“各地加大房地產(chǎn)‘去庫存’力度，陸續(xù)出臺了鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，直接拉動了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款，表現(xiàn)為1月全國的住戶中長期貸款增加4783億元。”華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負責人楊馳對21世紀經(jīng)濟報道記者稱。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，今年各家銀行普遍將房貸作為資產(chǎn)配置的重點領域之一。

央行公布2016年1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，1月人民幣貸款增加2.51萬億元，同比多增1.04萬億元，較“四萬億”刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬億元還超出8900億。創(chuàng)下單月紀錄新高，超出市場預期及歷史同期均值水平。

天量信貸流向了何處？

從數(shù)據(jù)來看房貸和基建投資成為兩大主力。將央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)分部門觀察可見，住戶部門貸款增加6075億元，其中，短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。上海的個人住房貸款已經(jīng)持續(xù)數(shù)月高位運行。據(jù)央行上?？偛拷y(tǒng)計的數(shù)據(jù)，1月份上海個人住房貸款增加346.3億元，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143.7億元。上海的個人住房貸款已經(jīng)持續(xù)數(shù)月高位運行。據(jù)央行上?？偛拷y(tǒng)計的數(shù)據(jù)，1月份上海個人住房貸款增加346.3億元，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143.7億元。

而在2015年1月上海的個人住房貸款則是同比負增長，當月個人住房貸款增加103.1億元，同比少增13.5億元。

央行上?？偛康慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，上海除了個人住房貸款猛增之外，開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸也開始止跌回升。1月份，上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加135.5億元，環(huán)比多增227億元，同比少增33.7億元。上海是近來全國房價領漲的區(qū)域之一。那么，“水首先流到近的售樓處”是真的嗎？一線城市房價和商業(yè)銀行個人房貸走向如何？上海是近來全國房價領漲的區(qū)域之一。那么，“水首先流到近的售樓處”是真的嗎？一線城市房價和商業(yè)銀行個人房貸走向如何？

房貸利率松綁、首付下調

據(jù)融360監(jiān)測的2月15日至23日30家上海地區(qū)銀行的數(shù)據(jù)顯示，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，也即實際利率降至4.30%。其中，19家銀行的貸款利率低于9折，7家9折，另有4家優(yōu)惠利率在9折以上。具體到銀行，外資行和中小型銀行依然是傳統(tǒng)的打折生力軍，不過條件通常很苛刻。

與首套房貸優(yōu)惠的普遍松綁不同，滬上各大銀行對二套房貸利率依然管制較嚴，監(jiān)測的30家銀行中均無折扣，其中26家依然維持基準利率10%上浮。不過，在首付比例方面已有所寬松，部分銀行已經(jīng)放松至三成。

據(jù)融360相關負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，公司有專門的數(shù)據(jù)采集隊伍，和多家銀行及中介有合作，能獲得他們實際可以批貸的最優(yōu)惠利率數(shù)據(jù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進2月25日對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，最擔心目前房貸過于激進，下半年可能收緊。“在上海房價上漲的大背景下，希望上海各大商業(yè)銀行相對平衡地釋放信貸資源，短期內不搞突擊，同時信貸發(fā)放應該有所側重，可以重點圍繞上海郊區(qū)樓盤進行發(fā)放。市區(qū)樓盤很多帶有改善型特征，從順序看應該先讓給郊區(qū)。”

嚴躍進建議，地方政府后續(xù)應該對上海房地產(chǎn)市場的供求關系做更深入的調研，同時警惕后續(xù)上海市的商業(yè)銀行貸款額度不足的風險，從而助推房地產(chǎn)市場激烈波動。

信貸去哪兒了？

雖然季節(jié)性因素不容忽視，每年一季度特別是1月份，都是商業(yè)銀行貸款投放的高峰期，由于貸款規(guī)模受資本充足率、合意貸款等多重限制，早投放早受益成為商業(yè)銀行提高收益的普遍選擇。從往年的數(shù)據(jù)來看，1月份也通常是年度的一個峰值。

但今年銀行間早投放早收益的心態(tài)更加明顯，特別是在息差收窄和資產(chǎn)荒的局面下，提早放貸有利于保證全年收益。

信貸大增往往意味著經(jīng)濟轉暖，然而情況卻并非這樣。“從與企業(yè)接觸來看，整個基本面沒有看到轉折的跡象。”一位國有大行浙江某支行行長稱，“與其投放給風險大的企業(yè)，個人按揭貸款更為安全，銀行寧可犧牲點利差。”

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，在不良率高企的浙江，春節(jié)前出臺的房貸首付最新政策現(xiàn)已落地。包括中行在內的多家銀行浙江省分行均表示現(xiàn)已執(zhí)行首套最低兩成首付，二套房最低三成首付的政策。這是繼2006年6月之后，商業(yè)貸款最低首付比例首次重回兩成。

但是，在利率上的優(yōu)惠仍不多。以中行浙江分行為例，其首套房貸利率普遍為基準利率。不過，針對優(yōu)質客戶，經(jīng)過總行審批可以獲得最低9折的優(yōu)惠，分行可以審批9.5折等優(yōu)惠。而二套房，中行浙江省分行一位人士向記者表示，目前二套房房貸全部執(zhí)行1.1倍的政策，未有松動。以5年期以上貸款為例，上浮10%后為5.39%。

據(jù)前述人士透露，有銀行正在醞釀下調二套房貸利率至基準利率，但審查非常嚴格，極少數(shù)客戶能通過，另外可能會以購買該行的理財產(chǎn)品或者大額存款等為限定條件。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。