4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》(以下簡稱“通知”)稱，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。同時，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

中國證券報記者獨家獲悉，監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項目快速審核、快速通過以及發(fā)行優(yōu)先支持。同時，對于已經(jīng)發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運營企業(yè)，在從事承接相關地方住房租賃項目時監(jiān)管層將會給予優(yōu)先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。此外，對于這類企業(yè)承接其他住房租賃項目，后續(xù)監(jiān)管層還將出臺一系列激勵細則。

此次新政有何重要意義？

通知指出：

1，住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；

2，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務行業(yè)供給側結構性改革，促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；

3，可豐富資本市場產(chǎn)品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

需要遵循哪些基本原則？

通知要求：

1，堅持市場化、法治化原則，充分發(fā)揮資本市場服務實體經(jīng)濟和國家戰(zhàn)略的積極作用；

2，明確優(yōu)先和重點支持的領域；

3，加強監(jiān)管協(xié)作，推動業(yè)務規(guī)范發(fā)展；

4，積極履行監(jiān)管職責，切實保護投資者合法權益，合力防范風險。

發(fā)行需要滿足哪些基本條件？

通知明確發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應當符合下列條件：

一是物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質(zhì)量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；

二是物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

三是發(fā)起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

哪些領域獲重點支持？

通知明確：

1，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

2，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人(原始權益人)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

3，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

哪些工作程序得到了完善？

《通知》完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序：

1，鼓勵住房租賃企業(yè)自主開展資產(chǎn)證券化。

住房租賃企業(yè)可結合自身運營現(xiàn)狀和財務需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機構盡職調(diào)查，提供相關材料，協(xié)助開展資產(chǎn)證券化方案設計和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場所提交發(fā)行申請。

2，優(yōu)化租賃住房建設驗收、備案、交易等程序。各地住房建設管理部門應對開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對于在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產(chǎn)支持專項計劃等特殊目的載體用于開展資產(chǎn)證券化。

3，優(yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序。各證券交場所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會應根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務規(guī)定，對申報的住房租賃資產(chǎn)證券化項目進行審核、備案和監(jiān)管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負多提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

如何加強化監(jiān)督管理工作？

通知要求：

1，建立健全業(yè)務合規(guī)、風控與管理體系。中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部推動建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務的合規(guī)、風控與管理體系，指導相關單位完善自律規(guī)則及負面清單，建立住房租賃資產(chǎn)證券化的風險監(jiān)測、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理等制度規(guī)則，引導相關主體合理設計交易結構，切實做好風險隔離安排，嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做好利益沖突防范以及投資者保護，落實各項監(jiān)管要求。研究探索設立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機構。

2，建立健全自律監(jiān)管體系。中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會要加強配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，加強組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務機構、房地產(chǎn)估價機構、評級機構等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動將住房租賃證券化項目表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評價體系考核指標，依法依規(guī)對嚴重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。

3，合理評估住房租賃資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)估價機構對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關規(guī)定出具房地產(chǎn)估價報告。承擔房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機構，應當為在住房城鄉(xiāng)建設部門備案的專業(yè)力量強、聲譽良好的房地產(chǎn)估價機構。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)估價機構應按照規(guī)定或約定對底層不動產(chǎn)物業(yè)進行定期或不定期評估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項的，應當重新評估。

4，積極做好盡職調(diào)查、資產(chǎn)交付與持續(xù)運營管理工作。資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價機構、評級機構等中介機構應勤勉盡責，對有關交易主體和基礎資產(chǎn)進行全面的盡職調(diào)查，確保符合相關政策和監(jiān)管要求、發(fā)起人(原始權益人)應切實履行資產(chǎn)證券化法律文件約定的基礎資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務，并積極配合中介機構做好盡職調(diào)查。

如何營造良好政策環(huán)境？

通知要求：

1，培育多元業(yè)主投資主體，提升資產(chǎn)支持證券流動性。中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部將共同努力，積極鼓勵證券投資基金、政府引導基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、保險資金等投資主體參與資產(chǎn)證券化業(yè)務，建立多元化、可持續(xù)的資金保障機制。

