行業(yè)轉(zhuǎn)型期，每個(gè)人都將重新定位自己。

尋找下一個(gè)市場(chǎng)風(fēng)口，不僅是地產(chǎn)商，更是地產(chǎn)資本的聚焦點(diǎn)。曾有過(guò)傳統(tǒng)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的汪浩，是轉(zhuǎn)型地產(chǎn)基金的典型代表。

用基金的方式運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園?，F(xiàn)北京嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行董事汪浩在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，城市更新是房地產(chǎn)下一個(gè)重要風(fēng)口。這其中，寫字樓、公寓以外，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園的更新有著巨大的市場(chǎng)空間。他認(rèn)為，類似于北京這樣的一線城市，尤其是在五環(huán)和六環(huán)之間，存在大量城市產(chǎn)業(yè)改造空間。很多小微企業(yè)聚集在此，而借此改善小微企業(yè)的生存困境會(huì)比眾創(chuàng)空間更有前景。

投資額低增長(zhǎng)下的機(jī)會(huì)

對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)特征越發(fā)明確。一二線城市每逢土地出讓多數(shù)是地王，豪宅供應(yīng)量和成交量頻創(chuàng)新高；與此同時(shí)，三四線城市新建商品房庫(kù)存也創(chuàng)歷史新高，房?jī)r(jià)持續(xù)低迷。

汪浩在轉(zhuǎn)型地產(chǎn)基金之前曾任路勁地產(chǎn)執(zhí)行董事，他在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示：“近期出臺(tái)的利好政策，實(shí)際上是因?yàn)閹?kù)存壓力太大而引發(fā)的投資增速下降過(guò)快導(dǎo)致的壓力。”汪浩認(rèn)為，目前庫(kù)存面積增加，銷售速度放緩，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，新增土地購(gòu)置面積減少情形。除非政府在2016年采取強(qiáng)刺激，否則投資額增長(zhǎng)可能是“零”。

汪浩如今的身份是嘉豐達(dá)執(zhí)行董事。嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司的運(yùn)營(yíng)核心是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、地產(chǎn)基金產(chǎn)品等領(lǐng)域的投資、運(yùn)營(yíng)與管理。對(duì)于他們而言，主要關(guān)注點(diǎn)就是尋找新的投資機(jī)會(huì)甚至較高的投資機(jī)會(huì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1-10月份回落0.7%，已位于歷史次低點(diǎn)。11月末全國(guó)商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達(dá)到歷史峰值：商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)跌幅較大。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生將此形容為“在驚心動(dòng)魄地下滑。”

汪浩認(rèn)為，從2013年到2015年，零售總額增長(zhǎng)緩慢，而固定資產(chǎn)投資增速下降嚴(yán)重。在未來(lái)可預(yù)見的幾年里，受到國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)影響，進(jìn)出口增速也難以增加。而要實(shí)現(xiàn)GDP到2020年翻兩番，他認(rèn)為，這要依靠結(jié)構(gòu)性擴(kuò)張政策出臺(tái)，扭轉(zhuǎn)零售、固定資產(chǎn)增速放緩的趨勢(shì)。也就是說(shuō)，未來(lái)五年，中國(guó)將迎來(lái)一個(gè)“倒逼”宏觀經(jīng)濟(jì)政策擴(kuò)張的環(huán)境。

汪浩認(rèn)為，盡管已經(jīng)步入“白銀時(shí)代”，但房地產(chǎn)行業(yè)也存在機(jī)會(huì)。理論上講，便是“供給側(cè)”改革。“從資產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，不變的是，不動(dòng)產(chǎn)一直是人們配置時(shí)不可或缺的考慮部分；變化的是新形勢(shì)下投資方式、投資策略、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等要素。比如：目光從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)；投資對(duì)象從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理人和資產(chǎn)持有人；關(guān)注重點(diǎn)從高周轉(zhuǎn)的銷售型項(xiàng)目轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目；資金要專注于資產(chǎn)的配置和管理人選擇；資產(chǎn)管理人則需要專注運(yùn)營(yíng)能力的提升能給資產(chǎn)帶來(lái)的增值。”汪浩稱。

