購房人首付款不僅是最終風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)比例的分配，更是風(fēng)險(xiǎn)管理市場機(jī)制的約束，使商業(yè)銀行有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的“安全墊”和“緩沖期”。當(dāng)“首付貸”演變成“零首付”債務(wù)結(jié)構(gòu)時(shí)，商業(yè)銀行就成了唯一的風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)主體。而沒了“首付貸”，肯定還會出現(xiàn)“金付貸”、“銀付貸”、“快付貸”。

“首付貸”正發(fā)酵成市場的熱點(diǎn)。央行行長周小川說，由于購房人首付資金不是自己的，改變了債務(wù)結(jié)構(gòu)，形成未來違約和還款風(fēng)險(xiǎn)。央行相關(guān)部門亦同時(shí)發(fā)聲，指房地產(chǎn)中介及P2P公司等發(fā)起和支撐的“首付貸”業(yè)務(wù)屬非法金融行為，應(yīng)予打擊。這或許是近年來監(jiān)管部門回應(yīng)金融市場新現(xiàn)象與新行為速度最快、態(tài)度最鮮明和行動最果斷的一次。

筆者認(rèn)為，“首付貸”的主要危害是虛脫風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)主體（購房人），加劇房地產(chǎn)生態(tài)鏈條中各主體對象風(fēng)險(xiǎn)匹配的關(guān)系扭曲，并伴生市場無序力量。“首付貸”主要針對銀行貸款買房且首付資金不夠的人群，大致采取“中介自營、與開發(fā)商合作和第三方平臺獨(dú)立貸款”等三種模式，資金來源雖各不相同，但多與開發(fā)商聯(lián)動。應(yīng)該說，以增加債務(wù)杠桿來消化房屋庫存并不是問題，而通過對象濫配增加杠桿并走向風(fēng)險(xiǎn)主體虛脫的方向，則是十分危險(xiǎn)。這勢必培育并形成“無本獲益”的盲從投機(jī)力量及“無本承險(xiǎn)”的眾多“僵尸”主體。這遠(yuǎn)比單一的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)危險(xiǎn)，是對市場基礎(chǔ)性風(fēng)險(xiǎn)品質(zhì)的侵害。

市場風(fēng)險(xiǎn)主體的虛脫，其本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)向商業(yè)銀行的擠壓、倒逼和集中。從過程上分析，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、購房人和商業(yè)銀行，是房地產(chǎn)生態(tài)的主要風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)者，并具有不同階段與時(shí)期的換位性和轉(zhuǎn)移性，其中商業(yè)銀行承擔(dān)全程市場風(fēng)險(xiǎn)。在房屋未出售前，風(fēng)險(xiǎn)主要由開發(fā)商承當(dāng)，出售后，風(fēng)險(xiǎn)則換位或轉(zhuǎn)移成了購房人。購房人首付款不僅是最終風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)比例的分配，更是風(fēng)險(xiǎn)管理市場機(jī)制的約束，只要房價(jià)下降在首付款額度以內(nèi)時(shí)，商業(yè)銀行至少還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的“安全墊”和“緩沖期”。而“首付貸”演變成“零首付”債務(wù)結(jié)構(gòu)，商業(yè)銀行就沒了這個(gè)“安全墊”，成為實(shí)際上也是唯一的風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)主體。這種風(fēng)險(xiǎn)主體的虛脫，缺失或丟失了風(fēng)險(xiǎn)分散的市場精髓，一方面持續(xù)催生市場的不理性預(yù)期和情緒，另一方面則可能觸發(fā)房價(jià)的連續(xù)下跌風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前市場中“首付貸”規(guī)模大約50億，對房地產(chǎn)市場價(jià)值量和融資額而言，似乎微不足道。說“緊迫危險(xiǎn)”，并不是指諸如“首付貸”等市場行為與現(xiàn)象本身，而是指由這一行為與現(xiàn)象所導(dǎo)致市場風(fēng)險(xiǎn)主體虛脫的趨勢，以及趨勢背后對有效機(jī)制的傳染與撕裂。因?yàn)?，沒了“首付貸”，肯定還會出現(xiàn)“金付貸”、“銀付貸”、“快付貸”之類的行為和現(xiàn)象，關(guān)鍵是要通過機(jī)制性制度安排，使其不要游離出金融風(fēng)險(xiǎn)為本的根本。