2，鼓勵相關部門和地方政府通過市場化方式優(yōu)先選擇專業(yè)化、機構化或具有資產(chǎn)證券化業(yè)務經(jīng)驗的租賃住房建設或運營機構參與住房租賃市場，并就其開展租賃住產(chǎn)證券化予以政策支持。

3，建立健全監(jiān)管協(xié)作機制。中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部建立住房租賃資產(chǎn)證券化項目信息共享、日常監(jiān)管及違規(guī)違約處置的工作機制，協(xié)調(diào)解決住房租賃資產(chǎn)證券化過程中存在的問題與困難，推動住房租賃資產(chǎn)證券化有序發(fā)展。中國證監(jiān)會各派出機構及上海、深圳證券交易所等單位與各省級住房城鄉(xiāng)建設主管部門應加強合作，充分依托資本市場，積極推進符合條件的企業(yè)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓寬融資渠道；加強資產(chǎn)證券化的業(yè)務過程監(jiān)管，防范資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質(zhì)土地使用權或改變土地租賃性質(zhì)的行為。

市場人士怎么看？

十九大報告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉變的有效途徑。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)過近16年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場上還未出現(xiàn)標準REITs。目前，國內(nèi)發(fā)行標準REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場準入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。此次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作，明確了租賃住房作為首批標準REITs產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實體經(jīng)濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

“推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。”中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇接受中國證券報記者采訪時表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

何亮宇認為，推出住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰認為，以資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運營、退出渠道構建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產(chǎn)運營管理能力提升項目投資收益。特別是對今后公募REITs推出時個人投資者可以不用買賣實物資產(chǎn)，投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報。

“尤在在當前頻出政策利好的背景下更是讓租賃住房物業(yè)與金融工具資產(chǎn)證券化一拍即合。”胡峰表示，一方面，政策帶動下租賃住房市場的發(fā)展為租賃住房資產(chǎn)證券化提供了大量可選擇的基礎資產(chǎn)；另一方面，資產(chǎn)證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業(yè)快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設，為企業(yè)尋求融資與退出途徑。

具體來看，北京鼎諾投資管理有限公司總經(jīng)理許余潔認為，發(fā)展REITs市場有利于金融體系落實中央對于房地產(chǎn)長效機制的建設要求，服務于城市的長期建設和運營。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。同時，REITs以優(yōu)質(zhì)成熟的長租公寓等典型商業(yè)地產(chǎn)為主要載體，從建設、融資、管理、運營等多個環(huán)節(jié)引導資金進入地產(chǎn)的建設運營階段，可以避免地產(chǎn)投資過于側重住宅地產(chǎn)造成的過熱現(xiàn)象。

或?qū)⑶藙訑?shù)萬億元住房租賃證券化市場

“租賃住房進行證券化，在產(chǎn)品形式上沒有絕對的限制，只要是底層資產(chǎn)和經(jīng)營情況滿足證券化的要求都可以在產(chǎn)品上實現(xiàn)，可以是ABS、類REITs、CMBS或者ABN。”何亮宇表示，國內(nèi)市場上目前已經(jīng)發(fā)行的住房租賃證券化產(chǎn)品包括兩大類。

第一類是在證監(jiān)會系統(tǒng)的交易所掛牌的資產(chǎn)支持證券，包括收益權ABS、CMBS和類REITs，類REITs產(chǎn)品主要代表包括保利地產(chǎn)租賃住房REITs，碧桂園租賃住房REITs等；收益權ABS主要產(chǎn)品包括魔方公寓信托貸款資產(chǎn)支持證券、自如1號房租分期信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃等；CMBS主要產(chǎn)品包括招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項計劃等。

第二類是在銀行間市場掛牌的ABN，主要產(chǎn)品包括飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）等。

