近日上海市發(fā)布了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，進(jìn)一步收緊限購(gòu)、限貸政策：1)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限由滿2年延長(zhǎng)到滿5年；2)二套普通及非普通住房首付分別不低于五成和七成。這一如期而至的被稱為上海“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控，旨在抑制上海樓市非理性過(guò)熱。

似曾相識(shí)的情形在五年前也曾發(fā)生于北京——2011年2月北京實(shí)施“限購(gòu)令”、2013年4月提高二手房首付比例至七成，然而調(diào)控以來(lái)北京房?jī)r(jià)卻上漲了44%，遠(yuǎn)高于同期20%的全國(guó)平均漲幅。可能有不少人認(rèn)為如果北京當(dāng)時(shí)不調(diào)控，房?jī)r(jià)會(huì)漲得更猛。那么又該如何理解重慶呢？重慶是全國(guó)一二線城市中唯一一個(gè)沒(méi)有執(zhí)行過(guò)限購(gòu)政策的城市。事實(shí)上除了主要針對(duì)別墅等超高端住宅的持有稅(且稅率不高)之外，重慶幾乎“放任”房地產(chǎn)市場(chǎng)，可是重慶房?jī)r(jià)過(guò)去五年卻只漲了12%。

為什么會(huì)越調(diào)越漲，不調(diào)反而不怎么漲？是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快慢嗎？2015年上海GDP增長(zhǎng)6.9%，重慶增長(zhǎng)11.0%。是因?yàn)槿丝诹魅攵嗌賳幔?015年上海的常住人口在近十年首次出現(xiàn)下滑，而重慶人口呈現(xiàn)回流態(tài)勢(shì)。

那么到底是什么原因?qū)е铝松虾５母叻績(jī)r(jià)？癥結(jié)主要在于供應(yīng)端。

土地供應(yīng)不足。上海建成區(qū)面積占比、居住用地占比和容積率均顯著低于國(guó)際都會(huì)水平，造成住房供不應(yīng)求。即便與國(guó)內(nèi)城市比較，上海建成區(qū)占比僅16%，也遠(yuǎn)低于27%的全國(guó)平均水平，說(shuō)明仍存在大量農(nóng)地。為了打開(kāi)供應(yīng)瓶頸，需要配合土地制度改革，而重慶試點(diǎn)的地票制度非常具有借鑒意義——地票即建設(shè)用地指標(biāo)憑證，通過(guò)占補(bǔ)平衡的原則，既守住了耕地保護(hù)紅線，又緩解了城市建設(shè)用地的緊張，每年為重慶多增14%供地。

保障房供應(yīng)不足。供應(yīng)分層可以滿足不同收入群體的住房需求，實(shí)現(xiàn)房屋的“消費(fèi)屬性”，而極大的降低其“投資屬性”，從而也降低了房地產(chǎn)調(diào)控的必要性。重慶積極構(gòu)建和完善住房以公租房為核心的住房保障體系，保障房供地占比達(dá)到22%，遠(yuǎn)高于上海的14%。

既然是供應(yīng)端的問(wèn)題，在需求端著力顯然是低效甚至適得其反的。

首先，以戶籍限制購(gòu)買(mǎi)資格與戶籍制度改革的總體思路不符。且上海的人口密度并不高，人口和GDP的集中度也不夠，解決“大城市病”的焦點(diǎn)在于加強(qiáng)城市建設(shè)和加大土地供應(yīng)，而非以限購(gòu)措施阻礙人口流入。

其次，首付款比例在中國(guó)仍然偏高。上海提高二套房首付，不僅與市場(chǎng)化改革方向不符，而且香港的經(jīng)驗(yàn)證明在住房供給嚴(yán)重不足的大背景下，高首付比例會(huì)進(jìn)一步惡化財(cái)富及收入分配。

過(guò)往多年的實(shí)踐已證明，需求端調(diào)控在長(zhǎng)期是基本無(wú)效的。限購(gòu)、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過(guò)去五年的房?jī)r(jià)上漲。我們認(rèn)為只有切實(shí)增加供應(yīng)，加強(qiáng)分層住房市場(chǎng)體系建設(shè)，才能構(gòu)建出合理、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。