受惠于房貸寬松及二胎政策等利好，在經(jīng)歷三季度的短暫熄火后，四季度開始深圳樓市再度重燃，11月份，不論新房還是二手房成交均價(jià)，首次突破“4”萬元大關(guān)，置業(yè)者擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲的恐慌情緒再次蔓延開來。

但在市場(chǎng)信心高漲的情況下，一種新的潛在風(fēng)險(xiǎn)也在累積。據(jù)記者了解，四季度以來投資客蜂擁而入，在不少新樓盤投資比重占據(jù)六七成，有新盤購(gòu)買者甚至超過九成為投資客。

鏈家地產(chǎn)二手房研究院總監(jiān)肖小平告訴記者，由于市場(chǎng)看漲預(yù)期強(qiáng)烈，很多投資者想借機(jī)搏一把，不惜通過多方借貸，利用高杠桿資金湊齊首付，設(shè)想著通過一年半載轉(zhuǎn)手賺錢，一旦信貸收緊，深圳房?jī)r(jià)漲幅慢或者不漲，這些投資者將難以支撐。

投資客蜂擁而入

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，11月深圳一手住宅量?jī)r(jià)齊漲：成交5668套，環(huán)比增加1.5%，成交面積為58.4萬平方米，環(huán)比增加7.7%，由于豪宅的集中入市，成交均價(jià)更是大幅上漲33%，以44761元/平方米的均價(jià)創(chuàng)下歷史新高。

11月最后一個(gè)周末入市的6個(gè)新樓盤，3000余套房，超過7000購(gòu)房者參與了搖號(hào)，平均銷售率都達(dá)到了八成左右。

在幾個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些樓盤已購(gòu)買群體，超過六七成是有房一族，曾在房子中獲利不菲，受益于房?jī)r(jià)上漲帶來財(cái)富增值的人，再買房大多是投資。而放棄的購(gòu)房者則以首次置業(yè)為主，普遍是“太貴了，再看看，不怕買不到”的心態(tài)。

野村證券香港房地產(chǎn)分析師稱，一線城市平均有9個(gè)月庫(kù)存，而深圳只有6個(gè)多月庫(kù)存，如今有很多香港人到深圳買房，因?yàn)楸M管深圳房?jī)r(jià)漲得快，但仍然只有香港房?jī)r(jià)的一半，投資空間較大。

市場(chǎng)近期有一種觀點(diǎn)盛行，隨著美元走強(qiáng)，香港樓市將下滑，而深圳經(jīng)濟(jì)維持高增速，深圳房?jī)r(jià)不久后將趕上香港。然而，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]認(rèn)為，深圳樓市已經(jīng)過熱，不再適合投資性買房。

而萬科副總裁譚華杰也對(duì)媒體表示，深圳樓市今年以來的暴漲，透支了未來幾年的漲幅，接下來兩三年估計(jì)漲不動(dòng)了。

深圳樓市在三季度曾出現(xiàn)成交量下降、房?jī)r(jià)漲不動(dòng)的跡象。10月份二手房成交只有7610套，相比7月份17640套的巨量，下降了1萬套。但四季度以來市場(chǎng)的走勢(shì)，讓人出乎意料。

綜合深圳規(guī)劃國(guó)土委和鏈家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)，11月份深圳二手房成交10737套，其中住宅成交9594套，環(huán)比增長(zhǎng)42.5%，同比增長(zhǎng)53.1%，二手住宅均價(jià)首次超過4萬元/平米，同比上漲44.1%。

肖小平說，四季度以來的置業(yè)者大多以投資客為主，不少剛需大呼收入趕不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)之余，又因看不到房?jī)r(jià)下跌跡象，產(chǎn)生恐慌心理跟隨入市。

肖小平告訴記者，從各方的消息來看，11月29日開盤的某新盤，買家有90%是投資客，她擔(dān)憂全民投資，誰來接盤？據(jù)記者了解該盤為前海港灣花園。

潛藏的風(fēng)險(xiǎn)

在四個(gè)一線城市中，今年深圳房?jī)r(jià)的漲幅獨(dú)占鰲頭，市場(chǎng)各方聲稱，房?jī)r(jià)不斷高漲代表著城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，為此找出了多種支撐高房?jī)r(jià)的理由，如經(jīng)濟(jì)增速最高，高科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭猛，環(huán)境最宜居等方面。

不過，深圳市規(guī)劃國(guó)土委內(nèi)部人士告訴記者，上述這些因素這幾年一直存在，并非今年才出現(xiàn)，按照往年經(jīng)驗(yàn)，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲一年后，信貸會(huì)收緊，房?jī)r(jià)肯定漲不動(dòng)了，但由于全國(guó)貨幣政策一盤棋，在經(jīng)濟(jì)不景氣下，從去年“9·30”政策以來，貨幣一直維持著寬松態(tài)勢(shì)，處于降息周期中，而且短期看不到收緊跡象，這才是決定深圳房?jī)r(jià)短期跌不下來的關(guān)鍵因素。

“2010年后深圳房?jī)r(jià)漲幅很小，北京、上海房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超深圳，今年算是補(bǔ)漲，而購(gòu)房者又有從眾心理，一漲起來就怕現(xiàn)在不買，后面更加買不起了。”深圳一位手持十多套房的資深投資客對(duì)記者分析稱。

肖小平說，今年買房的購(gòu)房者，約三分之二是換房或改善置業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的，保留原來的房子，或者做二次抵押貸款，從銀行套錢出來再投資，房子能讓財(cái)富迅速增加，激勵(lì)著許多家庭多方借貸傾盡所有也要投資買房。

據(jù)肖小平調(diào)查，很多購(gòu)房者從各種渠道湊來的資金，只能勉強(qiáng)維持他們半年或一年的月供，購(gòu)房者設(shè)想的美好藍(lán)圖是，一年半載后賣房，自己投入的錢，能帶來更多的錢，從房子里走出來。

“杠桿可以用，但要在能力范圍內(nèi)，有些經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的年輕人，看著房?jī)r(jià)還在漲，哪怕月供壓得喘不過氣來，也舍不得賣，想著再等等可以多賺幾萬塊。”肖小平稱，很多投資者想借機(jī)搏一把，于是用信用卡套現(xiàn)、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費(fèi)貸支撐，這些資金成本都不低。

這種短期投資潛藏的風(fēng)險(xiǎn)是，一旦深圳的信貸政策收緊，市場(chǎng)將迅速冷卻，房子是流動(dòng)性較差的不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)房者買漲不買跌，投資客并非想賣就能賣出去。肖小平擔(dān)憂，“要是接下來深圳房?jī)r(jià)不漲，或者漲得慢一點(diǎn)，這些投資客可以撐多久呢？”

“要看這種投機(jī)者占多大的比例，而且要看貨幣政策何時(shí)收緊，如果持續(xù)放松，現(xiàn)在投資的人還有接盤者，但如果明年就開始收緊，這波投資者會(huì)被套住，過去房地產(chǎn)投資周期，最后一波總會(huì)死得很慘。”上述資深投資客分析稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。