好不容易有了購房資格，結果搖號人太多未搖中，這是不少長沙剛需購房者所遇到的情況。3月27日，長沙發(fā)布新規(guī)，剛需人群購首套房可優(yōu)先選房。新規(guī)能否化解“一房難求”局面？能否形成差別化調控的新格局？

針對這些問題，記者采訪了業(yè)內人士進行解答。

本報記者劉李實習記者蘭葉青長沙報道

“之前看中了好幾個樓盤，都沒有中簽。希望這次的政策能讓我和稱心的房子優(yōu)先‘匹配’。”3月27日，正在長沙河西某樓盤認籌的謝先生說。當天，長沙市住建委印發(fā)《關于實施差別化購房措施的通知》（以下簡稱《通知》）。根據(jù)《通知》，長沙限購區(qū)域內“限房價、競地價”的商品住房項目（不含定向限價房）和新建商品住房項目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房，將優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。

長沙市住建委表示，政策出臺初衷是為保障剛需供給，提升精準化調控水平，遏制投機性購房需求，實行差別化的調控措施。

供應范圍“雙限”商品房及144㎡以下新建項目

《通知》明確，長沙限購區(qū)域內“限房價、競地價”的商品住房項目（不含定向限價房）和新建商品住房項目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房，應優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。新建商品住房項目中大于144平方米的，按此前發(fā)布的搖號政策規(guī)定來執(zhí)行。

長沙市住建委認為，“限房價、競地價”供應的商品住房項目本就是為保障剛需群體推出的供給方式；按住建部規(guī)定，各地制訂房地產調控政策時，均以144平方米（含）以下作為普通商品住房的標準和依據(jù)；因此，將以上兩類作為優(yōu)先滿足首套剛需購房群體的商品住房供應范圍是較為科學合理的。

《通知》還明確，項目開盤前積累的首套剛需購房群體數(shù)量少于或等于符合上款規(guī)定的可售房源數(shù)，按首套剛需購房群體登記時間先后順序銷售；開盤前積累的首套剛需購房群體數(shù)量大于符合上款規(guī)定的可售房源數(shù)，在全部登記的首套剛需購房群體中進行搖號銷售。項目開盤3日后滿足首套剛需購房群體后的剩余房源，按此前發(fā)布的搖號政策規(guī)定來執(zhí)行。

優(yōu)購對象不包含離婚不滿一年的無房戶

《通知》明確，首套購房剛需群體為長沙市戶籍的無房家庭和個人（文件施行后離婚且不滿1年的不包括在內）、自簽訂征收協(xié)議之日起1年內的被征收人，以及符合長沙市限購政策的本市以外戶籍無房家庭。

去年來，長沙樓市新政頻出，限購加碼的政策導致居民為買房資格離婚的傳聞屢見不鮮。為避免通過離婚達到優(yōu)先購房目的，此次《通知》明確規(guī)定，“從發(fā)布之日起計算離婚時間不滿1年的無房單身人士不包括在內”，“無房”的概念也界定為“家庭成員及本人在本市限購區(qū)域范圍內無住房信息記錄，或者文件施行后住房信息記錄注銷時間在1年以上的家庭和個人”，將一定程度緩解離婚買房的現(xiàn)象，補足管理上的漏洞。

操作流程方面，將根據(jù)首套剛需購房人數(shù)與優(yōu)先剛需房源數(shù)的對比情況，分為搖號銷售和不搖號銷售兩種。同時，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)不得對首套剛需群體購房另行設置不合理要求與條件，不得以任何理由予以拒絕。市房屋交易管理中心將加強對房屋銷售的指導和網簽備案管理，市住建執(zhí)法局將聯(lián)動相關部門加大對違法違規(guī)行為的聯(lián)合執(zhí)法查處力度。

獨家解讀

如何界定登記順序存在不足

業(yè)內人士指出，此次實施差別化購房調控的效果有待市場檢驗。

一位不具名的開發(fā)商說，新規(guī)存在一些不足。政策規(guī)定，項目開盤前積累的首套剛需購房群體數(shù)量，少于或等于可售房源數(shù)，即可不搖號，按登記順序銷售。那么，登記順序怎么界定？是否有人來監(jiān)管？這就可能出現(xiàn)內定、插號的現(xiàn)象。

開發(fā)商可以不拒絕客戶購買，但可以提高標準。一是提高認籌金。如果將認籌金提高至50萬，這對剛需群體來說，將是個難題。二是拿到預售證，可認籌三天，再公示三天。開發(fā)商可以在第3天通知客戶，來不及準備認籌金的客戶可能趕不上認籌時間。還有購房者擔心，如果開發(fā)商拿出小部分不好的樓層和戶型讓剛需人群優(yōu)先選，就無法參加后面的正常選房。

今年長沙剛需供應產品偏少

目前，長沙普通剛需樓盤可售房源已明顯下降，供給不多，并出現(xiàn)二手房價錢倒掛現(xiàn)象。

記者獲悉，長沙有多個項目捂盤不售達1年以上?！叭b修政策給今年要開盤的改善房和豪宅市場開了綠燈?！睒I(yè)內人士直言，對于改善型產品和豪宅新盤，如果不設裝修標準，高于1.5萬元/平方米的項目將成批出現(xiàn)，個別項目甚至可能突破兩萬大關。目前市場供不應求，這種心理價位的突破將進一步推動購房者的不理性入市。剛需人群雖可以優(yōu)先上車，但車票越來越貴，買房門檻越來越高?！笆聦嵣?，今年剛需群體比去年更難買到房?！?/p>

操作流程

開盤前3天，開發(fā)企業(yè)須在售樓部集中登記首套剛需購房人員。

開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后、開盤3天前將相關規(guī)定予以公告。

未達到搖號條件的項目，按報送的不搖號銷售要求及流程選房銷售。

達到搖號條件的項目，應按報送的搖號銷售要求及流程選房銷售。

開盤后3天內，開發(fā)企業(yè)應將選房確定名單報市房屋交易管理中心和市住建信息中心備案。

申請購房資格時申請人信息應與報送的選房確定名單一致。如有變更，購房人員須在搖號名冊的候補名單確定。

本報記者劉李

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。