過去的一年，樓市庫存量達到了峰值，房企的日子用“熬”來說一點也不為過。2016年的樓市是否還持續(xù)低迷？河南商報記者多方采訪業(yè)界大佬，試圖描繪出一個比較清晰的樓市輪廓。

【提問1】

樓市政策

會不會比以前有所寬松？

這是一個似曾相識的樓市寒冬，房子不好賣，企業(yè)難賺錢。有人說，經(jīng)歷了2015年樓市發(fā)展的衰退，大量房子賣不出去，嚴重占壓資源，2016年，再多的救市政策也是隔靴搔癢。

當代經(jīng)濟學家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受河南商報記者采訪時，對這種論調(diào)十分反感，他說，持“崩盤論”的人主要為三類：買不起房的人、瞎起哄的人、不了解房地產(chǎn)的人。2016年的樓市將以去庫存為中心，市場分化、去庫存、政策寬松是主要特征。

“‘分城施策’已經(jīng)成為最高決策層認可的房地產(chǎn)市場政策思路，不同城市的房地產(chǎn)政策也會不盡相同。一線城市的政策是從嚴，而庫存較多的部分二線城市和三、四線城市的政策力度將在2016年年中加大，達到一個活躍樓市交易的效果?！敝x逸楓說，今年，部分二、三、四線城市對購買第三套住房的限制政策有望放開。

國務院發(fā)展研究中心原副主任盧中原分析稱，從中長期來看，中國的經(jīng)濟并沒有見底，只是經(jīng)濟發(fā)展中的三大因素發(fā)生了根本性變化，即勞動力減少、資本貢獻率下降、效率提升速度放慢。2016年全國房價存在上漲的壓力，政策會更寬松。同時，他預測，階梯養(yǎng)老政策會在2017年出臺，以釋放更多的市場需求。

中國房地產(chǎn)學會執(zhí)行會長陳貴稱，預計春節(jié)后馬上會出臺去庫存化政策，但是也要清醒地意識到，這些政策可能對二、三線城市起作用，對四線城市卻沒有影響。因為很多四線城市庫存嚴重，房地產(chǎn)業(yè)一直走的是下坡路，根本沒有投資價值。

【提問2】

五年內(nèi)鄭州房價

還能“一路高歌”？

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年12月份全國70城房價變動情況顯示，同比增幅在連續(xù)下跌15個月后首次翻紅，即止跌反彈。上海易居房地產(chǎn)研究院對此作出的預測是，2016年，全國房價會平均漲6.6%。

謝逸楓認為，未來全國樓市的城市區(qū)域差距會不斷擴大，供求關系緊張的一線城市房價會迅速上漲，二線城市房價則會平穩(wěn)上漲，供大于求的三、四線城市則會放緩投資增長速度，房價不會上漲。

他說，現(xiàn)金流是決定開發(fā)商會不會降價的主要原因，融資、庫存及銷售回款速度等都會影響房價變動，城市之間的房價會繼續(xù)分化，中心區(qū)域與郊區(qū)最為明顯。

陳貴自稱房地產(chǎn)業(yè)的悲觀主義者。他認為，2016年，一、二線城市房價上漲是必然的，而三、四線城市房價會一路下滑。他說，對房地產(chǎn)業(yè)來說，以前是現(xiàn)金流為王，現(xiàn)在不僅如此，利潤率也成了王。

談起鄭州房價時，陳貴給出的觀點是：三五年內(nèi)，鄭州房價會一直上漲。這樣說的原因是，鄭州的商品房庫存本來就不大，人口導入量卻很大，城市擴容背景下有更強的吸納能力，區(qū)位優(yōu)勢決定了鄭州房地產(chǎn)的特色。

新田集團總裁馮常生認為，2016年，鄭州市場值得期待，但是，并不會出現(xiàn)價格過猛上漲，可能某些片區(qū)會回落，另一些片區(qū)會繼續(xù)上漲。

【提問3】

誰再高價拿地

就等于找死？

“前幾年，在一線城市拿地，要喝完酒才敢去參加競拍。近兩年，要先嗑藥才敢去參加競拍?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭講了這樣一個段子，來形容樓市下行下的土地市場。他說，一線城市地王特別多，北京地王很瘋狂，動不動就是樓面價5萬元/平方米，2015年年末，深圳爆出全國最貴的地王，樓面價近8萬元/平方米。鄭州也間歇性地出現(xiàn)高價地。2016年，熱點城市仍然會有高價地。

對此，克而瑞集團副總于丹丹則提出了預警。她分析稱，從2015年的土地市場成交排行榜上看，二線城市遙遙領先，因為一線城市已經(jīng)無地可供。

于丹丹說，房企競爭，正在經(jīng)歷從“誰拿的土地價格低”、“誰的產(chǎn)品和物業(yè)品質(zhì)更受追捧”到“誰的資金周轉(zhuǎn)能力強”的轉(zhuǎn)化過程，房企掌握的資金流通量至關重要。

于丹丹認為，中國已經(jīng)進入“金融大年”，到處都有股和債的結(jié)合，金融衍生品越來越多，最近兩年房企競爭激烈，誰拿了高價地就等于找死。

不過，全國性的房企如果要選擇進駐二、三線城市拿地開發(fā)，于丹丹建議，可以毫不猶豫地定兩個城市：廈門和鄭州。這兩個城市最大的特點就是對周邊人口有比較大的吸引力，主要表現(xiàn)在地價的上漲和房價的上漲。

專家語錄

持“崩盤論”的主要為三類人：買不起房的人、瞎起哄的人、不了解房地產(chǎn)的人。——謝逸楓

2016年全國房價存在上漲的壓力，政策會更寬松?！R中原

預計春節(jié)后馬上會出臺去庫存化政策。但是也要清醒地意識到，這些政策可能對二、三線城市會起作用，對四線城市卻沒有影響?！愘F

三五年內(nèi)，鄭州房價會一直上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。