2017年12月28日至29日，中央農(nóng)村工作會(huì)議在北京（樓盤）召開，會(huì)議研究實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要政策，部署2018年和今后一個(gè)時(shí)期的農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，討論了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見（討論稿）》。

2018年2月4日，指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的中央一號(hào)文件《中共中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》發(fā)布，文件對(duì)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進(jìn)行了全面部署。其中，對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)、宅基地改革、特色小鎮(zhèn)、創(chuàng)建適合農(nóng)業(yè)農(nóng)村特點(diǎn)的農(nóng)村金融體系、繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)轉(zhuǎn)移等方面有了新的強(qiáng)調(diào)。

近期，國家將制定鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年），中國農(nóng)村將進(jìn)入“鄉(xiāng)村振興“的規(guī)劃落實(shí)階段。在農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革格局下，鄉(xiāng)村將迎來重大的發(fā)展機(jī)遇。

關(guān)鍵詞一：集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革

自2013年起，6次一號(hào)文件中屢次提及集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革在持續(xù)推進(jìn)。表：歷次一號(hào)文件提及集體經(jīng)營性建設(shè)用地的內(nèi)容

2013年十八屆三中全會(huì)提出：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。2015年15個(gè)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度改革試點(diǎn)地區(qū)正式開始試點(diǎn)。2015年授權(quán)的期限將于2017年12月31日屆滿，為了推進(jìn)土地資源要素精準(zhǔn)高效配置，全面提升建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約集約用地水平，北京市大興區(qū)等33個(gè)農(nóng)村土地制度改革期限又延長一年至2018年12月31日?？梢姡w經(jīng)營性建設(shè)用地改革試點(diǎn)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，入市改革效果初顯，已形成相對(duì)成熟的規(guī)則體系，延長試點(diǎn)期限主要還是為了進(jìn)一步設(shè)計(jì)出更為科學(xué)的改革操作方案，未來政策改革紅利可期。

關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，我們認(rèn)為目前主要是有利于提高租賃用地、產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)。受制于嚴(yán)格的用途管制與規(guī)劃管制，集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要將成為住房租賃用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。關(guān)于集體建設(shè)用地建住房租賃我們?cè)谇捌诎l(fā)布的《集體建設(shè)用地建租賃房，行業(yè)將現(xiàn)四大變化》進(jìn)行了詳細(xì)的解讀。總體來看，影響主要體現(xiàn)為，一是從土地端口來看，集體建設(shè)用地的成本優(yōu)勢(shì)明顯，供應(yīng)規(guī)模較大，將推動(dòng)土地投資趨向理性。二是從企業(yè)轉(zhuǎn)型來看，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營，前期有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，住房租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等發(fā)展迎來重大政策機(jī)遇。

關(guān)鍵詞二：宅基地改革

關(guān)于宅基地，2004年以來的15次一號(hào)文件有12次提及。從詞頻上來看， 2018年一號(hào)文件共有10次提及宅基地，超過歷次一號(hào)文件提及次數(shù)。表：歷次一號(hào)文件提及宅基地相應(yīng)內(nèi)容

通過對(duì)2004-2018年歷次一號(hào)文件的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，著墨較重的主要是2013年、2014年、2017年以及2018年。而2018年一號(hào)文件共有10次提及宅基地，超過歷次一號(hào)文件此前提及的次數(shù)。2018年宅基所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的提出表明了未來進(jìn)一步放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的政策基調(diào)。未來，在完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策方面，相關(guān)的體制機(jī)制創(chuàng)新，更符合現(xiàn)實(shí)的制度性供給將會(huì)適時(shí)跟進(jìn)。

目前，許多城市都在持續(xù)推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)。其中重要的一項(xiàng)就是發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)村集體、經(jīng)濟(jì)聯(lián)社租賃經(jīng)營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。鼓勵(lì)并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、“城中村”和廠區(qū)租賃住房微改造，實(shí)施專業(yè)化運(yùn)行管理。此次一號(hào)文件明確提出宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，強(qiáng)調(diào)保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)有利于后期進(jìn)一步發(fā)展和規(guī)范“城中村“租賃業(yè)務(wù)。未來，隨著相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)，企業(yè)在進(jìn)行“城中村”微改造并實(shí)現(xiàn)運(yùn)營的過程也將更有保障。

關(guān)鍵詞三：特色小鎮(zhèn)精品工程

關(guān)于特色小鎮(zhèn)，2016年、2018年兩次的一號(hào)文件均有提及。與此前不同的是，2018年著重強(qiáng)調(diào)了要建設(shè)一批鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)等精品工程。表：歷次一號(hào)文件提及特色小鎮(zhèn)相應(yīng)內(nèi)容

2018年的中央一號(hào)文件提出，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，但嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。同時(shí)，文件還明確要建設(shè)一批設(shè)施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。這表明，未來農(nóng)村閑置宅基地的盤活絕不是不講用途管制、權(quán)益邊界。不是讓城里人到農(nóng)村買房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的載體。土地方面，文件也提出了支持性的舉措：“在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，允許縣級(jí)政府通過村土地利用規(guī)劃，預(yù)留部分規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)用于單獨(dú)選址的農(nóng)業(yè)設(shè)施和休閑旅游設(shè)施等建設(shè)。”

未來，隨著我國大交通格局的完善，城鄉(xiāng)融合也在進(jìn)一步加速。大的城市在不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，城市與鄉(xiāng)村之間的資源流動(dòng)也進(jìn)一步加速。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)會(huì)伴隨著消費(fèi)需求的不斷升級(jí)和多元化，有特色的鄉(xiāng)村資源變成了稀缺品，很多資本就會(huì)開始往鄉(xiāng)村走，特別是大城市周邊擁有豐富旅游資源的鄉(xiāng)村的市場價(jià)值將被充分挖掘。企業(yè)可在大城市周邊重點(diǎn)打造小鎮(zhèn)精品工程，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)兩條產(chǎn)品鏈的無縫銜接，進(jìn)行城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)布局。

