近日，一則關于碧桂園200億元額度公司債發(fā)行“中止”的消息快速發(fā)酵。

事實上，今年5月以來，機構在大量拋售地產債。

面對投資者的“用腳投票”和輿論質疑，碧桂園回應：中止原因是募投項目調整。公司經營狀況良好，不會違約。

房企融資再遇“寒流”

東方園林10億元債券發(fā)行“遇冷門”剛過去不久，債市又現(xiàn)波瀾。

5月28日上交所信息披露顯示，房地產龍頭企業(yè)碧桂園擬發(fā)行的“碧桂園控股有限公司2016年公開發(fā)行公司債券”狀態(tài)變?yōu)椤爸兄埂薄?月7日，該公司債項目就曾被更改為“中止”。

募集說明書顯示，公司本次公開發(fā)行債券擬募集資金總額不超過200 億元(含本數(shù))，扣除發(fā)行費用后，150億元投向于長租項目，剩余資金用于償還公司借款。

碧桂園有關負責人對中國證券報記者表示，本次公司債中止的原因主要系公司擬調整債券的募投項目，以使募集資金更好地匹配募投項目并得到更加有效的運用。相關事項還在和中介機構商討、論證中。待相關事項確定后，公司將繼續(xù)推進本次債券的審核和發(fā)行工作。公司始終看好國內資本市場，推進公司及下屬主體在國內資本市場發(fā)債及其他融資方式的相關事宜。

無獨有偶，5月30日，合生創(chuàng)展2018年非公開發(fā)行公司債券遭“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元。

屋漏又逢連夜雨。今天(5月30日)，一則“碧桂園的中票違約”的消息又在朋友圈流傳。

對此，碧桂園回應稱：截至2017年末，公司現(xiàn)金及銀行存款約1484億元，達上市以來最高水平；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用；實現(xiàn)凈經營性現(xiàn)金流240.8億元，繼2016年后再度為正；加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，創(chuàng)歷史新低。重點是，2017年，公司在規(guī)模高速擴張的情況下第二年實現(xiàn)正的凈經營性現(xiàn)金流。

房企負債創(chuàng)近年新高

前兩年房地產市場一片大火之際，房企迅速擴大規(guī)模。去年中國商品房銷售面積、銷售額雙雙刷新歷史紀錄，碧桂園、萬科、恒大的銷售規(guī)模均突破5000億元。在銷售創(chuàng)新高的同時，上市房企的負債率也不斷上行，達到了近年來的最高點。

數(shù)據(jù)顯示，2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億，平均資產負債率64.56%，其中63家房企負債超過百億，34家房企資產負債率已經超過80%。今年一季度，A股128家上市房企負債合計達到6.86萬億，平均資產負債率64.13%，負債超過百億的房企增加到67家，資產負債率超過80%的房企數(shù)量35家。

碧桂園等港股上市房企負債同樣處于高位，碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)去年總負債分別為9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元，資產負債率分別為88.89%、86.25%、90.27%。

在負債高企的同時，房企的現(xiàn)金流卻不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負的房企達到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

另一個不容忽視的問題是房企即將到來的天量到期債務。

據(jù)天風證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產業(yè)債務，2018年全年的到期量將達1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

針對房企債務出現(xiàn)的到期潮，機構的態(tài)度也非常明確：拋！

今年五月份，交易機構規(guī)模性拋售地產債。5月9日地產債成交量72.79億元；緊接著5月10日地產債拋售量攀升至84.54億元，而此前日均僅35億元。這樣集中性拋售交易此前并不多見，可見機構投資者持有地產債的信心正在逐漸下降。

ABS融資成救命稻草

華南某資深房地產人士表示，“資金回籠是房企的命根子，在銀行貸款收緊，發(fā)債形勢嚴峻的情況下，房企一方面提高回款率，加快資金回籠。某知名房企此前就下發(fā)文件要求提高周轉速度。另一方面，房企也轉而通過ABS融資殺出一條血路，尤其是類REITs產品?！?/p>

中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心近期發(fā)布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，隨著樓市調控的深入，房地產行業(yè)的信貸環(huán)境也持續(xù)收緊，2017年房企融資結構開始發(fā)生顯著變化。去年上市房企公司債占比急速下滑，境外融資、股權融資以及資產證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，2017年多家房企成功發(fā)行資產證券化產品，融資金額達492億元，同比大幅增長86%。

今年以來，房企ABS融資熱度不減。

華創(chuàng)證券統(tǒng)計顯示，截止到今年4月底，國內已成功發(fā)行商業(yè)地產資產證券化產品共計56單，總發(fā)行規(guī)模約1509億元，產品類型包括類REITs、CMBS、CMBN。其中，類REITs 發(fā)行規(guī)模687 億，CMBS 發(fā)行規(guī)模667億，CMBN 發(fā)行規(guī)模144億。發(fā)行利率方面，CMBS發(fā)行利率普遍低于類REITs.2017年以來，商業(yè)地產資產證券化發(fā)行利率均有上調，CMBS上調幅度更為明顯。

近期，碧桂園聯(lián)合中聯(lián)基金設立的百億儲架租賃住房REITs產品“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號”第一期資產支持專項計劃在深圳證券交易所正式掛牌流通，這是租賃住房領域首個百億級資產證券化項目。

一位券商ABS一線從業(yè)人員在接受中國證券報記者采訪時表示，銀行貸款已經收緊，近期房企信用債發(fā)行也遇到困難，很多機構投資者對于信用債的偏好下降?！胺康禺a企業(yè)目前發(fā)REITs比發(fā)信用債更有動力”。首先，企業(yè)發(fā)行REITs一定程度來說降低了自身的杠桿率，實質是企業(yè)把未來的現(xiàn)金流提前兌付了，也就意味著企業(yè)能夠得到更高的資金周轉率，從而降低企業(yè)對銀行貸款的依賴性。其次，投資者在購買REITs產品時，關注的是產品本身是否具備足額的資產及未來產生現(xiàn)金流還款的能力，這就意味著只要底層資產足夠優(yōu)質，發(fā)行主體本身評級對產品發(fā)行的影響并不是最主要的問題。最后，對房企來說，發(fā)REITs產品可以在不改變資產負債表的情況下，優(yōu)化企業(yè)的財務報表，主邏輯是REITs產品本身具備分散項目風險的能力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。