“各地去庫存不要無底線，例如‘零首付’,”3月4日上午，全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)去庫存，開發(fā)商在價(jià)格上要“做減法”，品質(zhì)上要“做加法”，光指望政府救市，“等、靠、要”沒有出路。

黃其森委員認(rèn)為，目前供遠(yuǎn)大于求的高庫存城市，主要是三四線城市。高庫存城市，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價(jià)就降價(jià)，以價(jià)換量，才能爭取主動(dòng)，這是“做減法”。

那么如何對(duì)庫存“做減法”？黃其森建議降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅負(fù)。他表示，各地執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率普遍是在2012、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)處理于最好水平時(shí)定下的2%到6%不等，而今絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。他因此建議，各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。

“零首付”這類“減法”堅(jiān)決反對(duì)

據(jù)此前媒體報(bào)道，截至目前全國已有超過130個(gè)城市出臺(tái)政策，通過公積金新政、降低購置及交易稅費(fèi)、推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。這些政策，不妨視為“做減法”。“只考慮短期行為，不利長效機(jī)制，如“零首付”這類的減法，我堅(jiān)決反對(duì)，”黃其森表示。

另外，黃其森認(rèn)為，開發(fā)品質(zhì)上則要努力“做加法”。庫存大的城市依然有熱銷的樓盤，夕陽行業(yè)也有朝陽企業(yè)和朝陽產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有可為，現(xiàn)在以及將來一段時(shí)間都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

另一方面針對(duì)企業(yè)拆遷、配套難題，改善戶籍制度等也可“做加法”。“一些地塊，開發(fā)商拿到了，但拆遷遺留問題，很令人頭疼。這是政府未凈地出讓，留下的尾巴，若開發(fā)商后期介入拆遷，易引發(fā)社會(huì)矛盾。開發(fā)商往往土地款都交了，卻遲遲不能動(dòng)工、銷售，成本大增，時(shí)間拖延，并不公平。政府有全責(zé)，推進(jìn)出讓地塊的拆遷交付。”

此外，黃其森還認(rèn)為，回購商品房為保障房，強(qiáng)化貨幣拆遷安置等，同樣是做加法。

去庫存和“供給側(cè)改革”

黃其森認(rèn)為，去庫存，體現(xiàn)在“供給側(cè)改革”，開發(fā)單位就要從供給端刺激新需求、新市場(chǎng)，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級(jí)的置業(yè)需求。“看看存量二手房市場(chǎng)，我們可以得出結(jié)論，好房子，太少了。而想改善的客戶，大量且現(xiàn)實(shí)存在著。”

建議豪宅放開限購

黃其森認(rèn)為，北京上海深圳等一線城市地價(jià)漲幅均大，與貨幣寬松、政府促進(jìn)有直接聯(lián)系，但也有其合理性，因?yàn)檫@些地方有產(chǎn)業(yè)、有高購買力人群、有人口流入來支撐。但開發(fā)商并不希望市場(chǎng)暴漲與暴跌。

鑒于北京土地泛豪宅化，黃其森繼續(xù)建議總價(jià)1000萬或2000萬以上豪宅解除限購。“這塊與民生保障無關(guān)，既能促進(jìn)商品流通、滿足市場(chǎng)需求，又能增加政府稅收，兩全齊美。政策還是要有一定超前性，因?yàn)榻窈蠛芸赡鼙鄙仙畹鹊匦卤P均以豪宅為主，持續(xù)下去也會(huì)有去庫存的問題。”

推廣街區(qū)制：新舊有別

在“推廣街區(qū)制”這個(gè)問題上，黃其森建議這一政策新舊有別，“老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，新項(xiàng)目事先要做好相關(guān)道路規(guī)劃。”此外，這一政策還應(yīng)遠(yuǎn)近有別，交通問題特別突出的老城區(qū)，圍墻開放可能更迫切些；但遠(yuǎn)郊樓盤，配套與治安等因素影響，還是可以保留或新建圍墻社區(qū)的。

黃其森還認(rèn)為，舊小區(qū)改造拆墻，一定兼顧業(yè)主利益，為此可以先建立若干試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面鋪展開來。

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