最新召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，提出了“十大要點(diǎn)”。十大要點(diǎn)的大部分內(nèi)容，市場(chǎng)并不陌生，最新看點(diǎn)則是會(huì)議進(jìn)一步提出了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的主要手段是“加快農(nóng)民工市民化”。這個(gè)政策，對(duì)擁有龐大農(nóng)民工群體的深圳，是否構(gòu)成重大利好？

應(yīng)該說(shuō)，深圳已經(jīng)成為2015年最大的樓市明星。但是，標(biāo)準(zhǔn)排名在分析一系列數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，中央的這個(gè)重大利好政策很難構(gòu)成深圳的重大利好，2016年的深圳樓市，不但很難“好上加好”，還面臨巨大的下行壓力。

2015年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲逾30%，使之成為內(nèi)地一線房地產(chǎn)市場(chǎng)中漲勢(shì)最快的城市。目前，深圳房?jī)r(jià)已突破4萬(wàn)元/平方米大關(guān)。

而正是這個(gè)高高在上的平均單價(jià)，讓深圳難以對(duì)接“加快農(nóng)民工市民化”的中央政策。試想，什么樣的農(nóng)民工，才能承擔(dān)4萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)？因此，標(biāo)準(zhǔn)排名認(rèn)為，中央的這個(gè)政策應(yīng)該是通過(guò)財(cái)稅和戶籍政策鼓勵(lì)農(nóng)民工回鄉(xiāng)購(gòu)房，其重點(diǎn)的去庫(kù)存力量將在三四線城市和更小的城鎮(zhèn)上，對(duì)于深圳這樣的一線城市，不但難以構(gòu)成利好，還會(huì)造成分流。

深圳2015年房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的背后，主要是深圳只有略多于6個(gè)月的庫(kù)存，相比其他城市9-12個(gè)月的庫(kù)存量，深圳的房子對(duì)于買房者而言顯得更為緊俏。但標(biāo)準(zhǔn)排名在統(tǒng)計(jì)了全國(guó)100個(gè)城市的土地出讓情況后發(fā)現(xiàn)，面對(duì)深圳樓市漲價(jià)潮，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度開(kāi)始顯得更為謹(jǐn)慎。

標(biāo)準(zhǔn)排名認(rèn)為，籠統(tǒng)地說(shuō)全國(guó)房?jī)r(jià)上升還是下降，需要考慮貨幣量等等外在因素，實(shí)在太難了，應(yīng)該換個(gè)思路，尊重價(jià)格分化的事實(shí)，從更簡(jiǎn)單的角度去考量?jī)r(jià)格的漲跌。而土地出讓的角度，容易讓我們回歸簡(jiǎn)單：分區(qū)域地分析土地出讓情況，進(jìn)而得出開(kāi)發(fā)商本身的漲價(jià)動(dòng)力或者降價(jià)壓力，如果開(kāi)發(fā)商敢于用比較高的價(jià)格來(lái)買地，那么，它自己在賣樓的時(shí)候，漲價(jià)動(dòng)力就比較大。反之亦然。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名統(tǒng)計(jì)，截至2015年11月18日（下同），全國(guó)100大城市的土地出讓收入為1.33萬(wàn)億元，與去年全年1.86萬(wàn)億元相比，完成比例僅為71%。其中，一線城市除北京外，上海土地收入完成額僅為2014年的69%，低于全國(guó)平均水平；廣州77%略好；深圳最慘只完成了47%，2014年全年654億元買地收入，2015年只有308億元。同時(shí)，深圳土地成交的樓面價(jià)格也較去年下降3400元/平方米，降幅28.81%，土地成交溢價(jià)率更是大跌近30個(gè)百分點(diǎn)。

2014年深圳土地市場(chǎng)的繁榮造就了2015年樓市的上漲行情，而在2015年土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡之后，2016年深圳樓市是延續(xù)升勢(shì)或是進(jìn)行調(diào)整期，答案還未可知。但需要提醒的是，深圳土地市場(chǎng)出現(xiàn)的大起大落的幕后，已顯露出開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袘B(tài)度已由積極轉(zhuǎn)為觀望。

當(dāng)然，另外一種可能是，深圳2015年賣出的地塊都位置偏僻，拉低了總價(jià)和單價(jià)。但不管怎么樣，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名的統(tǒng)計(jì)，深圳不但上榜“2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市”，而且排名靠前，位居第七。