又是一年年報(bào)季，不少上市房企都交出了2015年的成績(jī)單。在去年幾乎全行業(yè)轉(zhuǎn)型的風(fēng)潮下，并不是每一家企業(yè)都有亮眼的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。SOHO中國(guó)和碧桂園是兩個(gè)不同案例。轉(zhuǎn)型得與失的背后，也折射出轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)和難度。

本期房產(chǎn)周刊，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咴噲D借梳理不同企業(yè)年報(bào)之機(jī)，尋求上市房企轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)之路。

自SOHO中國(guó)2012年8月宣布從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)持有”模式轉(zhuǎn)型以來(lái)，公司主要業(yè)績(jī)連年下滑，其中營(yíng)業(yè)額、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)連續(xù)三年大幅下滑。其公司年報(bào)顯示，2015年?duì)I業(yè)額跌約84%至9.95億元，毛利下跌74%至7.34億元；凈利潤(rùn)約為5.38億元，同比下跌約87%。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，2015年，SOHO中國(guó)的利潤(rùn)如預(yù)期般有較大幅度的下降，主要原因?yàn)镾OHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型，從銷(xiāo)售物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟谐鲎馕飿I(yè)，這在2015年的利潤(rùn)指標(biāo)中充分表現(xiàn)出來(lái)。

截至2016年3月17日，SOHO中國(guó)收盤(pán)價(jià)為3.67元，這和前幾年最高位的7元相比已近腰斬。

轉(zhuǎn)型之后的SOHO中國(guó)，2012年和2013年上半年的業(yè)績(jī)?nèi)匀恢饕獊?lái)自出售物業(yè)。2014年底，SOHO中國(guó)的股價(jià)跌破6元，其2014年財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額和毛利潤(rùn)分別同比下降58.3%和62.1%，各為60.98億元和30.78億元。

但SOHO中國(guó)表示，其他的指標(biāo)例如低凈資產(chǎn)負(fù)債率、出租的速度、租金的上升幅度則較預(yù)期表現(xiàn)要好。

如今，轉(zhuǎn)型后的SOHO準(zhǔn)備賣(mài)樓了，潘石屹在年度記者會(huì)上表示，SOHO中國(guó)準(zhǔn)備出售上海陸家嘴的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。那么，SOHO在出售世紀(jì)廣場(chǎng)以后，是否又要回到原來(lái)租售并舉的模式？

●租賃收入難解企業(yè)現(xiàn)金流饑渴

優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，理想的商辦運(yùn)營(yíng)模式是先重運(yùn)營(yíng)后重銷(xiāo)售，前后輪一定要跟著走，運(yùn)營(yíng)的同時(shí)也要考慮回報(bào)，運(yùn)營(yíng)是把商業(yè)附加值做高，而這最直觀的體現(xiàn)就是在銷(xiāo)售上。

對(duì)于SOHO中國(guó)現(xiàn)在開(kāi)始賣(mài)樓，薛建雄表示，如今雖然是個(gè)好時(shí)機(jī)，但綜合幾年的情況看，這棟樓的回報(bào)率其實(shí)并不高，如果一開(kāi)始就租售并舉則非常理想，既降低了財(cái)務(wù)壓力又降低了運(yùn)營(yíng)壓力。

2011年，SOHO中國(guó)宣布以18.9億元購(gòu)入嘉瑞國(guó)際廣場(chǎng)（后更名為SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)），而據(jù)記者從中介人士處獲悉，這棟樓現(xiàn)在的單價(jià)為每平方米8萬(wàn)元，總價(jià)大約34億元。

5年過(guò)去了，SOHO中國(guó)選擇了出售，根據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)2015年租金收入約1.1億元，2014年為1.08億元，2013年為0.87億元，3年累計(jì)租金收入約3億元。算上租金收入，如果SOHO全部銷(xiāo)售完畢，將獲得大約37億元，按每年10%的管理成本和財(cái)務(wù)成本計(jì)，共8億元。

在薛建雄看來(lái)，這樣算下來(lái)年回報(bào)率其實(shí)并不高，畢竟這還只是毛利水平，和萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)的毛利比起來(lái)相差甚遠(yuǎn)。

不過(guò)，和5.2%的年租金回報(bào)比起來(lái)還是賣(mài)樓要?jiǎng)澦愕枚?。?jù)了解，目前國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)租金回報(bào)率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業(yè)，依賴(lài)租金的投資回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)30~40年，從租金收入獲得的現(xiàn)金流甚至不夠償付貸款利息。房企在出租物業(yè)期間沉淀的巨大資金壓力可想而知。

●轉(zhuǎn)型尚需時(shí)間

一直以來(lái)，SOHO中國(guó)還在努力尋找“二次轉(zhuǎn)型”的門(mén)道——互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)辦公租賃，并宣稱(chēng)要將公司改造成為一家互聯(lián)網(wǎng)公司。潘石屹一直在努力尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)，以撐過(guò)漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型。

如今，潘石屹轉(zhuǎn)向拋售物業(yè)，其放出的信號(hào)在蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶看來(lái)，是基于整個(gè)市場(chǎng)回暖。宋延慶表示，在今年整體市場(chǎng)上行的情況下，SOHO選擇賣(mài)樓是為了未來(lái)有好的土地儲(chǔ)備和站穩(wěn)市場(chǎng)。

宋延慶告訴記者，SOHO轉(zhuǎn)型的時(shí)候，對(duì)市場(chǎng)判斷有誤，從零售轉(zhuǎn)為持有，而今又轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售，現(xiàn)在價(jià)格比較高，考慮到租售比和資產(chǎn)收益率，賣(mài)掉比出租會(huì)更好些。而SOHO的物業(yè)均在上海、北京等地，核心城市的核心物業(yè)是不可替代的，因此，賣(mài)掉可以從一線城市的物業(yè)升值中獲得更高收益。

