方的網(wǎng)簽系統(tǒng)……

新政執(zhí)行之后的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶(hù)籍人士購(gòu)房必備的社保繳納年限從累計(jì)2年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，限購(gòu)資格審核流程從交易階段前置到了簽約環(huán)節(jié)……政策之手確實(shí)充滿(mǎn)了鎮(zhèn)靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望城興嘆。

而更大的懸念是，這個(gè)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)整政策究竟能不能驅(qū)走春節(jié)后房?jī)r(jià)暴漲的魅影？

故事一

白領(lǐng)差點(diǎn)被逼回老家

25日上午，陸瀟瀟緊緊抓著手機(jī)，時(shí)不時(shí)點(diǎn)亮屏幕。往常只有當(dāng)美國(guó)大老板偶爾蒞臨，負(fù)責(zé)對(duì)外事務(wù)的她需要張羅發(fā)布會(huì)時(shí)，神經(jīng)才會(huì)如此繃緊。但這一次，她只是在等一個(gè)已經(jīng)“事先張揚(yáng)”的結(jié)果。

“經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月的買(mǎi)房折騰，我承認(rèn)自己心態(tài)也很復(fù)雜，就想第一時(shí)間知道自己有沒(méi)有做對(duì)。”24日晚上她17：00踏出陸家嘴金融圈的辦公樓；17:20沖進(jìn)地鐵站，沿途在便利店買(mǎi)了一個(gè)三明治；18：30跨進(jìn)位于松江新城的開(kāi)發(fā)商網(wǎng)簽中心門(mén)檻，被告知網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)下午2點(diǎn)半就已經(jīng)癱瘓死機(jī)；21:00搶修恢復(fù)后的系統(tǒng)仍然需要排隊(duì)候位；23:50終于趕在新政落地的前夜完成了網(wǎng)簽。

25日上午還不到10點(diǎn)，上海市政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控新政的新聞發(fā)布會(huì)尚未正式召開(kāi)，拿到文字素材的現(xiàn)場(chǎng)記者已經(jīng)將材料拍照傳到網(wǎng)上，各種公眾號(hào)開(kāi)始瘋轉(zhuǎn)新政的條條杠杠。

“看到外地人在上海買(mǎi)房的社保繳納要求從原先只要加起來(lái)滿(mǎn)2年一下子提高到連續(xù)繳滿(mǎn)5年，我松了一口氣，如果不是24日連夜網(wǎng)簽，我們就被限購(gòu)了，一切都是值得的。”陸瀟瀟說(shuō)話間帶著連月來(lái)難得一見(jiàn)的輕松。

和她一樣爭(zhēng)分奪秒的還有數(shù)千購(gòu)房者。數(shù)據(jù)顯示，24日上海一手房網(wǎng)上簽約1776套，25日更達(dá)到了2495套。若以每套住房100平方米計(jì)算，兩天的簽約平米數(shù)就達(dá)到2月份半個(gè)月的銷(xiāo)售水平。根據(jù)規(guī)定，新政即日生效，意味著25日前的網(wǎng)簽仍可以按照舊政執(zhí)行，25日“搶簽”的客戶(hù)則不得不抱憾而歸。

陸瀟瀟告訴記者，去年11月眼看著房?jī)r(jià)暗流涌動(dòng)，她動(dòng)了置換的念頭，“原先的小戶(hù)型雖然位于中內(nèi)環(huán)之間，但面積只有40多平米，生了寶寶以后，父母從外地搬來(lái)照顧，五口人實(shí)在擠不下。”早在去年11月初，這套房子就已經(jīng)被買(mǎi)家接盤(pán)，誰(shuí)知道因?yàn)榻灰走^(guò)于火爆，買(mǎi)家自行前往銀行申請(qǐng)貸款的材料被壓在網(wǎng)點(diǎn)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月，直到今年2月才批下貸款，她的置換計(jì)劃因此變得相當(dāng)被動(dòng)。

在被二手房房主連續(xù)跳價(jià)后，她和先生有了回省城發(fā)展的想法，“我們當(dāng)時(shí)的感覺(jué)是在上海換不到房子了，所以開(kāi)始動(dòng)用各種渠道在省城找工作，其間還在當(dāng)?shù)鼗鹚儋I(mǎi)下了一套公寓，其實(shí)已經(jīng)做好了回去發(fā)展的準(zhǔn)備。”

