今年9月份開(kāi)始,北京土地市場(chǎng)陷入空前的火熱中,成交了12宗“地王級(jí)”的地塊。

下半年的北京土地市場(chǎng)熱鬧異常,高價(jià)地接二連三地橫空出世。高價(jià)地的成交不僅意味著未來(lái)樓市的高端化趨勢(shì),也正改寫(xiě)著北京樓市的格局,更考驗(yàn)著房企的資金實(shí)力和產(chǎn)品打造能力。

仔細(xì)觀(guān)察不難發(fā)現(xiàn),在這輪土地成交熱潮中,國(guó)企成為了首當(dāng)其沖的挑大梁者。在業(yè)內(nèi)看來(lái),充足的現(xiàn)金流和品牌優(yōu)勢(shì),使得國(guó)企擁有充足的信心去應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)格局的變革。

1、土地市場(chǎng)迎暖冬

一年十三“地王”,北京土地市場(chǎng)陷入空前絕后的火熱中。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年年初至今,北京市場(chǎng)共成交了96塊地,其中13塊可稱(chēng)為“地王”,占比達(dá)到13.54%。這13個(gè)“地王”當(dāng)中,除了華潤(rùn)、首開(kāi)和新聯(lián)投資聯(lián)合體于豐臺(tái)區(qū)以86.25億元拿下的全市總價(jià)地王外,其余12塊地全部成交于9月以后。

10月下半月,北京土地市場(chǎng)進(jìn)入全面亢奮狀態(tài),不僅接連成交了兩塊總價(jià)超80億元的天價(jià)地,葛洲壩所拿下的樊家村地塊更是將樓面價(jià)推到7.5萬(wàn)元/平方米的高位。

在業(yè)內(nèi)看來(lái),目前正值房企回歸一二線(xiàn)城市的風(fēng)口。在幾年前一二線(xiàn)城市限購(gòu)之后,眾房企集體涌向三四線(xiàn)城市,非理性的開(kāi)發(fā)建設(shè)以致三四線(xiàn)城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)畸高。2014年部分城市的限購(gòu)逐步解除后,房企逐步開(kāi)始回歸一二線(xiàn)城市,一線(xiàn)城市,包括北京自然是拿地重點(diǎn)城市。

從更深層次來(lái)講,北京城市規(guī)劃中對(duì)土地供應(yīng)規(guī)模有著嚴(yán)格控制。面對(duì)下半年北京土地市場(chǎng)的集中供應(yīng),房企趨之若鶩。

同時(shí),房企資金寬松也催熱了土地市場(chǎng)成交。房地產(chǎn)支柱地位再度被拿上臺(tái)面、公司債全面開(kāi)閘,房企是最大的受益者。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示:“一線(xiàn)城市仍然是各大金融機(jī)構(gòu)投資和資產(chǎn)配置的重點(diǎn)區(qū)域,對(duì)于‘不差錢(qián)’且融資成本低的他們來(lái)說(shuō),地王的‘天價(jià)’是全局戰(zhàn)略部署中還算合理的成本,這也解釋了為何地價(jià)相應(yīng)走高。”

2、高價(jià)地助推高端化

周周地王、一日多地王的戲碼一幕一幕在北京上演。市場(chǎng)更為關(guān)注的是昂貴的“面粉”和未來(lái)的“面包”之間的關(guān)系。

今年年初以來(lái),北京前期地王項(xiàng)目相繼入市,年內(nèi)入市的10萬(wàn)+的項(xiàng)目已達(dá)十多個(gè),6萬(wàn)元/平方米以上的中高端產(chǎn)品更不在少數(shù),北京樓市的高端化趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為,高價(jià)地誕生后,開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目主要分為兩類(lèi),一類(lèi)為按國(guó)家要求配建的保障房,一類(lèi)為商品房。保障房的配建比例根據(jù)國(guó)家規(guī)定及競(jìng)拍土地過(guò)程中已經(jīng)確定,為保證收益,開(kāi)發(fā)商將聚焦于高端住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,地王的誕生將帶動(dòng)區(qū)域住宅市場(chǎng)品質(zhì)提升,拉動(dòng)整體板塊價(jià)值,區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目也會(huì)成為受益者。

另一方面,業(yè)內(nèi)人士也質(zhì)疑,高地價(jià)擠壓企業(yè)獲利空間,不斷入市的高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)增大。當(dāng)前,品牌企業(yè)重返一線(xiàn)城市,導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,推升土地成本,隨著一線(xiàn)城市進(jìn)入門(mén)檻逐漸提高,開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。

