“明年樓市要回暖了嗎？”

在2018年的最后幾天里，這個(gè)問題成了李莉最關(guān)心的事。對(duì)于一個(gè)來京6年，首付依靠家人資助和朋友借款的北漂來說，她害怕接盤，也擔(dān)心房?jī)r(jià)馬上會(huì)漲，開發(fā)商變卦。

2018年12月初，山東省菏澤市率先宣布取消“限售”政策，隨后衡陽、合肥、廣州等地陸續(xù)出現(xiàn)調(diào)控松動(dòng)跡象。一些地方頒布并實(shí)施了政策，另一些地方則在頒布政策后又匆忙宣布取消。

樓市松綁幾乎成了全民關(guān)注的話題。李莉的微信又重新加入了五六個(gè)買房群，本來房子定了，這些群她都退了，但最近因?yàn)槟貌粶?zhǔn)，也怕沒有后悔藥吃，她每天都會(huì)看看大家在討論什么。

在經(jīng)歷兩年多的嚴(yán)密調(diào)控之后，2018年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期的70城數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房微漲、二手住宅持續(xù)下降，二線城市房?jī)r(jià)漲幅持平，三線城市漲幅則普遍回落。

但在宏觀數(shù)據(jù)之下，樓市的分化卻比以往更甚，以北京為首的一線城市雖然高壓管控，但限競(jìng)、保障類住房卻迎來天量供應(yīng)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。二三線城市雖然因限價(jià)、限售等政策限制了一部分需求，但城市潛力依舊令土地大幅成交，而反觀四五線城市，大量的需求被調(diào)控堵住，去庫存反而迫在眉睫。

調(diào)控為何松動(dòng)

也許是距離上一次調(diào)控松動(dòng)已經(jīng)太遠(yuǎn)，此次部分城市“試探性”的樓市松綁，招來的幾乎是報(bào)復(fù)性的輿論反饋。

2018年12月18日，山東省菏澤市宣布取消“本地人限售2年，外地人限售3年”的調(diào)控政策。隔天廣州、珠海也陸續(xù)放出松綁消息，一石激起千層浪，以致菏澤住建局、山東省住建廳接連出面表態(tài)，解釋原因。

然而菏澤引發(fā)風(fēng)波還未消解，僅過了一周，衡陽住建局又宣布，自2019年1月1日期，將暫停執(zhí)行2017年起規(guī)定的商品房限價(jià)政策。但該政策僅頒布一天，衡陽市發(fā)改委、衡陽市住建局又聯(lián)合宣布，因?qū)Ψ€(wěn)控房?jī)r(jià)判斷不準(zhǔn)，文件出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)誤解和炒作，故決定撤銷該文件。

當(dāng)天，有消息傳出安徽合肥將放松轄內(nèi)四縣一區(qū)的購(gòu)房門檻，但同樣僅過了一天，當(dāng)?shù)胤抗芫直愠雒娣裾J(rèn)。在此之前，杭州也曾傳出類似消息，但同樣遭到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T否認(rèn)。

這些試探性“松綁”意味著什么？

有分析師認(rèn)為，部分地方松綁的主要原因，在于市場(chǎng)漲幅已明顯放緩、樓市告別高燒進(jìn)入平穩(wěn)期，繼續(xù)加碼調(diào)控的市場(chǎng)基礎(chǔ)已不存在。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年前11個(gè)月全國(guó)70城房?jī)r(jià)，新建商品住宅的價(jià)格環(huán)比波動(dòng)基本穩(wěn)定在1％以內(nèi)，二手房市場(chǎng)有17個(gè)城市出現(xiàn)下滑。

市場(chǎng)平穩(wěn)，調(diào)無可調(diào)，是多位行業(yè)人士眼下認(rèn)同的觀點(diǎn)。除此之外，此輪率先取消調(diào)控的幾個(gè)城市又各具鮮明特征，只要稍加分析，就能看清這些地方松綁的動(dòng)機(jī)。

以合肥為例，2016-2017年間，合肥曾是中國(guó)房?jī)r(jià)增幅“四小龍”之一。2017年1月，由胡潤(rùn)研究院等發(fā)布的全球房?jī)r(jià)指數(shù)曾顯示，合肥房?jī)r(jià)2016年漲幅超過40％，位居全球第一。

合肥是對(duì)土地財(cái)政依賴較大的城市。按照合肥市2017年財(cái)政統(tǒng)計(jì)公報(bào)計(jì)算，其土地出讓金收入占全市一般公共預(yù)算收入的87％。