但最后涉險(xiǎn)“過(guò)關(guān)”的陸瀟瀟還是決定留下。“我是學(xué)金融的，他是學(xué)化工的，在當(dāng)?shù)卣夜ぷ鞫疾豁樌?，去大公司往往要有?qiáng)大的人情關(guān)系，去小公司又不甘心其和上海平臺(tái)之間的巨大落差。”她對(duì)記者坦言，新政將外地人在上海購(gòu)房的門(mén)檻提高到了“全國(guó)最嚴(yán)”，許多剛需被“錯(cuò)殺”。

據(jù)記者梳理，一線城市中，同樣要求外地人繳納社保年限達(dá)到5年的只有北京，但北京并不要求購(gòu)房者已婚，而早在2012年6月上海就已經(jīng)限制單身外地人買(mǎi)房；廣州和深圳目前對(duì)外地人購(gòu)房的社保繳納年限僅為3年。

故事二

留學(xué)生稱(chēng)上海戶(hù)口比美國(guó)綠卡還金貴

如果被新政限購(gòu)，“踏空”的陸瀟瀟可能會(huì)離開(kāi)上海，而對(duì)同樣屬高端人才的陳婷來(lái)說(shuō)，是否回上海也成了兩難抉擇。8年前，她從復(fù)旦大學(xué)物理系畢業(yè)，曾通過(guò)歐盟項(xiàng)目留學(xué)歐洲四國(guó)，后赴美攻讀天體物理學(xué)碩博，前不久剛拿到了費(fèi)米國(guó)家實(shí)驗(yàn)室獎(jiǎng)學(xué)金。

見(jiàn)到記者時(shí)，風(fēng)塵仆仆的陳婷剛結(jié)束長(zhǎng)途飛行，還在倒時(shí)差。“昨天見(jiàn)親戚，大家都在談房?jī)r(jià)，所以我剛回來(lái)也對(duì)新政了如指掌。”雖然是上海“土著”，但對(duì)于升級(jí)版的限購(gòu)政策，她還是連連感慨“戶(hù)口本比綠卡還金貴”，“在美國(guó)買(mǎi)房是不需要綠卡的，只要經(jīng)濟(jì)許可，負(fù)擔(dān)得起房貸就可以。”

回國(guó)發(fā)展一直是陳婷人生計(jì)劃的一部分，“美國(guó)的博士后項(xiàng)目是靈活的，隨時(shí)可以終止，原先我理想的狀態(tài)是適當(dāng)?shù)臅r(shí)間回母校拿教職，或者去上海天文臺(tái)工作，但現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)自己很可能‘回不起’。”

因?yàn)閯?dòng)遷的緣故，陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳，緊挨著父母家，但距離佘山天文臺(tái)和東北角的復(fù)旦都有數(shù)十公里之遠(yuǎn)。“原先有兩種想法，一是在單位附近再購(gòu)置一套，但新政要求五至七成首付，難以承受；另一種方案就是置換，不過(guò)經(jīng)過(guò)這一輪瘋漲，上海住宅的性?xún)r(jià)比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如芝加哥，不可能不糾結(jié)。”

即將從達(dá)拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者，費(fèi)米實(shí)驗(yàn)室所在地距離芝加哥約50分鐘車(chē)程，因?yàn)椴欢萝?chē)，比開(kāi)車(chē)從上海天文臺(tái)所在的佘山到人民廣場(chǎng)時(shí)間還短，“在當(dāng)?shù)鼗?0萬(wàn)～50萬(wàn)美元可以購(gòu)買(mǎi)一套帶花園的復(fù)式四室兩廳，美國(guó)購(gòu)房首付只要求一成，貸款審核的風(fēng)控要求和上海差不多，大約月還款額可以貸到稅后工資的1/2，但是因?yàn)橛蟹抠J抵個(gè)人所得稅的政策，所以實(shí)際上每月的現(xiàn)金壓力比房租還要低2/3。”

