通常國內(nèi)商品房價格由以下幾個方面構(gòu)成：第一，建筑成本。包括水泥價格，中檔水泥每噸400元左右、高檔水泥600元左右。鋼筋，普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。此外，還有工人的工資，現(xiàn)在建筑工人一個月8000元左右，而且還難招到年輕人，主要是60、70后為主。還有管理人員、銷售人員工資。在建設(shè)同面積、同戶型、同品質(zhì)成本上，建安成本都相差無幾，全國建筑材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計成本共計2000元/平米。也就是說100平米的建筑成本最多就是20萬左右。 土地成本和稅費是大頭。土地出讓金是建樓的基礎(chǔ)，大約每平米一線城市2-3萬元。而二線城市3000至1萬元。同時，還要有各項稅費，從增值稅到企業(yè)所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內(nèi)，稅費占到房價50-60%。當(dāng)然還包括監(jiān)理費。正是因為土地價格不同，所以會導(dǎo)致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。 房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)成本。實際上，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地的錢都是從銀行里面借來的，各種房貸的利息都是需要從房價成本中承擔(dān)的。所以，我們經(jīng)?？吹揭恍┥鲜蟹科蟮呢?fù)債率都超過80%以上，有的甚至超過了100%。主要是房企業(yè)只有三分之一的資金是自己的，剩下三分之二的資金是融資的，而融資主要是發(fā)行債券、信托、貸款。如果房企負(fù)債率高，那么融資成本也很高。 小區(qū)各種公用設(shè)施和公攤面積成本。這些雖然屬于公用，但也是房子的附屬。此外，開發(fā)商除了建造房子，還要在現(xiàn)代化小區(qū)里投入資金的，比如種植綠化，建造人工小區(qū)景觀。聘請物業(yè)來管理小區(qū)，開設(shè)會所等這些都可以提高開發(fā)商樓盤的品質(zhì)，但這又是一筆不小開支。 房地產(chǎn)公司在扣除以上各種成本以后，還要加上自己的一塊合理的利潤，這個利潤至少占房價的20至30%左右。所以，我們經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，開發(fā)商叫喊著要轉(zhuǎn)型升級，但房企的業(yè)績年年創(chuàng)新高，中國富豪榜現(xiàn)在主要是房企老板和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)老板爭奪首富。這些年做房地產(chǎn)開發(fā)的真的很賺錢。我們居民買一套房子動輒幾百萬，實際上再好的商品房的成本，100平米也就在20多萬。而真正導(dǎo)致高房價的主要有三大塊：一是土地成本和稅費；二是開發(fā)商的財務(wù)成本支出；三是開發(fā)商的賺取的超額利潤。這些成本支出占80%，而建房成本占比10%都不到。
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。