關(guān)鍵詞四：融資支持力度加大

關(guān)于融資，自2015年以來，文件提及的資料日益增多，2018年中央一號(hào)文件有11次提到融資，超過歷次一號(hào)文件提及次數(shù)。表：歷次一號(hào)文件提及融資的相應(yīng)內(nèi)容

要構(gòu)建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系，離不開資本的支持。2018年中央一號(hào)文件指出，要加快制定鼓勵(lì)引導(dǎo)工商資本參與鄉(xiāng)村振興的指導(dǎo)意見，落實(shí)和完善融資貸款、配套設(shè)施建設(shè)補(bǔ)助、稅費(fèi)減免、用地等扶持政策。同時(shí)，開拓投融資渠道，保障鄉(xiāng)村振興投入。從政策來看，如何吸引資源向農(nóng)村傾斜，涉及到產(chǎn)業(yè)投資，包括構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體系、農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)學(xué)研成果轉(zhuǎn)化基地等方方面面，沒有資本的參與鄉(xiāng)村振興的步伐就會(huì)走的很慢。文件提及，將加快制定”鼓勵(lì)引導(dǎo)工商資本參與鄉(xiāng)村振興的指導(dǎo)意見”、 “金融服務(wù)鄉(xiāng)村振興指導(dǎo)意見”。我們認(rèn)為，后期針對(duì)鄉(xiāng)村振興各個(gè)項(xiàng)目的金融創(chuàng)新將持續(xù)推進(jìn)，融資渠道將不斷拓寬。隨著后期相關(guān)文件的落實(shí)、細(xì)化，資本市場對(duì)鄉(xiāng)村振興的關(guān)注度將持續(xù)提高。

關(guān)鍵詞五：促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)

關(guān)于農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)，2004年以來的15次一號(hào)文件有8次提及。前期主要立足于大規(guī)模農(nóng)村勞動(dòng)力流動(dòng)背景下對(duì)勞動(dòng)技能培訓(xùn)的強(qiáng)調(diào)，2016年以來在強(qiáng)調(diào)繼續(xù)推進(jìn)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化了市民化的基礎(chǔ)性制度保障。表：歷次一號(hào)文件提及農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移相應(yīng)內(nèi)容

農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移直接關(guān)系到進(jìn)入城市的新生人口數(shù)量，規(guī)模的大小直接決定了城市的人口紅利。未來，農(nóng)村勞動(dòng)力將出現(xiàn)兩種明顯的變化。一是返鄉(xiāng)農(nóng)村勞動(dòng)力不斷增加；二是農(nóng)民工市民化數(shù)量穩(wěn)步增長。當(dāng)然了，返鄉(xiāng)農(nóng)村勞動(dòng)力也有可能實(shí)現(xiàn)就近市民化。2018年中央一號(hào)文件繼續(xù)強(qiáng)調(diào)促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)表明我國的城鎮(zhèn)化仍然處于快速發(fā)展的進(jìn)程，新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)都離不開城鄉(xiāng)勞動(dòng)力要素的高效流通。既然鄉(xiāng)村振興了，那么流入到城市的人口會(huì)不會(huì)大幅減少呢？鄉(xiāng)村振興主要是需要提高各要素的產(chǎn)出效率，構(gòu)建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展體系，整體來看影響的主要是結(jié)構(gòu)而非數(shù)量。鄉(xiāng)村振興的過程中并非需要更多的勞動(dòng)力，未來的價(jià)值型城市仍然是農(nóng)村勞動(dòng)力流入，甚至實(shí)現(xiàn)市民化的重要載體。

結(jié) 語

中央一號(hào)文件聚焦鄉(xiāng)村振興，地產(chǎn)人該知道什么？

第一，鄉(xiāng)村振興過程中會(huì)涉及到體制機(jī)制創(chuàng)新，地產(chǎn)人如何把握這一過程中帶來的制度紅利呢？從中央一號(hào)文件的基調(diào)來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地、特色小鎮(zhèn)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)等均是企業(yè)未來業(yè)務(wù)布局的重要機(jī)會(huì)點(diǎn)。企業(yè)可在大城市周邊重點(diǎn)打造小鎮(zhèn)精品工程，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)兩條產(chǎn)品鏈的無縫銜接，進(jìn)行城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)布局。因此，企業(yè)項(xiàng)目拓展的格局要打開。以往資本下鄉(xiāng)面臨著諸多不確定性，導(dǎo)致因鄉(xiāng)村發(fā)展而成長壯大的規(guī)模化企業(yè)較少，在未來政策改革紅利持續(xù)釋放的背景下，企業(yè)的業(yè)務(wù)不應(yīng)再局限于城市內(nèi)部。

第二，既然鄉(xiāng)村振興了，那么流入到城市的人口會(huì)不會(huì)減少呢？從中央一號(hào)文件的基調(diào)來看，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)仍然是主要的方向。未來的價(jià)值型城市仍然是農(nóng)村勞動(dòng)力流入，甚至實(shí)現(xiàn)市民化的重要載體。

第三，企業(yè)的算賬模式要同步改變。以往工商資本往往認(rèn)為操作鄉(xiāng)村項(xiàng)目在融資方面面臨著較大的不確定性，然而，時(shí)至今日，隨著各項(xiàng)改革試點(diǎn)的鋪開，政策導(dǎo)向的加強(qiáng)都將使企業(yè)后期的融資更加便利，成本更低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。