截至2018年1月31日，類REITs產(chǎn)品呈加速增長態(tài)勢，累計發(fā)行數(shù)31只，累計發(fā)行總額從2014年底的96億元增至2017年底的656億元，年復合增速高達89.8%。迄今發(fā)行的31只產(chǎn)品均為類REITs產(chǎn)品，國內(nèi)目前還沒有標準REITs。

申萬宏源證券表示，按照各地未來3-5年的租賃類住宅用地的供應規(guī)劃安排，參考上海模式土地成本折價70%水平，按照當?shù)?017年居住類用地成交均價的30%加3000元/平米的建安成本測算，到2020年，預計現(xiàn)有租賃試點城市將供應1.7億平米住宅類用地，投資資金需求大約為1.66萬億元，未來三年REITs的大力發(fā)展將為租賃市場的發(fā)展提供融資支持。在盤活目標資產(chǎn)后，又會有更多的資金用于支持租賃市場的發(fā)展，有利于我國租賃市場發(fā)展和房地產(chǎn)市場的成熟。

民生證券表示，在政策積極推動和房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、融資難的背景下，REITs的發(fā)展前景廣闊，未來的發(fā)行空間可以從以下三個角度測算。

1，從資產(chǎn)證券化產(chǎn)品看REITs發(fā)行空間。截至2017年10月，國內(nèi)類REITs發(fā)行總額占所有資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行總額的比例僅為2.14%，中國REITs還處于起步階段。根據(jù)中央結算公司的數(shù)據(jù)，美國REITs發(fā)行額占所有ABS總額的35.4%。隨著未來國內(nèi)與海外ABS市場中REITs占比差距逐漸縮小，REITs新增發(fā)行額約為8448億元。

2，從房地產(chǎn)開發(fā)投資看REITs發(fā)行空間。房地開發(fā)投資資金來源可以分為貸款、自有資金和其他來源。2005至2010年，由于房地產(chǎn)企業(yè)密集上市，自有資金占比提升明顯。從2014年至2016年，由于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展，其他來源融資同比增速大幅領先傳統(tǒng)的貸款及自有資金，包括REITs在內(nèi)的其他來源融資占比持續(xù)提升。

2016年，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過類REITs融資131億元，同期國內(nèi)房地開發(fā)投資總額約為14.5萬億元，類REITs占比僅為0.09%。同年REITs占全球房地產(chǎn)開發(fā)融資的比例為7%，國內(nèi)外差距高達6.9個百分點。假設國內(nèi)REITs融資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例提升至7%，每年將帶動REITs的發(fā)行額為9950億元。

3，從經(jīng)營性物業(yè)租金總收入看REITs的發(fā)行空間。經(jīng)營性物業(yè)包括住房租賃物業(yè)、辦公物業(yè)和商場物業(yè)。目前我國住房租賃市場仍以散戶業(yè)主獨立出租為主，開發(fā)商或物業(yè)公司經(jīng)營的整棟租賃住房占比較小，發(fā)行RIETs的合格基礎資產(chǎn)有限。辦公物業(yè)和商場物業(yè)集中度相對較高，作為基礎資產(chǎn)發(fā)行REITs的條件較好。選取北京、上海、廣州、深圳等16大城市，統(tǒng)計當?shù)丶准墝懽謽桥c優(yōu)質(zhì)購物商場的總存量、入駐率和平均租金，分別計算每個城市每年租金收入。

假設國內(nèi)一線城市的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)均通過REITs融資，可以發(fā)行的REITs總規(guī)模約為5.1萬億元，其中辦公物業(yè)REITs約1.8萬億元，商場物業(yè)REITs約3.3萬億元。

綜合以上三種測算方法，民生證券認為，REITs在中國還處于起步階段，未來發(fā)展空間廣闊。隨著資產(chǎn)證券化市場的健全及產(chǎn)品的成熟，房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的多樣化以及國內(nèi)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)證券化比例的提升，REITs將撬動數(shù)萬億市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。