半個(gè)多月前，住建部約談12個(gè)城市，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，隨后多地發(fā)布新政，各地樓市再次迎來調(diào)控密集期。

記者注意到，本次被約談城市主要集中在東北和中西部，部分城市房?jī)r(jià)漲幅明顯。但房?jī)r(jià)并非唯一指標(biāo)，有專家稱，這次約談其實(shí)與住建部在2017年底提到的一個(gè)預(yù)警機(jī)制有關(guān)。

被約談12城中7城出新政

近期，住建部就樓市問題兩次約談多個(gè)城市負(fù)責(zé)人。截至發(fā)稿，在被約談的12城中，已有7城出臺(tái)新政，包括合肥、佛山、哈爾濱、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、成都、太原。

記者注意到，這些調(diào)控多是在原有政策的基礎(chǔ)上查缺補(bǔ)漏，主要包括限購(gòu)和限售的收緊、對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格的管理等。

具體來看，限購(gòu)方面：

成都提出，將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭；戶籍遷入限購(gòu)區(qū)域未滿24個(gè)月的購(gòu)房人，符合一定條件方可購(gòu)房；太原要求，本市戶籍城六區(qū)限購(gòu)2套。

限售方面：

哈爾濱規(guī)定，對(duì)主城6區(qū)3年內(nèi)新購(gòu)商品住房實(shí)施限售；貴陽(yáng)規(guī)定，購(gòu)買的新房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；太原要求，新購(gòu)住房滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓；成都提出，購(gòu)買新房或二手房滿3年方可轉(zhuǎn)讓。

預(yù)售價(jià)格管理方面：

長(zhǎng)春提出，商品房實(shí)際成交價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格，否則不予網(wǎng)簽；貴陽(yáng)規(guī)定，執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)制度；合肥要求，開發(fā)商取得預(yù)售許可證后才能進(jìn)行商品房預(yù)售。

另外，佛山規(guī)定，避免在夜間進(jìn)行項(xiàng)目開盤或銷售活動(dòng)，預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多時(shí)盡可能采用搖號(hào)等方式進(jìn)行銷售。

這些城市有什么特點(diǎn)？

——特點(diǎn)一：集中在東北、中西部

被約談的12城分別是西安、?？?/strong>、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原，并不都是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歸類的15個(gè)熱點(diǎn)城市。

“本次被約談的城市主要集中在東北、中西部，以及出臺(tái)自由貿(mào)易政策的海南，而不是傳統(tǒng)的一線和強(qiáng)二線城市。”我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉告訴中新網(wǎng)記者。

對(duì)比來看，2016年北京頒布“930新政”前，住建部曾約談部分城市，隨后近20城發(fā)布樓市調(diào)控政策。當(dāng)時(shí)原銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的16個(gè)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，而這些城市以一線和二線為主。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗指出，本次被約談城市的房?jī)r(jià)絕對(duì)值較低，在一線和部分二線城市被嚴(yán)格限購(gòu)的情況下，一些炒房或投資資金又轉(zhuǎn)向原來的非熱點(diǎn)城市。

——特點(diǎn)二：多地出臺(tái)人才引進(jìn)新政

“被約談的一些城市此前曾出臺(tái)人才吸引政策，這往往與戶籍掛鉤，很多人可以享受到本地居民的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。”胡景暉說。

記者注意到，被約談前，西安、成都、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、徐州等城市均發(fā)布了人才引進(jìn)政策，海南則在5月中旬發(fā)布了《百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃》。

——特點(diǎn)三：部分城市房?jī)r(jià)漲幅明顯

放寬人才落戶政策不同程度地帶來一些地方的樓市熱度上升。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，被約談的12個(gè)城市中，除佛山外，其余11城的新房?jī)r(jià)格3、4月份無一例外地出現(xiàn)環(huán)比上漲。

其中，3月份?？诘男路?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居70城之首，為2.1%，長(zhǎng)春(1%)排第三。4月，西安、海口、三亞、哈爾濱、大連、貴陽(yáng)、太原等7城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均超過1%。

佛山不在70城之中，根據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，3月，佛山新房均價(jià)環(huán)比小幅上漲，4月環(huán)比下降。

這次約談與之前有何不同？

值得注意的是，被約談的12城并非全是房?jī)r(jià)有明顯上漲的城市。

“這與住建部建立的預(yù)警系統(tǒng)有關(guān)，警示一些地方未來房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，與以前的事后管理不同，這次約談是事前預(yù)警。

2017年底，住建部提出建立“房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系”和“加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問責(zé)”機(jī)制。

張大偉指出，12個(gè)城市的約談，其實(shí)是上述政策的落地，代表了未來預(yù)警——約談——問責(zé)，房地產(chǎn)調(diào)控從過去的一城一策開始升級(jí)到三步走。

胡景暉也認(rèn)為，這次約談與住建部的監(jiān)測(cè)體系有關(guān)。“如果市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，投資投機(jī)因素明顯推高房?jī)r(jià)時(shí)再出臺(tái)政策，就會(huì)有滯后性。”他說，現(xiàn)在是根據(jù)價(jià)格的異動(dòng)進(jìn)行政策的調(diào)整和問責(zé)，更加及時(shí)和有效。

住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松

因近期部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭，住建部5月19日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

值得一提的是，上述《通知》的發(fā)布，距離住建部約談成都、太原兩市，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松僅10天。

《通知》明確提出要建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這充分體現(xiàn)了當(dāng)前調(diào)控的新思路，有助于地價(jià)的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的重要內(nèi)容。

楊東朗認(rèn)為，所謂“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格穩(wěn)定，房?jī)r(jià)太高了可以略有波動(dòng)，但不要出現(xiàn)暴漲或暴跌。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，除了限購(gòu)、限售等行政手段，還需要采用經(jīng)濟(jì)、法律手段共同調(diào)控。