在農(nóng)村，宅基地審批困難、利用粗放、退出不暢等問題近年來愈發(fā)凸顯，盤活閑置宅基地勢在必行。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者近日在山西、江西、湖南一些宅基地改革試點縣調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些地方通過有償退出和補(bǔ)貼獎勵等政策，已經(jīng)探索出農(nóng)村宅基盤活利用的有效路徑，在保障農(nóng)民利益的同時，進(jìn)一步盤活了當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源。然而，探索過程中也面臨著流轉(zhuǎn)范圍受限等瓶頸，亟待政策支持，進(jìn)一步深化改革。

多地農(nóng)村宅基地改革“破冰”

2015年2月27日，全國人大常委會經(jīng)表決，決定授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項試點。

江西省余江縣是全國15個農(nóng)村宅基地制度改革試點縣之一，2015年8月試點工作啟動。當(dāng)?shù)赝ㄟ^各個自然村村民理事會來主導(dǎo)宅基地的改革工作，按照“一戶一宅、多占有償”等“有償+無償”相結(jié)合的方式，推行一戶一宅有償退出，一戶多宅無償退出多余宅基地部分的模式。

伴隨著轟隆聲響，余江縣平定鄉(xiāng)洪萬村的一處老舊農(nóng)房被挖掘機(jī)拆除。洪萬村支部書記夏早元表示，拆掉的是一戶多宅的富余農(nóng)房，一戶一宅是當(dāng)?shù)?ldquo;宅改”的主線，以往散亂的豬欄牛欄、簡易衛(wèi)生間以及村民違規(guī)多占宅基地所蓋的房屋是主要的拆除對象。

山西省長子縣在7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)15個村開展試點，將閑置凋敝宅基地分為違法占地、一戶多宅、長期閑置、繼承閑置4種不同類型，分類予以整治。對違法建房、私搭亂建、建新不交舊的，無條件拆除；對繼承的一戶多宅閑置房屋，按照土坯、磚混、框架等不同建造結(jié)構(gòu)，引入第三方評估，補(bǔ)償房屋成本價，土地收歸集體；對整治范圍內(nèi)的一戶一宅，按照村鎮(zhèn)規(guī)劃統(tǒng)一提供宅基地，原房屋按成本價補(bǔ)償。

山西省國土資源廳負(fù)責(zé)人表示，宅基地面積過大、亂搭亂建、一戶多宅等現(xiàn)象普遍，加上退出機(jī)制不暢，已成為制約農(nóng)村土地集約利用、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移進(jìn)城的重要阻礙。宅基地制度改革試點，就是要形成“超標(biāo)使用有成本，自愿退出有補(bǔ)償”的有償使用、有償退出機(jī)制。

喚醒“沉睡”的土地資產(chǎn)

中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長鄭風(fēng)田認(rèn)為，從農(nóng)村發(fā)展的角度來講，宅基地過去沒有市場屬性，是“沉睡的資產(chǎn)”，農(nóng)民擁有宅基地，人卻在城市打工，農(nóng)民擁有巨大的資產(chǎn)卻帶不來任何財產(chǎn)收益。不論是政府還是基層百姓，都希望能夠打破這塊“堅冰”，這也是目前農(nóng)村最需要盤活的一份資產(chǎn)。

在長子縣南陳鄉(xiāng)城陽村，村委會主任張建紅最近正忙著召開各種會議，收集鄉(xiāng)親們關(guān)于閑置宅基地拆除騰退出的58畝土地出路問題。

“拆了宅基地，我們騰退出的這58畝土地都是水澆地，多數(shù)人都覺得建大棚比較好，畢竟村里人祖輩都和土地打交道。”張建紅說，閑置宅基地拆了，群眾得到實惠，村容村貌也有所提升，同時集體經(jīng)濟(jì)還破了零，好處太多了。

在湖南省瀏陽市永安鎮(zhèn)西湖潭村，一個300余畝的家具產(chǎn)業(yè)園項目已破土動工，這一產(chǎn)業(yè)園的主體公司在前不久買下了當(dāng)?shù)貛讉€村組織通過宅基地復(fù)墾獲得的“建設(shè)權(quán)證指標(biāo)”。

“開始大家都有所懷疑，但在當(dāng)初承諾的權(quán)益一一兌現(xiàn)后，他們的熱情被調(diào)動起來了。”西湖潭村村委會副主任王和勝介紹，目前每畝地每年分紅就有8000元，30%歸村集體合作社，70%歸村民。

“通過土地整治將農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾為耕地或綠地，不僅能夠提高土地節(jié)約集約利用水平，還能切實維護(hù)農(nóng)民的利益，讓他們得到更多土地增值收益。”瀏陽市國土資源局負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)介紹，瀏陽市自2015年起開展農(nóng)村宅基地制度改革試點工作，目前全市農(nóng)村宅基地制度改革全面鋪開，共完成宅基地確權(quán)28.75萬宗，確權(quán)率達(dá)84.22%；收取宅基地有償使用費584萬元；辦理農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)371宗、5.9萬平方米；辦理農(nóng)房抵押貸款33.38億元，惠及農(nóng)戶1.68萬戶。

深入推進(jìn)仍需解決四大難題

記者在多地調(diào)研了解到，各地深入探索農(nóng)村宅基地制度改革，雖然在宅基地有償使用與有償退出等方面成效初顯，但由于法規(guī)依據(jù)、流轉(zhuǎn)范圍等方面存在障礙，相關(guān)探索的進(jìn)一步深化與推廣受到制約。

一是宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍仍然受到嚴(yán)格限制，宅基地退出受到較大影響。一些基層干部反映，現(xiàn)行的戶籍制度改革后，難以對“農(nóng)村村民”和“城市居民”進(jìn)行認(rèn)定，但是在宅基地改革中必須對此明確界定，避免“城鎮(zhèn)居民回流農(nóng)村”的逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象出現(xiàn)，這給宅基地的審批和監(jiān)管帶來了困難。

二是從“一戶一宅”到“一戶一居”仍然面臨較大阻力。余江縣國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，蓋房子“有天有地”的傳統(tǒng)觀念仍然有較大影響，不少村民對于宅基地有償退出、置換、搬進(jìn)高層住宅等不能接受，影響了土地集約利用，導(dǎo)致宅基地大量閑置，農(nóng)房財產(chǎn)性價值無法發(fā)揮。

一些試點村反映，過去農(nóng)村宅基地歸村民無償使用，現(xiàn)在改為有償使用屬于試點突破，但由于缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)支撐，對村民不交費行為缺乏約束，容易出現(xiàn)“老實人吃虧”的局面。

三是宅基地改革是系統(tǒng)工程，需要多項配套改革同時推進(jìn)。部分基層干部反映，宅基地改革需要大量前期基礎(chǔ)工作，包括地籍房屋調(diào)查，處理農(nóng)村長期存在的違章建筑、未批先建、一戶多宅等問題，確權(quán)發(fā)證等，周期較長，牽扯部門多，涉及領(lǐng)域廣，目前存在規(guī)劃審批主體不明問題。

四是農(nóng)民自愿有償退出積極性不高，主要有兩個方面原因，一是城市近郊區(qū)有償退出不如等“拆遷”，拆遷補(bǔ)償遠(yuǎn)高于自愿退出價格；二是遠(yuǎn)郊區(qū)甚至腦山地區(qū)的有償退出不如等扶貧惠農(nóng)政策落地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。