【民生調(diào)查局】

編者按：

這里是民生調(diào)查局，見人所未見，調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒關(guān)注的，調(diào)查你想看的、未看到的。

商住房，是指在商業(yè)、辦公用地上建造的住宅形式的房屋，近20年來一直游走在法律和政策的灰色地帶。

2017年全國樓市一片炙熱的時候，商住房在政策上遭到強力打壓，市場轉(zhuǎn)冷，一直持續(xù)到現(xiàn)在。

買了商住房的人無法理解，好好的房子，怎么突然就賣不掉了呢？

北京像素——商住房市場的標(biāo)簽

2018年12月27日早晨，眾多居住在北京像素的年輕人像往常一樣，涌進地鐵6號線草房站，奔向北京各大寫字樓，開始新的一天。

北京像素號稱北京最大的商住樓盤，在東五環(huán)外、朝陽區(qū)與通州區(qū)交界處。

小區(qū)一共19棟高樓，窗戶密密麻麻，東南西北各種朝向都有，就像一個大蜂巢。這里有近1萬套房屋，面積從30到70多平米不等，居住著三萬多人。

雖然建于2010年前后，但因缺乏維修，樓內(nèi)就像老舊的宿舍，每層30戶，走廊又暗又長。推拿店、美甲店、寵物店直接開在小區(qū)里，辦公室出租廣告隨處可見。

很多北漂選擇在這里落腳，他們沒有戶口，又暫時沒有購房資質(zhì)。

比如陳林，兩年前，他懷揣著父母和親戚幫忙湊的150多萬塊錢，在北京像素買了一套40多平的開間。

“商住房”是一個很微妙的概念，在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，卻被開發(fā)商包裝成住房進行出售。不只北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。

與普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后產(chǎn)權(quán)到期；不能落戶；首付高、貸款年限少；水電氣費貴，稅高。

這些陳林都不在乎，他甚至選擇性忽略了小區(qū)雜亂的環(huán)境和頭頂上幾乎每分鐘一次的飛機噪音。北京像素對他而言最重要的意義在于，終于在北京買了房、安了家。

陳林早已打算好，等后面交夠五年社保，就把房子賣掉，去換一套北京的普通住宅。

2016年買房的時候，他不愁將來賣不掉，畢竟那時僅北京像素一個小區(qū)就聚集了近20家中介門店，聽說每月都能成交幾百套。

房子不好賣了

但在2017年3月26日之后，一切都變了。

當(dāng)日，為打壓炙熱的房地產(chǎn)市場，北京出臺了空前嚴厲的商住房調(diào)控政策。明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項目“不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?rdquo;，從態(tài)度上否定了商住房的所謂“居住”屬性。

政策同時規(guī)定，個人購買存量商住房時，要求名下無房、五年社?；蚶U稅，并且只能全款購買。

購買商住房的條件從不限購變得異?？量?，有人評價這等于對商住房市場“一劍封喉”。

不僅北京，2017年，上海、廣州、深圳、成都、天津等多城均出臺措施，對商住房加以限制，商住項目也因此迅速降溫。

2018年12月，距離政策出臺一年半多，北京像素小區(qū)附近只剩三家中介門店。其中一家大型連鎖中介機構(gòu)的工作人員小心翼翼地回避著“商住房”的字眼，改稱“商業(yè)房”。

市場的冷淡還反映在成交量上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，政策出臺后20個月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交僅5409套，而此前的20個月(2015年8月-2017年3月)，成交套數(shù)為89690套。

也就是說，北京商住房成交量暴跌了94%。

現(xiàn)在，北京像素的復(fù)式戶型報價降到4萬/平米左右，調(diào)控前，同類型的房源報價一度接近7萬/平米。

但是在陳林看來，報價4萬還是3萬都沒有任何意義，因為現(xiàn)在很難找到下一個接盤的人，真心想賣房的業(yè)主只能不斷降價。

他說，雖然規(guī)定可以賣給公司，但現(xiàn)實中很少有公司愿意買，因為公司完全可以用更低的成本租一套類似的房子。

2018年12月，遠在北京北五環(huán)外的回龍觀某小區(qū)，也有人在論壇發(fā)帖“降價出售”商住房。售房的業(yè)主臨近退休，她的房子比購買時跌了幾十萬。

“我們用老少三代人積攢的血汗錢買的房子，意在不給社會和兒女添麻煩，為什么現(xiàn)在要限制買賣？關(guān)鍵是買的時候，并沒有人告訴我這個以后是不能自由買賣的啊！”她無法理解。

