業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提高交易評(píng)估價(jià)格將令市場上通行的“做低房價(jià)”的空間大大縮減，實(shí)際上將大幅提高二手房交易的稅費(fèi)成本，成為給樓市降溫的一瓢涼水

記者從深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)了解到，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，深圳將于4月1日起對(duì)房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新，調(diào)整后的評(píng)估價(jià)格較目前將提高50%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提高交易評(píng)估價(jià)格將令市場上通行的“做低房價(jià)”的空間大大縮減，實(shí)際上將大幅提高二手房交易的稅費(fèi)成本。

據(jù)記者了解，深圳二手房交易按照評(píng)估價(jià)征稅是從2011年7月11日開始實(shí)施。深圳市評(píng)估中心于2013年首次推出房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格咨詢服務(wù)，并依據(jù)房地產(chǎn)市場變化進(jìn)行例行更新。最近3年，深圳評(píng)估價(jià)的調(diào)整時(shí)間分別是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。而此次調(diào)整相距上次僅隔半年時(shí)間，是時(shí)間間隔最短的一次。

在二手房交易中，主要征收的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等。評(píng)估價(jià)作為二手房征稅的基數(shù)，其變動(dòng)在很大程度上影響了交易稅費(fèi)。由于此前房產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)部提供的二手房過戶評(píng)估價(jià)往往低于市場實(shí)際成交價(jià)，為房屋買賣“做低房價(jià)”提供了空間，因此，通過“做低房價(jià)”避稅成為不少城市二手房市場的通行做法。此番提高交易評(píng)估價(jià)格后，“做低房價(jià)”的空間將大大縮減，從而大幅提高二手房交易的稅費(fèi)成本。

以一套深圳龍崗總價(jià)800萬元、面積超過90平方米的二手房為例（假定是購房者的第二套房，且上家持有已滿兩年），調(diào)整前的評(píng)估價(jià)格僅為市場價(jià)的一半左右，即買賣雙方可以“做低房價(jià)”到總價(jià)400萬元，以交易總價(jià)2個(gè)點(diǎn)的契稅和1個(gè)點(diǎn)的個(gè)人所得稅計(jì)，只需繳稅費(fèi)12萬元左右，較實(shí)際成交價(jià)800萬元應(yīng)繳的24萬元稅費(fèi)少繳一半。而此次調(diào)整后，評(píng)估價(jià)格將比此前上調(diào)50%，即達(dá)到600萬元左右，由此契稅和個(gè)人所得稅加起來將提升至18萬元，即評(píng)估價(jià)格上調(diào)50%，稅費(fèi)成本將相應(yīng)上漲50%。

“這次調(diào)整看似常規(guī)，實(shí)際上是通過增加交易成本以抑制樓市過熱的手段之一。比起稅費(fèi)、信貸等手段，這一招看上去溫和，其實(shí)效果并不弱。”深圳當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)專家向記者表示。

自2015年以來，深圳市房價(jià)出現(xiàn)較為明顯的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1月份深圳市二手住宅價(jià)格同比上漲52.7%。在此背景下，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)上調(diào)勢在必行。“從政府初衷來看，這一調(diào)整是與深圳房價(jià)漲幅相吻合的，是合理的，可以有效避免國家稅收出現(xiàn)損失。從實(shí)際效果來說，將大幅增加買房和投資成本，也會(huì)成為給樓市降溫的一瓢涼水。”上述專家表示。

盡管也有業(yè)內(nèi)人士懷疑此舉是否能起到給樓市降溫的效果，但上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，如果深圳樓市未能出現(xiàn)降溫跡象，不排除政府將出臺(tái)更有力、更直接的行政干預(yù)手段。

事實(shí)上，針對(duì)樓市的過熱，深圳方面已連續(xù)三次表態(tài)，正研究有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。先有深圳市市長許勤在深圳市六屆人大二次會(huì)議記者會(huì)上表示，深圳正在研究調(diào)控政策，確保房價(jià)在合理區(qū)間。隨后，深圳市住建局局長楊勝軍在參加網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)答政平臺(tái)“民生二維碼”活動(dòng)時(shí)再次表示，深圳政府正在研究采取措施調(diào)控房價(jià)。2月26日，深圳市規(guī)劃國土委副主任喬恒利接受記者采訪時(shí)再次指出，如果深圳房價(jià)過高、上漲過快，不僅包括人才在內(nèi)的居民難以安居，而且影響到了整個(gè)深圳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的氛圍，深圳將會(huì)根據(jù)因城施策的原則，果斷采取措施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。