然而自2018年以來，合肥樓市開始出現(xiàn)震蕩，2018年8月后樓價(jià)下行，迫使多家房企推出優(yōu)惠，以價(jià)換量，保利等品牌房企均推出優(yōu)惠活動(dòng)，其中降價(jià)最多的是泰禾旗下合肥院子項(xiàng)目，他們?cè)?018年9月將新盤均價(jià)直接從每平米2萬元下調(diào)到1.5萬元。

樓市不景氣直接影響了土地市場(chǎng)。按照當(dāng)?shù)刈〗ň止_數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2018年12月26日，合肥出讓金額為621.7億，環(huán)比2017年下跌23.8％。成交面積9141.69萬畝，環(huán)比下跌20.97％。每畝單價(jià)也出現(xiàn)6.2％的跌幅。

這就不難理解地方政府對(duì)放松樓市的迫切心態(tài)。而對(duì)于打響“調(diào)控松綁第一槍”的菏澤，也屬于同樣的情況，2017年菏澤土地出讓金與全市一般公共預(yù)算收入的比值甚至達(dá)到了117.8％。

此外，菏澤過去幾年則受天量棚改影響，棚改貨幣不僅支撐了樓市也影響著城市的發(fā)展。因拆遷而買房的家庭，往往動(dòng)輒需要好幾套房來安置全家人，但限售政策外加城區(qū)有限的供應(yīng)，阻斷了這條道路。2018年8月南方周末記者到菏澤實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，受制于政策，不少棚改家庭只能臨時(shí)租房，當(dāng)?shù)氐姆孔膺€因此而遭遇爆炒，一個(gè)能安頓六口之家的農(nóng)家院，月租金往往高達(dá)萬元以上。

分析師也告訴記者，年底如此急切地松綁樓市，與一些地方土地財(cái)政吃緊，也有很大程度的關(guān)系。事實(shí)上，近期大多數(shù)松綁調(diào)控的城市，多屬于本身房地產(chǎn)壓力較大，或調(diào)控政策不合理的地區(qū)。棚改貨幣補(bǔ)償、去庫存及地方對(duì)土地財(cái)政的依賴，令不少地方早已成為強(qiáng)弩之末。而這些迫切試探“松綁”的地方，并不能代表全部情況。

事實(shí)上，記者梳理過去一年各地調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，早在2018年初，合肥、蘭州等地都曾釋放過松綁消息，合肥在當(dāng)年1月允許限價(jià)地塊由開發(fā)商自主定價(jià)，而蘭州則直接取消了多個(gè)地區(qū)的限購(gòu)政策，此外山西太原也曾在2018年7月宣布，不再施行限售2年的政策。

也就是說，這場(chǎng)自2016年開始的調(diào)控運(yùn)動(dòng)中，菏澤遠(yuǎn)不是“打響松綁第一槍”的地方。事實(shí)上，在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，這次調(diào)控松綁引起輿論討論，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)提出的新要求相關(guān)，但也有部分原因是因?yàn)檠巯率袌?chǎng)趨冷，房企年關(guān)難過，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)引起軒然大波。

南開大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授周京奎認(rèn)為，在不久前閉幕的2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，決策層有關(guān)房?jī)r(jià)的表述，從“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”變成了“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。新的精神意味著遏制炒房沒有結(jié)束，但全面管控將會(huì)停止，因地制宜下，中國(guó)樓市政策將進(jìn)入新時(shí)代。

橫盤時(shí)代

分析過去兩年多的樓市變化，可以發(fā)現(xiàn)，有別于以往的“新時(shí)代”可能已經(jīng)到來。

中國(guó)樓市此輪調(diào)控始于2016年三季度。當(dāng)時(shí)，在經(jīng)歷一輪房?jī)r(jià)增長(zhǎng)后，2016年國(guó)慶期間，全國(guó)共有19座城市先后發(fā)布調(diào)控政策，中國(guó)樓市新一輪調(diào)控周期自此開始。

隨后到2017年2月，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議上，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。緊接著在3月份的全國(guó)兩會(huì)上，“因城市施策去庫存”、“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控”、“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”被寫入政府工作報(bào)告。

調(diào)控風(fēng)暴自此襲來，北京在2017年3月17日率先出招，將已有住房或購(gòu)房記錄者的首付比例提高至6成。當(dāng)年3月，全國(guó)有超過30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策多達(dá)38次。