但也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，早些年，有了資金和市場(chǎng)底氣的SOHO希望做出些拳頭產(chǎn)品，因此才有了持有物業(yè)的考慮，但做經(jīng)營(yíng)持有的產(chǎn)品狀況是比較重要的，這就對(duì)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的要求非常高，持有出租和銷(xiāo)售快速回籠資金在財(cái)報(bào)上顯示的結(jié)果天差地別。

該業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO現(xiàn)在的問(wèn)題是沒(méi)有核心物業(yè)，早些年，SOHO銷(xiāo)售的物業(yè)從市場(chǎng)口碑和經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看不是很好，但在財(cái)務(wù)報(bào)表上和股東方面來(lái)說(shuō)做得不錯(cuò)。

另有房地產(chǎn)分析師則表示，目前SOHO還未找到這樣一個(gè)可以推廣復(fù)制的模式，因?yàn)橐凿N(xiāo)售為主的公司轉(zhuǎn)向以持有為主的公司核心還是在于有強(qiáng)大現(xiàn)金流的核心物業(yè)。畢竟，商辦物業(yè)如果沒(méi)有兩三年的培養(yǎng)，很難達(dá)到長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。

此前，SOHO中國(guó)CEO張欣在接受《福布斯中文網(wǎng)》采訪時(shí)就表示，SOHO的客戶(hù)已經(jīng)將這些樓宇租給了中小型企業(yè)，包括律師事務(wù)所、貿(mào)易公司，以及大量的英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校和美容院，到現(xiàn)在都變成了初創(chuàng)企業(yè)。

上述房地產(chǎn)分析師表示，類(lèi)似于新鴻基的環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)和國(guó)金中心承租能力很強(qiáng)，業(yè)主是金融和高端零售，而SOHO并沒(méi)有這樣的物業(yè)。因此，SOHO沒(méi)有形成對(duì)某一類(lèi)商戶(hù)的招商能力，經(jīng)營(yíng)能力有待進(jìn)一步提升。這主要是由于小企業(yè)讓SOHO3Q的承租能力上不去，因?yàn)檫@些創(chuàng)業(yè)公司并沒(méi)有那么強(qiáng)的持續(xù)承租能力。當(dāng)危機(jī)來(lái)了之后，就很難抵御風(fēng)險(xiǎn)。畢竟不是每家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都能像BAT那樣。

長(zhǎng)期以來(lái)，潘石屹的銷(xiāo)售是通過(guò)圈層互動(dòng)而展開(kāi)的，但這個(gè)模式并不能持續(xù)。上述業(yè)內(nèi)人士表示，雖然SOHO的一些產(chǎn)品在空間設(shè)計(jì)上很先進(jìn)時(shí)尚，但創(chuàng)新畢竟是營(yíng)銷(xiāo)的由頭。最后還是要遵循原始商業(yè)規(guī)則，80%是傳統(tǒng)的東西，但在使用和運(yùn)營(yíng)時(shí)會(huì)面臨挑戰(zhàn)。

上述房地產(chǎn)分析師表示，SOHO缺乏能夠抵御房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流物業(yè)。

對(duì)于SOHO中國(guó)準(zhǔn)備出售上海陸家嘴的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目，該分析師認(rèn)為，SOHO還是回到了賺差價(jià)的老路上，依舊是開(kāi)發(fā)商的快速周轉(zhuǎn)邏輯，而不是產(chǎn)品邏輯。

正常的模式先確立優(yōu)質(zhì)的持有型品牌，有專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)去孵化，另外還要有點(diǎn)睛和造血的產(chǎn)品。SOHO需要強(qiáng)大的招商和運(yùn)營(yíng)能力，把好的有承租能力的金融企業(yè)和零售奢侈品牌引到商業(yè)物業(yè)辦公中去，這樣才能有類(lèi)似于新鴻基這樣強(qiáng)大的現(xiàn)金流。目前來(lái)看，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型還需時(shí)間。

上市房企年報(bào)速覽

SOHO中國(guó)

營(yíng)業(yè)額9.95億元

毛利潤(rùn)7.34億元

毛利率74%租金收入10.52億元

同比增148%權(quán)益股東凈利潤(rùn)5.38億元

核心凈利潤(rùn)4.23億元

核心凈利潤(rùn)率42%

美好集團(tuán)

營(yíng)業(yè)收入46.79億元

同比增122.23%

房地產(chǎn)結(jié)算收入43.24億元

城中村綜合改造項(xiàng)目收益2.86億元

物業(yè)收入4830.62萬(wàn)元

其他業(yè)務(wù)收入2017.44萬(wàn)元

扣非凈利潤(rùn)4.32億元

同比增767.62%

碧桂園

總收入1132.2億元

同比增33.9%物業(yè)銷(xiāo)售收入1094.6億元

同比增33.7%

銷(xiāo)售面積1767萬(wàn)平方米

同比增45.1%

核心凈利潤(rùn)97.1億元

同比增5.1%

萬(wàn)科

營(yíng)業(yè)收入1955.49億元

同比增33.58%

房地產(chǎn)收入1902.13億元

同比增32.52%

物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入29.7億元

同比增49.4%

扣非凈利潤(rùn)176.16億元

同比增13.09%

大龍地產(chǎn)

營(yíng)業(yè)收入6.69億元

同比降45.14%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入4.19億元

同比降44.63%

建筑施工收入2.35億元

同比降47.92%扣非凈利潤(rùn)4852.96萬(wàn)元

同比降58.64%