從資金及開(kāi)發(fā)層面來(lái)看,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本較高,開(kāi)發(fā)商普遍追求高周轉(zhuǎn),而地王對(duì)應(yīng)的高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比普通住宅項(xiàng)目長(zhǎng),高土地成本、資金投入、較長(zhǎng)的資金周轉(zhuǎn)周期,以及專(zhuān)業(yè)化的高端產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)要求,給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一系列考驗(yàn)及風(fēng)險(xiǎn)。

3、聯(lián)合拿地成趨勢(shì)

面對(duì)資金和后期產(chǎn)品研發(fā)方面的壓力,聯(lián)合拿地成為眾多房企的選擇。今年以來(lái),聯(lián)合拿地的規(guī)模之大、數(shù)量之多,也成為北京土地市場(chǎng)上最鮮明的特征。

11月24日,房山長(zhǎng)陽(yáng)和房山閻村鎮(zhèn)兩地塊最終由天恒+中糧聯(lián)合體競(jìng)得。

11月9日,石景山蘋(píng)果園商辦地塊成交,由華遠(yuǎn)+上同致遠(yuǎn)聯(lián)合體競(jìng)得。

11月9日,昌平區(qū)小湯山地塊成交,由華潤(rùn)+北京未來(lái)科技城置業(yè)有限公司聯(lián)合體競(jìng)得。

11月2日,豐臺(tái)區(qū)槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目出讓,參與角逐的5家競(jìng)標(biāo)主體均為聯(lián)合體:天恒+中糧+首創(chuàng)、華潤(rùn)+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業(yè)、龍湖+首開(kāi)+保利、綠城+九龍倉(cāng)+平安。最終招商聯(lián)合體以83.4億元競(jìng)得該宗地,成為北京總價(jià)第三的地塊。

上述幾宗地只是近期房企聯(lián)手拿地的一個(gè)縮影,實(shí)際上在近期拍賣(mài)的多宗地塊中,“單槍匹馬”拿地的房企已經(jīng)越來(lái)越少,而且“抱團(tuán)”拿地的主體也已經(jīng)不再限于中小房企,越來(lái)越多的大型房企也參與其中。

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截至11月24日,北京成交46宗商品房住宅用地,其中25宗為聯(lián)合體拿地,占比高達(dá)54.35%,相比過(guò)去兩年有非常明顯的上漲。

但聯(lián)合體拿地也并非萬(wàn)全之策。最近連續(xù)曝出的退出風(fēng)波也令市場(chǎng)看到聯(lián)合拿地背后的隱患。如何維持各方面的平衡成為房企需要權(quán)衡的重要問(wèn)題。

4國(guó)企成拿地主力軍

就在11月24日,冬雪也難以為北京土地市場(chǎng)降溫。當(dāng)日,北京土地市場(chǎng)繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn),經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià),最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得,總價(jià)68.63億元。就在前一天,北京老牌國(guó)企華遠(yuǎn)聯(lián)合體也成功拿地。同一日,華潤(rùn)聯(lián)手未來(lái)科技城共斥資50億元,摘得北京小湯山兩宗土地。

縱觀(guān)最近的北京土地市場(chǎng),國(guó)企成為其中的活躍分子。這似乎也成為2015年北京土地市場(chǎng)的又一特點(diǎn)。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),在2015年北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中,有34宗地塊,全部或者大部分參與者均是國(guó)企、央企。

這其中,北京老牌國(guó)企金隅便表現(xiàn)突出。近兩年,金隅相繼在房山長(zhǎng)陽(yáng)、豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店等區(qū)域相繼拿地。同時(shí),金隅更是廣泛布局全國(guó)多個(gè)潛力城市,在青島、合肥、重慶等多個(gè)城市相繼落子。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),面對(duì)動(dòng)輒幾十億的地價(jià)款,國(guó)企在此時(shí)顯現(xiàn)出資金方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

在北京一負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的房企職業(yè)經(jīng)理人看來(lái),“融資的便利性以及充足的現(xiàn)金資源給予了國(guó)企、央企背景的房地產(chǎn)商在土地購(gòu)置上充足的操作空間。同時(shí)國(guó)企強(qiáng)大的品牌效應(yīng)也為其后期項(xiàng)目運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。”上述職業(yè)經(jīng)理人表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。