按照某研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2017年，全國(guó)110個(gè)城市及縣級(jí)以上部門，共發(fā)布調(diào)控政策超過270次，是歷史上調(diào)控最多的一年。而到2018年，截止到2018年12月前全國(guó)已發(fā)布的各類調(diào)控更是多達(dá)444次。

2018年7月31日的中央政治局會(huì)議還在重申“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

史上最嚴(yán)調(diào)控期內(nèi)，“降房?jī)r(jià)”成了各地政府部門負(fù)責(zé)人必須下定決心、不得不完成的任務(wù)。中國(guó)樓市在強(qiáng)力調(diào)控下的效果也是立竿見影，截至目前，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、波動(dòng)平穩(wěn)，而來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，2018年全國(guó)樓市成交面積也與2017年基本持平。

這是幾乎過去5年來都未曾有過的情況，調(diào)控令市場(chǎng)波動(dòng)在短時(shí)間內(nèi)降到了最低。新城控股總裁歐陽捷此前曾針對(duì)這種市場(chǎng)狀況撰文認(rèn)為，鑒于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，價(jià)格穩(wěn)定成交放緩，中國(guó)樓市現(xiàn)已進(jìn)入“橫盤時(shí)代”。

按照歐陽捷的觀點(diǎn)，在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)消失，沒有價(jià)格波動(dòng)的市場(chǎng)，將導(dǎo)致投資客全面退潮，隨著市場(chǎng)需求向自住型客戶轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)進(jìn)入緩行平穩(wěn)周期，各類限制政策存在的意義也將逐漸消失。

周京奎也認(rèn)同這種看法，他認(rèn)為未來其他城市調(diào)控松綁可能也是基于合理調(diào)整，眼下市場(chǎng)預(yù)期偏冷，部分地方的松動(dòng)，實(shí)際上也是地方對(duì)一些正常需求進(jìn)行微調(diào)，對(duì)有效需求進(jìn)行釋放。

但對(duì)于企業(yè)來說，橫盤時(shí)代卻是最難受的時(shí)期。許多房企對(duì)眼下的態(tài)勢(shì)都持謹(jǐn)慎態(tài)度。根據(jù)上市房企業(yè)績(jī)報(bào)告，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、泰禾等房企2018年下半年以來拿地速度均有明顯放緩。

房企收斂擴(kuò)張，在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)最明顯。按相關(guān)的數(shù)據(jù)，從2018年下半年開始，全國(guó)土地成交面積出現(xiàn)連續(xù)下滑，其中9-11月連續(xù)三個(gè)月土地成交面積同比下滑，11月更是下調(diào)5％。

土地、項(xiàng)目是一家房企規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)。可現(xiàn)在，即便像中海地產(chǎn)這樣負(fù)債率不足60％的企業(yè)，也沒有再大肆拿地了。中海地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)此前甚至在業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示，“目前我們對(duì)市場(chǎng)保持高度謹(jǐn)慎態(tài)度，寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地”。

“橫盤時(shí)代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機(jī)投資客的春秋兩季?！睔W陽捷這樣總結(jié)道。

有分析師認(rèn)為，2018年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額仍將刷新歷史紀(jì)錄，但銷售面積有可能低于2017年，與歐陽捷的橫盤理論類似，他以此判斷樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

樓市下行考驗(yàn)著開發(fā)商的資金狀況，而土地財(cái)政衰減則成了擺在政府面前的一道難題，通過行政手段控制市場(chǎng)價(jià)格，橫盤帶來的后果，其實(shí)給部分政府和企業(yè)都帶來了壓力。

這也從另一個(gè)側(cè)面詮釋了近期一些城市急于松綁調(diào)控的動(dòng)機(jī)。某研究院院長(zhǎng)告訴記者，今天房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經(jīng)濟(jì)下行的壓力，還有債務(wù)的壓力，資產(chǎn)價(jià)格過快上漲或下跌都可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，2019年的政策面，更大可能是中溫放松，“既不會(huì)大刺激，也不會(huì)過于緊張”。

但他也強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)全面放松的標(biāo)志應(yīng)該是基準(zhǔn)利率和首付比例的調(diào)整，而目前距離這種形式的放松還為時(shí)過早。

2019年不樂觀

歲末年初，整個(gè)市場(chǎng)都對(duì)未來政策風(fēng)向越來越敏感。

在2018年12月23日舉行的“第十屆北大光華新年論壇”上，建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立就說，“我搞了一輩子金融，現(xiàn)在買房也賺不了錢了，你現(xiàn)在買不就是高位接盤了嗎？”