需要指出的是，這種由單一力量所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主體虛脫現(xiàn)象，與政策引導(dǎo)和氛圍營造的不當(dāng)息息相關(guān)，尤其與長期以來關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展兩個(gè)“支撐點(diǎn)”的判斷緊密相連。這就是，我國全部金融債務(wù)中，個(gè)人房地產(chǎn)貸款比重不到20%，遠(yuǎn)低于美國等發(fā)達(dá)國家和經(jīng)濟(jì)體，具有市場新力量的巨大空間；我國城鎮(zhèn)化率不到40%，比發(fā)展中國家的平均水平還低，存在鋼性新需求的巨大市場。

現(xiàn)實(shí)并不像設(shè)想的那樣簡單。

截至去年末，在我國的100萬億貸款中，個(gè)人房屋貸款加上商品房開發(fā)貸款約35萬億，其中個(gè)人房屋貸款約17萬億。這一結(jié)構(gòu)中，作為“分子”的數(shù)據(jù)是只少不多，有相當(dāng)部分債務(wù)通過通道與平臺轉(zhuǎn)移和分流了。而作為“分母”的數(shù)據(jù)則是只多不少，商業(yè)銀行全部貸款資產(chǎn)中，存在相當(dāng)數(shù)量的僵尸企業(yè)貸款。另外，按國際貨幣基金組織的統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，我國市場債務(wù)率已超過200%，而全球發(fā)達(dá)國家平均水平是75%，發(fā)展中國家也只在135%左右，說明我國債務(wù)效能不高的同時(shí)，以僵尸企業(yè)為主要特征的無效貸款（債務(wù)）大量存在。如果剔除這一因素，我國個(gè)人房屋貸款與房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的比重，并不算低。因此，判斷房地產(chǎn)未來市場走勢，不可與國外情況簡單類比。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按人口戶籍口徑分類，我國城鎮(zhèn)化率約為37%，按居住半年以上口徑分類，城鎮(zhèn)化率約為52%，的確有極大提升空間，這也成為推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最重要動力。改革開放38年來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與轉(zhuǎn)型，始終與房地產(chǎn)業(yè)相伴而行，并表現(xiàn)出對勞動力“大空間、大包容、大強(qiáng)度”吸附的特征，且“分類+提高”勞動力的功能強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)成長性同樣表現(xiàn)為勞動力的成長性。就是說，在我國“二元”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)背景下，主要從農(nóng)民或?qū)W生渠道轉(zhuǎn)移進(jìn)城市的近3億人口，在完善城市功能和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，實(shí)現(xiàn)了有效與經(jīng)濟(jì)性融合。而未來的城鎮(zhèn)化，情況已有了實(shí)質(zhì)性變化。在解決經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性而不是周期性矛盾中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)整性特點(diǎn)與趨勢，會增強(qiáng)對流動人口的選擇性，而且經(jīng)濟(jì)與流動人口“同向成長”的機(jī)會變少、困難變多、融合變?nèi)?。也許某個(gè)階段和時(shí)期，可實(shí)現(xiàn)預(yù)期的城鎮(zhèn)化率，但由于難以整體提升全社會的收入水平，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的推動方式與效能，會表現(xiàn)出顯著的時(shí)期性特征和歷史性差異。

房地產(chǎn)去庫存要面對現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在最大現(xiàn)實(shí)就是房地產(chǎn)庫存中一、二、三線城市的結(jié)構(gòu)不合理，尤其二、三線城市庫存絕對過剩，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在不同人群收入水平加劇分化。因此，優(yōu)化我國房地產(chǎn)生態(tài)，須特別警惕風(fēng)險(xiǎn)主體虛脫的危險(xiǎn)，須從不同對象、不同環(huán)境和不同階段的實(shí)際出發(fā)，擇機(jī)而行，擇時(shí)而動和擇勢而為，分類、分層、分別推進(jìn)。不能用短期辦法解決長期問題，不能用轉(zhuǎn)移問題的辦法積累新問題，不能用方向偏移的辦法緩釋階段性窘態(tài)，更不能用飲鴆止渴的辦法毀損房地產(chǎn)生態(tài)的基礎(chǔ)。一言以蔽之，面對房地產(chǎn)生態(tài)的多樣化和創(chuàng)新性，不能迷失“分散平衡風(fēng)險(xiǎn)、夯實(shí)優(yōu)化主體”的方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。