首套房首付比例最低20%,契稅營業(yè)稅“雙降”,契稅首套房按“區(qū)”認定,公積金貸款額度提高等一系列樓市去庫存政策接連出臺,帶動了3月濟南新建商品房特別是新建住宅網(wǎng)簽量的大幅上升。省城樓市“小陽春”會不會開啟新一輪漲價周期?近日,記者進行了采訪調(diào)查。

3月新建住宅成交量超15000套

“不好意思,我不一定有時間接受您的采訪,來看房的客戶太多了,現(xiàn)在還沒吃午飯呢。”3月30日下午2時許,田莉珍給記者打來電話,再次將約定的采訪時間推遲到下午4時。

“今年明顯感覺到樓市溫度比去年高了些,不只我們這個樓盤,同行也都有這種感覺。”當記者按約定時間走進售樓處時,田莉珍只能趁送走一撥客戶的間隙和記者聊上幾句,她說這樣的狀態(tài)已持續(xù)了一段時間。

濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的網(wǎng)簽數(shù)字,也從側面證明了省城房地產(chǎn)市場的回暖。3月31日,510套的新建住宅網(wǎng)簽量為3月的省城樓市畫上了一個句號。數(shù)字顯示,截至3月31日上午,濟南當月新建商品房成交量已經(jīng)達到了21250套,其中新建住宅成交量達到了15593套,與前幾年相比,這是一個極其少見的數(shù)字。

3月濟南商品房網(wǎng)簽數(shù)量的大幅上升,是國家一系列樓市去庫存政策共同作用的結果,這是省城房地產(chǎn)開發(fā)商們的共識。今年以來,先后出臺的首套房首付比例最低20%、契稅營業(yè)稅“雙降”、契稅首套房按“區(qū)”認定、公積金貸款額度提到70萬元等一系列政策,是省城樓市出現(xiàn)“小陽春”的主要原因。

“雖然無論成交量還是回款數(shù)都有明顯回升,但到底能回暖到什么地步,仍需進一步觀察,同行們對當前的房地產(chǎn)市場只能說是謹慎樂觀。”中國重汽地產(chǎn)濟南營銷部經(jīng)理左佳說。

“沒有樓盤敢大做漲價文章”

這個清明節(jié),讓從聊城來濟打工的李青(化名)小兩口窩了一肚子氣,原因正是房子。

今年春節(jié)剛過,兩人就籌劃著買套房子,并把眼光投向了濟南新興的西客站片區(qū),這里的樓盤價格一直穩(wěn)定在每平方米6500—7500元。經(jīng)過考察,李青看中了今年就可交房的一個小區(qū)。

“3月26日,置業(yè)顧問急匆匆打來電話,說最好3月就交定金簽合同,因為集團公司已決定從4月1日起每平方米上調(diào)100元,目前7300元/平方米的均價已比2月漲了一些。”第二天,心中焦急的李青請假來到售樓處,在交1萬抵3萬和總房款再九八折等一系列優(yōu)惠之后,以7300余元/平方米的價格定下了一套90平方米的小戶型。

誰知道剛交了定金沒兩天,這個樓盤就打出了清明大促銷活動,多套促銷房源僅僅6800元/平方米左右。李青又趕忙和置業(yè)顧問聯(lián)系,問能不能改定一套促銷房源,結果置業(yè)顧問說已交了定金不能再改了。“開發(fā)商沒一句實話,來回就是好幾萬呢。”李青憤憤地說。

不過,據(jù)左佳分析,濟南房價總體呈現(xiàn)微漲趨勢。這是由市場供求關系決定的,價格上漲是正常的。

3月18日,國家統(tǒng)計局公布了2月份全國70個大中城市房價變動情況,47個城市環(huán)比上漲。其中,濟南新建商品住宅環(huán)比上漲0.6%,同比上漲2.2%,均創(chuàng)下自2015年3月以來的最大漲幅。至此,從去年8月到今年2月,濟南新建商品住宅價格已連續(xù)上漲了7個月。

“但在目前市場形勢并不明朗的情況下,沒有哪個樓盤敢在價格上大做漲價文章,部分樓盤價格一動未動,部分樓盤向上進行了微調(diào),但基本上也可以忽略不計,目前,開發(fā)企業(yè)在做的仍是靠合理價格抓緊跑量。”左佳說。

“小陽春”難改平穩(wěn)局勢

“濟南的房地產(chǎn)市場并不具備北上廣深一線城市那樣瘋狂漲價的基礎,樓市‘小陽春’并不意味著到了要搶購的地步。”一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者,整體來看,借國家利好政策鼓勵市場充分釋放潛力,抓緊去庫存才是主流。

在濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上,截至4月4日的本月度商品房預售情況中,市內(nèi)五區(qū)和高新區(qū)的商品房可售套數(shù)為239048套,其中住宅44947套。目前,雖然住宅存量仍在正常區(qū)間內(nèi),但去庫存的任務并不輕松。

從根本上決定樓市走向的因素,一個是宏觀層面的國家貨幣政策和區(qū)域內(nèi)的城市人口增長幅度。2015年末,濟南常住人口713.2萬人,比2014年末增長9.07‰;城市化率達到67.96%,提高1.55個百分點。統(tǒng)算下來,城市凈增長人口約在7.5萬人左右。

另一個因素是新婚登記人口。從近兩年的數(shù)字看,濟南每年的住宅成交量在10萬套左右,其中新建住宅的消化量在7萬套左右,二手房在3萬套左右,這與濟南的新婚登記人口基本吻合。相對來說,剛性需求受國家調(diào)控政策和市場調(diào)整的影響是比較小的。

從2015年濟南的土地供應情況看,房地產(chǎn)市場土地需求量出現(xiàn)下滑,開發(fā)商拿地熱情下降,土地市場活躍度不高,在市本級招拍掛出讓的166宗土地中,有151宗為底價成交,只有雪山、興隆等重點片區(qū)競爭比較激烈,這可能會對兩年后的商品房供應產(chǎn)生一些影響。但是,2015年濟南各類商品房新開工面積1690.3萬平方米,增長30.5%,預示著今明兩年的商品房供應量將仍然是一個可觀的數(shù)字。

“歸納人口增長、土地供應和商品房新開工面積等種種因素,可以說濟南今年的房地產(chǎn)市場仍不會出現(xiàn)大的起伏波動,理性、平穩(wěn)、健康發(fā)展的大勢不會改變。消費者大可以保持一個穩(wěn)定的心理預期。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。