田國(guó)立的這句話雖然是為倡導(dǎo)租房的提議做鋪墊，但也從側(cè)面顯示了當(dāng)下樓市與以往不同的參照系。

與諸多認(rèn)為調(diào)控松綁，樓市回暖的論調(diào)相左的是，在記者采訪的多位人士眼中，新一年的中國(guó)樓市，可能還將繼續(xù)下行。

一位不愿具名的券商分析人士告訴，他們判斷2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比今年更冷，理由除了連續(xù)調(diào)控造成的市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向之外，他們認(rèn)為從歷史銷售、土地出讓等數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已再次進(jìn)入下行周期。

一研究機(jī)構(gòu)也是這種觀點(diǎn)的支持者。盡管2018年中國(guó)樓市行情趨冷，但從宏觀數(shù)據(jù)上看，中國(guó)樓市仍在頂峰行走。過去三年，中國(guó)樓市的連續(xù)交易量都超過10萬億，在整個(gè)過去40年住房發(fā)展歷史上是沒有的。他認(rèn)為，在需求大量釋放后，明年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降溫。

此外，該研究機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，當(dāng)前一二線城市的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)攀升至高位，與購(gòu)買力形成的差距越來越大，會(huì)產(chǎn)生一種“自動(dòng)的負(fù)反饋力”。

而對(duì)于房企來說，2019年可能會(huì)更不好過。上述券商人士認(rèn)為，雖然政策層面近期對(duì)房企發(fā)債有所放寬，但機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)風(fēng)控要求越來越高，房企融資分化越來越大。他舉例稱，以萬科為代表的大型房企近期融資成本大致在5％以內(nèi)，而內(nèi)房股大多數(shù)房企目前融資成本均已在10％以上。

融資分化，與金融政策及機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷息息相關(guān)。該人士認(rèn)為，中小房企的融資問題還將延續(xù)，一些負(fù)債嚴(yán)重，質(zhì)押比率過高的企業(yè)將會(huì)更加困難，其中一些企業(yè)甚至不排除出現(xiàn)違約的可能。

事實(shí)上，近期已有房企因債務(wù)違約而牽連購(gòu)房者受損，除此前因退市導(dǎo)致在建項(xiàng)目爛尾的房企中弘股份外，圣誕節(jié)前夜，曾連續(xù)15年入圍中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的浙江房企銀億股份，公告一筆2015年發(fā)行的3億元債券違約。隔天，該公司在寧波的銀億朗境項(xiàng)目即公告停工，而該項(xiàng)目此前已經(jīng)售罄，其1500戶業(yè)主可能將面臨延遲交房的風(fēng)險(xiǎn)。

“從我們的分析來看，這種違約可能還會(huì)繼續(xù)發(fā)生?，F(xiàn)在融資困難局面轉(zhuǎn)機(jī)不大，一些高負(fù)債、高質(zhì)押的企業(yè)在2019年會(huì)更危險(xiǎn)。”上述人士說，“當(dāng)初萬科說‘活下去’時(shí)我們也不以為然，但現(xiàn)在的結(jié)果可能比預(yù)期還要悲觀。”

不過，在歐陽捷看來，沒有行業(yè)會(huì)放棄增長(zhǎng)，大房企總是會(huì)繼續(xù)發(fā)展，地方政府的基建工程也將繼續(xù)為房地產(chǎn)注入動(dòng)力，而隨著主要城市供應(yīng)相對(duì)充足，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，居民收入的增長(zhǎng)也將逐步消減觀望情緒。

周金奎也認(rèn)為，類似近期這種地方性調(diào)整的放松會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。在他看來，中國(guó)樓市調(diào)控需要因地制宜的根本原因，是各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的千差萬別，想要擺脫土地財(cái)政并不容易，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整則是個(gè)緩慢的過程?！坝绕湓缴钊氲饺奈寰€，越艱難，所以會(huì)有一些符合市場(chǎng)邏輯的松動(dòng)。但我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會(huì)開倒車，哪怕轉(zhuǎn)型的過程會(huì)很艱難。”

2018年12月30日，李莉去售樓處簽了合同。結(jié)束之后，她逐一退出了那些微信群。作為一個(gè)普通人，她沒辦法斷言政策該怎么走，但無論如何，她還是想在這座城市有個(gè)家。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。