按照住建部的工作規(guī)劃，鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢成為2016年工作中的重中之重。這個掌控著中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的權(quán)力部門，給自己列的任務(wù)清單中，要推進棚改貨幣化安置，2016年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)，并把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點。棚改和“去庫存”并行當前我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型期的兩個關(guān)鍵詞。

在住建部對新一年的工作部署之前，安徽省銅陵市就已經(jīng)在探索這兩項工作之間產(chǎn)生某種聯(lián)系的可能，這座一個月前剛剛得到國務(wù)院點名表揚的轉(zhuǎn)型城市，正在嘗試一個有趣的棚改安置方案。

2016年2月18日，銅陵市一位政府官員告訴經(jīng)濟觀察報，棚改工作最難的一點在于安置問題，但銅陵在傳統(tǒng)的安置方式基礎(chǔ)上，創(chuàng)新了一種“房票”安置方法，讓棚戶區(qū)居民可以選擇用“房票”到城市的任何一個地方買房。

目前，全國棚改的安置方式主要包括貨幣化補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩類。其中，貨幣化補償而現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，主要采取原地建設(shè)安置或就近安置，但安置地點的問題常常成為矛盾點，同時，回遷房所需的建設(shè)用地和建設(shè)周期，給地方政府造成了一定的財政壓力。

銅陵市推行的“房票”安置方式，是通過比照就地或就近建設(shè)安置房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的政策，將按政策應(yīng)安置面積房屋（虛擬安置房）的市場評估價與相應(yīng)獎勵補助紙盒，扣除被搬遷人安置需承擔費用后的余額，以房票形式出具給被搬遷人，由被搬遷人自購房屋安置。需要注意的是，“房票”是被搬遷人購買安置房屋的結(jié)算憑證，不得提現(xiàn)、轉(zhuǎn)讓、贈與。

這意味著，銅陵市政府正在嘗試用一張“房票”來同時解決兩大難題——完成棚改任務(wù)和消化住房市場存量。

住建部部長陳政高在2016年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上指出，2015年，棚戶區(qū)改造開工580萬套，創(chuàng)造了歷史新高，貨幣化安置比例達到28%，對去庫存發(fā)揮了重要作用。

目前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系并不樂觀，大量二三線城市房產(chǎn)庫存持續(xù)處于高位。盡管在過去一年中，各級政府出臺了一系列救市政策，從“3.30”新政到“9.30”新政，從央行的數(shù)次降準降息，到地方政府的各式救市方案。但在房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖之前，中國仍然面臨艱巨的去庫存考驗。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長僅為1%。

2016年年初，銅陵市的“房票”安置細化實施方案落地。當?shù)卣诎l(fā)布的《銅陵市棚戶區(qū)改造房票安置實施辦法》中明確，被搬遷人取得房票后，可選購政府投資的安置房、全市范圍內(nèi)取得預(yù)售許可的商品房、存量房，符合住房保障條件的，可按規(guī)定選購保障房。

對于亟需盤活存量房產(chǎn)市場的城市來說，這一市場化安置方案被期待能發(fā)揮一石二鳥的作用。上述銅陵市政府官員說，“既能緩解房產(chǎn)市場庫存壓力，又能滿足安置需求，讓有限的財政資金發(fā)揮最大的作用。”

不過，這項新的安置方案需要經(jīng)過足夠精準的計算，來判斷“房票”結(jié)算能否節(jié)省棚改成本。上述銅陵市政府官員告訴經(jīng)濟觀察報，“銅陵市現(xiàn)在剩下的棚戶區(qū)大多被規(guī)劃成了非住宅區(qū)，難以就地安置，整體搬遷成本較高，資金問題也是棚改工作中的一大難點，而房票的安置方式，經(jīng)過計算是能夠平衡甚至節(jié)省財政資金的，而且可以節(jié)約土地資源，減少對安置房的土地供應(yīng)。”

按照“房票”制度，政府將先開“房票”，后結(jié)算。對于期房，按照簽約時結(jié)算30%安置房補償款，交付房屋后結(jié)算剩余的70%，減緩了資金支付壓力。同時，地方政府在和房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算時，可以通過協(xié)商商品房銷售各類稅種、政府采購折扣率等方式節(jié)省財政開支。

一位安徽省省級房產(chǎn)企業(yè)負責人告訴經(jīng)濟觀察報，“企業(yè)對此還是歡迎的，尤其是對于房產(chǎn)庫存較高的三線城市來說，這也是緩解庫存壓力的好辦法。但關(guān)鍵是，房票的量是多少，政府是如何為房票設(shè)限的，如果大家都在爭取房票，不在市場上購買了，就會出現(xiàn)炒房票的情況，所以政府在管理時應(yīng)該注意住房保障體系不能擾亂市場運作。”

目前，“房票”安置方式還處在試點階段，在銅陵市的棚改項目中，只有個別項目可以采取“房票”安置。經(jīng)濟觀察報從銅陵市征收辦了解到，“‘房票’的安置方案需要經(jīng)過區(qū)政府討論報批到市里，通過之后，補償方案中提到了才可以使用房票，所以目前只有個別區(qū)的個別項目可以使用‘房票’安置，但從2016年開始，這一方案會得到推廣，今年年初，‘房票’安置的細化實施方案已經(jīng)出來。”

據(jù)了解，銅陵市的“房票”安置方式已經(jīng)得到住建部的贊許。在住建部住房保障司編印的《全國住房保障工作經(jīng)驗交流專輯》中，銅陵成為值得經(jīng)驗推廣的城市之一。

事實上，在明確“房票”安置方案之前，銅陵還已經(jīng)嘗試著邁了一小步，即通過團購商品房的方式解決安置問題。由區(qū)政府成立團購談判小組，通過公開招聘，確定中標企業(yè)，擬定團購方案，報市征收辦備案。一般而言，團購房源以現(xiàn)房為主，首選征收項目周邊的待售商品房項目。

而“房票”安置方案則是在團購商品房的基礎(chǔ)上又做了一些突破。銅陵市征收辦一位工作人員告訴經(jīng)濟觀察報，“‘房票’給出的空間大一些，可以買二手房，也可以在市中心買，團購商品房，則是政府已經(jīng)在附近給你團購了房子，就近安置”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。