城市更新和二次擴(kuò)張

在城市擴(kuò)張邊際有限的情況下，不少地產(chǎn)資本將目光聚焦在城市更新方面。包括傳統(tǒng)寫字樓改造，老舊廠房改造，公寓改造等。

倫敦如今的金絲雀碼頭是倫敦新興CBD，歷史中曾是世界貿(mào)易集散之地，荒廢已久。在80年代，倫敦市政府成立了開發(fā)公司，通過(guò)置換新的功能，如今這里已是高樓林立的金融中心。

這是國(guó)際上城市更新的典型案例。也會(huì)成為汪浩們關(guān)注的方向。

汪浩認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在二次擴(kuò)張過(guò)程中，衛(wèi)星城也存在市場(chǎng)空間。比如，產(chǎn)業(yè)方面，由于租金和資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，外溢到衛(wèi)星城鎮(zhèn)，從而形成“擠出效應(yīng)”；另一方面，新的城市移民中，由于收入和儲(chǔ)蓄有限，購(gòu)房需求外溢，從而帶動(dòng)衛(wèi)星城市興起。

汪浩認(rèn)為，人口持續(xù)向一線城市和衛(wèi)星城市集中，是一種國(guó)際現(xiàn)象。

一個(gè)有意思的數(shù)據(jù)對(duì)比是，房?jī)r(jià)漲幅排名前十位的城市中，有8個(gè)城市人口增長(zhǎng)率也位居前十，而房?jī)r(jià)漲幅排名位居后五位的城市中，人口增長(zhǎng)率也位居后五位；房?jī)r(jià)漲幅較小或者為負(fù)的城市，人口增長(zhǎng)率也是個(gè)位。

來(lái)自wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，2009年到2014年，全國(guó)人口增加3330萬(wàn)，而沿海10個(gè)主要人口城市增加了3528萬(wàn)，其他城市為人口凈流出。同時(shí)，中心城市的衛(wèi)星城人口流入領(lǐng)先其他三線城市。

“對(duì)于以北上廣為標(biāo)志的大城市，中國(guó)人正在用腳投票。而人口決定了城市的未來(lái)。”汪浩透露，他們目前投資的項(xiàng)目主要在北京五環(huán)和六環(huán)之間。比如亦莊等地，城市經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，許多制造業(yè)被遷走，引進(jìn)科技、生物制藥等產(chǎn)業(yè)，這其中，存在大量的市場(chǎng)空間；另外，汪浩還將目光投向類似于武清這樣的遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城。

與當(dāng)下火熱的眾創(chuàng)空間不同的是，汪浩的產(chǎn)業(yè)園并不是針對(duì)初創(chuàng)型公司，主要是小微企業(yè)。汪浩認(rèn)為，小微企業(yè)比創(chuàng)業(yè)型企業(yè)更安全，更有發(fā)展空間；另外，小微企業(yè)還可以解決就業(yè)和稅收等問(wèn)題。

不過(guò)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨理性，與此前房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格快速上漲不同的是，城市更新中的房地產(chǎn)是屬于較為成熟的資產(chǎn)類別。汪浩稱，在均衡狀態(tài)下，他們預(yù)期在成熟的市場(chǎng)中無(wú)杠桿、核心房地產(chǎn)將帶來(lái)每年約3.5%-5.5%的實(shí)際回報(bào)率。長(zhǎng)期來(lái)看，總回報(bào)率介于股票和債券之間。但其優(yōu)勢(shì)是可提供足夠規(guī)模的配置要求，且與傳統(tǒng)資產(chǎn)類別的低相關(guān)性有效對(duì)沖了風(fēng)險(xiǎn)。

另外，汪浩認(rèn)為，資產(chǎn)價(jià)格提升、利率下行、杠桿效應(yīng)明顯，為股權(quán)投資提供了機(jī)會(huì)和保障。而債權(quán)投資方式將不再受資本青睞。

這一點(diǎn)，知名地產(chǎn)公司萬(wàn)科面臨的資本野蠻人也足以體現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。