投資客蠢蠢欲動

雖然商住房市場空前冷淡，但也有一些投資客在冒險尋找機會。

2018年11月，蘇夏在北京花130萬全款購買了一套不到40平米的商住房，從開始看房到過戶、對外出租，只用了不到兩周時間。

她看中了商住房極高的租售比。每月租金4000多元，同樣的租金，如果購買住宅的花，大約需要花三四百萬元。此外，商住房還可以租給公司用于注冊地址，一年八千到一萬元。

“買商住，有‘錢’途。未來普通住宅還會不斷被建造出來，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已銷售的商住房才可以賣給個人，以后新售的，個人想買都買不了。”蘇夏說，民水民電帶燃氣的商住房則更是存量版中的極品。

游走在政策的灰色地帶

其實，購買商住房一直都有風(fēng)險，因為近20年來，商住房始終處在法律和政策的灰色地帶。

“商住房本來就是違規(guī)的，現(xiàn)在是把原來政策管理上的漏洞補上了。”易居研究院副院長楊紅旭說。

他說，中國用地性質(zhì)劃分很明確，包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)用地等，并沒有“商住”一說。用地規(guī)劃決定建筑規(guī)劃，雖然用地規(guī)劃沒有這一類型，但過去很多開發(fā)商在四五十年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、辦公用地上建住宅，做出了違規(guī)的建筑規(guī)劃。

那么，商住房是在何種背景下誕生的呢？

楊紅旭說，上世紀90年代末，受外部環(huán)境影響，中國樓市十分低迷，出現(xiàn)了很多爛尾樓。2000年以后，經(jīng)濟回暖，加之1998年房改之后中國大力發(fā)展住房市場，住房需求大幅釋放。

一些開發(fā)商收購了爛尾樓，改成酒店式公寓，由于地段好、總價低、租金高，這些公寓一時大受歡迎。

“嘗到甜頭之后，過了幾年，有些開發(fā)商在拿地之初就已經(jīng)規(guī)劃好，用低于住宅用地的價格拿下商辦用地，再建成所謂的‘住宅’，也就是商住房，以賣個好價錢。”楊紅旭說，開發(fā)商打擦邊球，而地方政府又睜一只眼閉一只眼，市場上的商住房也因此越建越多，并且被包裝得越來越像住宅。

未來調(diào)控會放松嗎？

2017年多地出臺的政策填補了商住房管理的漏洞，不過，近來部分地區(qū)樓市調(diào)控有所松動。2018年12月，菏澤、珠海、廣州、杭州相繼出臺政策，放松樓市調(diào)控。

廣州的政策與商住房有關(guān)。廣州提出，在2017年3月30日之前土地出讓而形成的商服類物業(yè)，允許個人購買。而過去此類物業(yè)只限定企業(yè)購買。

目前商住房政策最嚴格的城市是北京與廣州，廣州的動作是否意味著北京等其他城市也會逐漸放開對商住房的限制政策呢？

“商住類產(chǎn)品由于本質(zhì)屬于商業(yè)物業(yè)，往往會被貼上投資的標(biāo)簽。但確實也有部分購房者并非投資，而是個人居住。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，對商住類產(chǎn)品如何定性還需要等待更為明確的政策判斷，這也是左右調(diào)控是否會全面放松的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，對商住房的限制性政策主要目的是遏制投資投機性需求，但這種政策應(yīng)該是暫時的，放松調(diào)控是大趨勢，不會一直禁止個人購買。

楊紅旭認為，樓市降溫之后，未來兩年，各地對商住房的調(diào)控可能有所放寬，但出于規(guī)范市場秩序等方面的考慮，不太可能回到調(diào)控之前，因為商住房本身就是違規(guī)的。

買房之后，陳林更加關(guān)注樓市的相關(guān)政策和消息。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小區(qū)，隨人流擠進地鐵，手機上跳出一條新聞：

中弘股份因面值連續(xù)20個交易日低于1元而被強制退市，成為A股史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道，北京像素正是中弘集團最著名的代表作之一。中弘曾經(jīng)憑借商住房項目風(fēng)生水起，但受樓市調(diào)控影響和一些自身原因，中弘銷售業(yè)績出現(xiàn)斷崖式下跌，資金鏈問題持續(xù)惡化，最終在A股黯然退出。

不過，與中弘的死活相比，陳林更關(guān)心的是，對商住房的限制會松綁嗎？將來他的房子會以什么樣的價格賣出？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。