至少短期內(nèi)，陳婷打消了回上海的念頭。“在復(fù)旦附近想買(mǎi)一套60平米的老公房至少要330萬(wàn)人民幣，價(jià)格已經(jīng)觸及非普通住宅的范圍，首付七成意味著要拿出230萬(wàn)左右，因?yàn)闆](méi)有在國(guó)內(nèi)繳過(guò)公積金，剩下的錢(qián)只能問(wèn)銀行貸，按照新政，利率要上浮1.1倍，同樣買(mǎi)房，在上海的生活壓力會(huì)比在芝加哥更大。”

據(jù)悉，目前二套房首付成數(shù)方面上海新政也是“全國(guó)最嚴(yán)”，上海原先只要求首付四成，新政將普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。

實(shí)際上，上海“普通住房”即將絕跡。按照標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)環(huán)總價(jià)450萬(wàn)以上，中環(huán)總價(jià)310萬(wàn)以上，外環(huán)總價(jià)230萬(wàn)以上都算作非普通住宅。

“多年前我有學(xué)長(zhǎng)讀完博士回國(guó)，在高校拿到了教職，學(xué)校還有一定購(gòu)房補(bǔ)貼，其實(shí)那個(gè)時(shí)候和現(xiàn)在比，工資是沒(méi)有什么區(qū)別的，但上海房?jī)r(jià)已經(jīng)天翻地覆，這大概是我們這一代人的宿命。”陳婷對(duì)記者無(wú)奈地表示。

故事三

連環(huán)置換“撞車(chē)”新政

記者在采訪數(shù)位購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，與許多被新政擋在門(mén)外的人相比，其實(shí)有驚無(wú)險(xiǎn)完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運(yùn)，由于春節(jié)后的房?jī)r(jià)暴漲主要由置換型需求推動(dòng)，所以“3·25新政”出臺(tái)后，不乏連環(huán)交易觸礁的案例。

來(lái)自第一梯隊(duì)中介的葛蓀雨就見(jiàn)識(shí)到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”。“因?yàn)樯硕ィ珹打算賣(mài)掉自住小戶(hù)型置換成學(xué)區(qū)房，有意向接盤(pán)的是一對(duì)外地小夫妻家庭B，學(xué)區(qū)房的賣(mài)家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學(xué)區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅，‘新政’出來(lái)后，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優(yōu)化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因?yàn)樯绫](méi)繳滿(mǎn)5年被限購(gòu)，所以整個(gè)交易都只能推翻重來(lái)。”

葛蓀雨告訴記者，以往這種復(fù)雜的連環(huán)交易并不多見(jiàn)，但因?yàn)楫?dāng)下置換型需求占主流，所以連環(huán)單越來(lái)越多，新政導(dǎo)致的不穩(wěn)定性也越來(lái)越強(qiáng)烈。“如果是在一個(gè)中介門(mén)店操作的，還能開(kāi)碰頭會(huì)來(lái)協(xié)商，但這個(gè)案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒(méi)有網(wǎng)簽，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來(lái)非常頭疼。”

據(jù)記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀(jì)錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購(gòu)房者最終會(huì)因?yàn)橘?gòu)房資格不符合要求而被迫退房，未來(lái)幾天上?？赡艹霈F(xiàn)大規(guī)模退房潮。

葛蓀雨的另一重?zé)涝谟谒约阂部赡軙?huì)被新政“擠出”。“限購(gòu)以后，上海將進(jìn)入成交淡季，基本今年全靠一季度的業(yè)績(jī)來(lái)養(yǎng)活自己了。”他對(duì)記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤(pán)的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤(pán)不動(dòng)，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜，引發(fā)中介的又一波關(guān)門(mén)潮，“實(shí)在沒(méi)辦法只好回老家。”

有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱(chēng)，去年3月底政府部門(mén)連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)，被認(rèn)為是此前為樓市松綁的肇始，實(shí)行一年至今，以?xún)?nèi)環(huán)內(nèi)的兩個(gè)標(biāo)志性高端樓盤(pán)仁恒河濱城和世茂濱江來(lái)看，按套數(shù)算換手率都達(dá)到了15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤(pán)的換手率也在8%～10%，短期內(nèi)賣(mài)盤(pán)可能更加稀缺。

記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象，周四即政策出臺(tái)前一天成交面積達(dá)到最高點(diǎn)，為21.42萬(wàn)平方米，周六和周日分別降到5.92萬(wàn)平方米和4.15萬(wàn)平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點(diǎn)相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。