4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍不如預(yù)期。4月工業(yè)增加值同比增速5.9%，消費(fèi)數(shù)據(jù)表現(xiàn)疲弱，進(jìn)出口增速均為負(fù);前4月固定資產(chǎn)投資同比增速降至12%，處于持續(xù)下滑通道。在一系列低迷數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)的表現(xiàn)成為數(shù)不多的亮點(diǎn)。據(jù)悉，自去年開始，房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，取消限購、放松銀根、降低稅費(fèi)等。今年以來，樓市政策暖風(fēng)頻吹，在此之下，樓市現(xiàn)解凍跡象。

　　4月回暖跡象明顯 樓市量價(jià)齊升

　　在前四個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落，開發(fā)商土地購置面積也大幅回落，但受政策面利好影響，樓市呈現(xiàn)一些新的變化——商品房銷售面積、銷售額降幅均收窄，而4月全國商品房銷售面積同比增長7.0%，為2014年年初以來首次正增長，此外，房屋新開工面積同比降幅收窄至17.3%。

　　投資繼續(xù)大幅回落。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23669億元，同比增長6.0%，增速較前3月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。4月單月增速由3月的6.51%下滑到0.52%，接近持平。

　　新開工面積有所好轉(zhuǎn)。1-4月份，全國房屋新開工面積3.58億平方米，同比下降17.3%，降幅較1-3月份收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，4月單月房屋新開工面積同比下降14.9%，降幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積降幅雖收窄，但仍處于低位，未來投資增速或繼續(xù)下滑。房屋竣工面積21210萬平方米，下降10.5%，降幅擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　成交面積和成交額跌幅收窄，銷售均價(jià)上升。樓市政策、貨幣政策放松，刺激改善型購房需求持續(xù)釋放。1-4月份，商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，較前3月收窄4.5個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額117739億元，下降3.1%，降幅收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)。不同類型城市商品房銷售面積降幅均有所收窄，但收窄程度不同，一線城市收窄幅度最大。1—4月份，4個(gè)一線城市商品房銷售面積下降2.6%，降幅比一季度收窄9.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　一線城市房價(jià)齊漲。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有48個(gè)(前值50個(gè))，上漲的城市有18個(gè)(前值12個(gè))，持平的城市4個(gè)(前值8個(gè))。同比價(jià)格上漲的城市有1個(gè)，下跌有69個(gè)(上月70個(gè)全部下跌)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局測算，四月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均上漲0.3%。各城市間分化格局進(jìn)一步加劇，其中，一線城市和少數(shù)二線城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，二、三線城市新房價(jià)格總體出現(xiàn)下降。

　　土地市場仍無起色。前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5469萬平方米，同比下降32.7%，降幅較1-3月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款1571億元，下降29.1%，降幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)商依然看淡后市。

　　行業(yè)資金方面，1-4月企業(yè)到位資金36,279億元，同比下降2.5%，降幅較前3月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。從各資金來源同比來看，1-4月累計(jì)數(shù)據(jù)中，國內(nèi)貸款同比下降4.8%，較1-3月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn);利用外資同比下降6.9%，較1-3月回落17.6個(gè)百分點(diǎn);自籌資金同比上升0.1%，較1-3月回落1個(gè)百分點(diǎn);包含定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款的其他資金同比下降3.7%，較1-3月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，1-4月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比下降6.2%和上升2.1%。受益銀行房貸放松，在其它資金均為下降的情況下，個(gè)人按揭貸款有所增長。

　　另從庫存指標(biāo)來看，4月末商品房待售面積為65681萬平方米，同比上升24.7%，較3月末增加683萬平方米，其中，住宅待售面積增加329萬平方米。

　　連續(xù)降準(zhǔn)降息以及降低二套房貸首付比例等寬松政策使得房地產(chǎn)銷售同比明顯回升。預(yù)計(jì)進(jìn)入5月銷售旺季，持續(xù)寬松的信貸環(huán)境將會(huì)放大旺季效應(yīng)，5月11日，央行再降息25個(gè)基點(diǎn)，后期需求入市意愿將不斷加強(qiáng)。但不同城市之間的分化可能加劇，其中，一線城市預(yù)主會(huì)成為市場量價(jià)反彈的“主力軍”;二、三線城市庫存壓力仍較大，市場未來一段時(shí)間仍需面對去庫存壓力。當(dāng)前開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，投資增速未來仍將較為低迷。

　　各級政府紛紛出招托市 政策寬松有望持續(xù)

　　政策持續(xù)放松，為樓市企穩(wěn)回升助力。

　　5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，與大多數(shù)城市類似，意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房首付四成、營業(yè)稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。5月6日，江門市住建局突然召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布放寬實(shí)施了三年多的“限外”政策，同時(shí)降低公積金貸款的門檻。5月10日央行再次宣布降息，決議自2015年5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。繼央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率之后，11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，這些地方五年期以上(含五年)貸款利率由現(xiàn)行4%下調(diào)至3.75%，為歷史最低。

　　目前樓市的一系列政策，仍難據(jù)轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展大趨勢，未來政策仍有很大出臺空間。分析人士指出，從去年四季度以來的政策調(diào)整力度和持續(xù)性來看，樓市目前已經(jīng)迎來了政策寬松周期。

　　下游需求增長仍顯弱 鋼市弱勢延續(xù)

　　投資數(shù)據(jù)全面疲弱，對鋼市信心形成打擊。前4月，固定資產(chǎn)投資增速下滑，制造業(yè)、基建和房地產(chǎn)三大類投資增速全面滑坡。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前4月，我國固定資產(chǎn)投資累計(jì)額為119979億元，同比12.0%;4月當(dāng)月投資額為42468億元，同比增9.58%。鋼材需求總體需求量靠整體投資來拉動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，按每億元固定資產(chǎn)投資消耗2000至3000噸鋼材計(jì)算，4月單月投資拉動(dòng)8500萬噸左右的鋼材需求量。4月當(dāng)月，統(tǒng)計(jì)局鋼材產(chǎn)量為9641.1萬噸。

　　當(dāng)前鋼市整體行情偏弱，供需矛盾依然嚴(yán)峻。若樓市行情好轉(zhuǎn)，對鋼市而言，無疑是一大利好。但是值得注意的是，去庫存仍是當(dāng)前樓市主旋律，大部分城市仍面臨高庫存的現(xiàn)狀，特別是三四線城市。此外，購房成本雖有下降，不過對于中低收入的大部分剛需購房人群來說，門檻依然較高?？紤]到樓市去庫存的背景，投資或仍低迷，新開工面積亦難有明顯改觀，所以對鋼市需求的拉動(dòng)暫時(shí)還不能抱太大期望。

　　此外，由于地方財(cái)政緊張，基建投資增速出現(xiàn)回落?；?xiàng)目規(guī)模大，能很好的抵消房地產(chǎn)投資增速下滑帶來的負(fù)面影響，但資金問題若不能解決，難真正從總量上帶來鋼鐵需求的增長。

　　當(dāng)前，鋼鐵行業(yè)供給量增加，然下游用鋼需求增長仍顯弱，供需壓力再度加大。預(yù)計(jì)在無更有力穩(wěn)增長措施出臺前，鋼市將維持弱勢走勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。