房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整過程中，上海樓市放出了豪宅“王炸”。

位于上海新天地板塊的中海順昌玖里日前開盤，其以196.5億元銷售額刷新全國開盤紀(jì)錄。此前全國紀(jì)錄保持者為2020年深圳華潤城潤璽一期花園，千余套房源收金196億元。

據(jù)悉，該項(xiàng)目本次共有738組認(rèn)籌，在開盤首日，售出全部512套房源中的505套。價(jià)格方面，銷售均價(jià)17.2萬元/平方米，套均價(jià)值約4000萬元。

一開盤即達(dá)到如此高的銷售金額，由此引發(fā)出這樣的疑問，這是否意味著市場(chǎng)開始大幅回暖了？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開盤銷售額破紀(jì)錄，反映出超大城市市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，也代表一些新的購房資金加快了入市步伐，這對(duì)于后續(xù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，將產(chǎn)生積極作用。

“該項(xiàng)目有幾個(gè)重要的特點(diǎn)，即新盤、豪宅、新開盤、勁銷，這說明市場(chǎng)的銷售熱點(diǎn)集中于新開盤豪宅新房項(xiàng)目上。這可能反映出市場(chǎng)復(fù)蘇過程中，豪宅銷售可能會(huì)扮演樓市復(fù)蘇的重要先導(dǎo)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，該樓盤成交總價(jià)的確很高，但同時(shí)不應(yīng)忽視這其中價(jià)格方面因素。

“一方面，這個(gè)項(xiàng)目有其位置優(yōu)勢(shì)，另一方面，其與周邊二手房存在一定價(jià)格倒掛。該項(xiàng)目周邊區(qū)域二手房單價(jià)在20多萬元/平方米，雖然現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格有所回落，但17.2萬元/平方米的價(jià)格，仍然較二手房有一定價(jià)差，這應(yīng)該是該項(xiàng)目能快速去化的重要原因。”一家上海房企管理層表示。

對(duì)此，58安居客研究院院長張波也表示，從新開盤的歷史價(jià)格比較情況來看，“中海•順昌玖里”備案均價(jià)雖然高達(dá)17.2萬元/平方米，但早在2020年，新天地附近的新盤翠湖天地新開盤的價(jià)格就已經(jīng)達(dá)到了16.5萬/平方米；幾年之后新開盤項(xiàng)目價(jià)格，幾乎沒有特別大的上漲。

“從當(dāng)前價(jià)格來看，周邊二手房的成交價(jià)格目前來看，還是明顯超過新開盤價(jià)格水平?？梢哉f，一二手房價(jià)倒掛，是這個(gè)盤熱銷的根本原因所在。雖然目前來看，倒掛程度和3年明顯減小，但依然還是有較大的價(jià)差空間。”張波在接受記者采訪時(shí)說。

其進(jìn)一步指出，該項(xiàng)目盤熱度的確較高，但和以往相比，目前的市中心豪宅的熱度已經(jīng)有所降低。“在2020年樓市熱度高的時(shí)點(diǎn)，上海部分豪宅認(rèn)購率曾經(jīng)到過700%以上，但在當(dāng)下市場(chǎng)整體相對(duì)偏冷的背景下，144%的認(rèn)購率仍然顯得非常搶眼。”

對(duì)于豪宅銷售的熱度是否會(huì)傳導(dǎo)到中端以及剛需市場(chǎng)這一問題，多位分析人士認(rèn)為，仍有幾個(gè)方面需要觀察。

中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦指出，需要考慮的一個(gè)問題是，這種熱度只是個(gè)案，還是會(huì)發(fā)生在多個(gè)項(xiàng)目，是否具有可持續(xù)性。

“單個(gè)項(xiàng)目開盤賣196億的確很高，但后面的項(xiàng)目是否也能保持這樣的熱度？如果在接下來的幾個(gè)月的時(shí)間里，四五個(gè)項(xiàng)目都能保持這樣高的熱度，說明市場(chǎng)的確回暖了，是比較明確的信號(hào)。但如果后續(xù)項(xiàng)目成交熱度沒這么高，可能這只能算是特例，并不具有普遍意義和代表性。因此，有必要觀察后續(xù)同類項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)，再做出判斷。”盧文曦表示。

此外，分析人士認(rèn)為，按當(dāng)前市場(chǎng)情況，如果豪宅市場(chǎng)的熱度具有較強(qiáng)的可持續(xù)性，那么有可能會(huì)逐層傳導(dǎo)熱度，但未必會(huì)形成跟風(fēng)效應(yīng)。

“新天地板塊很久沒推項(xiàng)目了，該項(xiàng)目熱銷，目前只能代表一小部分需求?？們r(jià)3000萬元以上的豪宅的確吸引目光，但這并不能代表全部的市場(chǎng)情況；市場(chǎng)成交的主力，有相當(dāng)一部分可能集中于千萬元以下，在500萬-800萬元這個(gè)區(qū)間。3000萬元以上的豪宅，如果后續(xù)幾個(gè)項(xiàng)目熱度持續(xù)走高，能可能會(huì)將這種熱度傳導(dǎo)到2000萬元-3000萬元的市場(chǎng)，但未必會(huì)直接影響到剛需甚至改善性市場(chǎng)。”一家中型房企人士表示。

對(duì)此，張波向記者表示，豪宅熱銷的現(xiàn)象其實(shí)需要深思。“在商品房商品化的大方向下，豪宅是否會(huì)放開限價(jià)，由市場(chǎng)決定其房價(jià)，接下來是否會(huì)在政策方面做出調(diào)整，值得關(guān)注。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。