2015年房地產市場加速分化，北京等一線城市供小于求，房價持續(xù)領漲。部分二線及三四線城市市場恢復緩慢，滯銷嚴重。開發(fā)企業(yè)之間，利潤率普遍下調，大房企集中度進一步增加；中小房企則紛紛剝離地產業(yè)務謀劃轉型。業(yè)內分析認為，2016年樓市在“去庫存”基調下，政策面將趨向寬松；化解產能、拉動需求的刺激政策出臺將是大概率事件，而房價也可能出現(xiàn)普漲局面。

分化不同城市供需情況天差地別

夏菲是我國中部省份一個地級市的房地產銷售人員，由于地處四線城市，他所在的項目存在著嚴重的積壓現(xiàn)象。為了能開發(fā)更多客戶，這段時間他每天打出的電話數(shù)量已經上升到之前的3倍之多。“但得到的回應更多是對方瞬間掛斷電話，有時甚至會受到責罵。”

“您現(xiàn)在看到的已經是現(xiàn)房了，交錢三天后就能拿到房。”接待完這個月的第二個客戶后，他告訴記者，“現(xiàn)在房地產銷售市場和天氣一樣，沒有一絲暖意。很多同事都離職去了省會，那兒市場還相對好些。”

夏菲所描述的情形是他所在的三四線小城的普遍現(xiàn)象，也是今年房地產市場疲軟的一個縮影。當?shù)赜嘘P負責人在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，今年賣出的土地也大幅減少，賣掉的幾個地塊還是降價賣出的。“而之前土地財政最高時可以占到總財政收入的60%以上。”

同樣是三四線城市，河北省廊坊市因為緊鄰北京，加上京津冀一體化政策的帶動作用，當?shù)胤康禺a市場的行情已經開始向房價領漲全國的北京市靠攏。

今年5月份，陳琛在廊坊市燕郊鎮(zhèn)看中了一套單價8000元的二手房，回老家遼寧和父母商量了一周后，這套房子單價已經漲到12000元。不僅如此，當?shù)氐姆績r在短時間內紛紛提價。像陳琛這樣已經交了定金的先期認購客戶被中介公司大量毀約，當?shù)氐姆康禺a中介為了提價愿意向他賠付雙倍的違約金。最終，陳琛做了妥協(xié)，在總價上追加了近40萬元后買下了這套房子。

受陳琛影響，他的一位女同事李萌也看中了北京周邊幾個河北省縣級市房地產市場的升值潛力，首付5萬元后認購了廊坊市固安縣內一個期房項目。李萌告訴記者，簽約一個月的時間，該樓盤的銷售均價已經上漲了1000元，這甚至超過了國內大部分三四線城市一年內的房價漲幅。

根據(jù)中國房地產城鎮(zhèn)化聯(lián)盟針對2016年市場的預測，未來階段一二三四線城市的房價將出現(xiàn)普遍、差別化上漲現(xiàn)象；具體表現(xiàn)為：一線領漲、二線普漲、三四線企穩(wěn)或恢復性上漲、局部城市仍有下跌；另一方面，城市分化、板塊分化、樓盤分化現(xiàn)象將持續(xù)。

發(fā)力促需求政策有望繼續(xù)加碼

供需關系決定了區(qū)域內的房地產市場是“買方市場”還是“賣方市場”。近日，同海咨詢發(fā)布《35個大中城市商品住宅投資價值》報告顯示，重點監(jiān)測的35個城市中，超過80%的城市住宅供應在未來三年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

全聯(lián)房地產商會執(zhí)行會長任志強指出，目前去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。

清華大學教授江憶接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房地產行業(yè)目前面臨著嚴重產能過剩問題。與此同時，在房地產行業(yè)下滑的影響下，建材行業(yè)更是出現(xiàn)了全行業(yè)過剩情況。

針對國內房地產市場大范圍庫存過剩的情況，中國指數(shù)研究院分析認為，在經濟增速下行和高庫存壓力下，今年以來，政府更加重視房地產在促進消費和拉動投資方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產消費潛能，鼓勵需求入市，進而恢復并帶動投資信心。

中指院方面認為，在中央提出化解房地產庫存、促進房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內政策仍將鼓勵住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件。而長期來看，三四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機遇，推進多項措施發(fā)展產業(yè)、吸引人口流入和就業(yè)保障，進而拉動地產需求。

克而瑞方面認為，2016年政府會通過新型城鎮(zhèn)化等各項政策加速三四線城市去庫存，恢復樓市信心。而農民進城購房、租房所對應的需求恰恰是剛需產品，在這樣的情況下，剛需產品占比上升應是大概率事件。

調整房地產行業(yè)內部洗牌加速

中國房地產測評中心副主任回建強在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，近年來，受調控、經濟下滑等因素影響，不少非房地產企業(yè)在涉足房地產后，發(fā)展情況不容樂觀，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況，因而陸續(xù)剝離了房地產業(yè)務。此外，部分以房地產為主業(yè)的企業(yè)由于近年來經營欠佳，也萌生退意，放棄房地產業(yè)務，轉而向全新的業(yè)務方向發(fā)展。

事實上，近年來多個上市房企更名，以改變投資方向，今年這種現(xiàn)象尤為明顯。具體來看，2015年，有10余家房企更名，其中國興地產更名為財信發(fā)展，億城控股先后更名為億城投資和海航投資，轉而進入金融資本類。華業(yè)地產更名為華業(yè)資本，運盛實業(yè)更名為運盛醫(yī)療，進入醫(yī)療健康行業(yè)。同時，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，方興地產更名為中國金茂。

對此，回建強表示，企業(yè)更名是十分慎重的事，現(xiàn)階段更名多代表著企業(yè)的發(fā)展方向正進行轉型或擴展。

在業(yè)內看來，房企加速去房地產化的主要原因是利潤的大幅下滑。根據(jù)WIND資訊近期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，申萬一級行業(yè)下房地產類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率僅為9.66%，較2014年同期的32.92%與11.31%分別下滑4.52個百分點和1.65個百分點。142家房企中，67家凈利潤下滑，占比高達47%。而凈利下滑的企業(yè)中，下滑幅度超過100%的多達28家。

任志強表示，“房企核心盈利能力下滑，財務風險加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種跡象表明，房地產不再具備過去高增長的能力。”他認為，在長期去庫存壓力下，未來對于房地產行業(yè)來說，7%至8%的利潤率將成為常態(tài)。

“中國房地產整個市場進入了深度調整。”盛世神州房地產投資基金董事長張民耕日前在由長富匯銀主辦的2015金融領袖高峰論壇上表示，房地產行業(yè)正面臨著利潤覆蓋不了資金成本的窘境。在此背景下，自有資金將被逐步侵蝕。因此部分中小房企選擇退出。

張民耕認為，未來在3至5年的深度調整中，百強房企集中度可達市場份額近半。

河南建業(yè)集團董事長胡葆森日前也表示，開發(fā)商洗牌僅剩三年時間。他認為，作為資金密集型產業(yè)的房地產行業(yè)，資金流向將決定企業(yè)的去留。因此，未來2至3年時間內，整個中國每年都有新開工項目的開發(fā)商數(shù)量可能會減到10000家以內，甚至5000家。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。