2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進行轉(zhuǎn)變，限購、限貸、限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將堅持“房住不炒”定位，政策開啟“一城多策”分類調(diào)控方向。在此基礎(chǔ)上，短期調(diào)控與長效機制的銜接將更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

調(diào)控趨向“一城多策”

2018年，樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實，蘭州成為此輪調(diào)控來首個松綁限購城市。1月5日，蘭州市發(fā)文對部分區(qū)域取消限購，繼續(xù)限購區(qū)域則取消限購社保、納稅證明。同時，進一步強化價格備案制度，實行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實施。

針對蘭州市的政策調(diào)整，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，蘭州政策調(diào)整的重點在于：松綁部分非核心區(qū)域限購，對限購的認定條件進行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫存和防投機方面落實新政策的要求。

嚴躍進表示，從蘭州的去庫存周期數(shù)據(jù)來看，維持在17個月左右的水平。一般來說，一些熱點城市若是市場不錯，去庫存周期或存銷比實際上是可以降低到12個月甚至8個月以下的水平。對于蘭州房地產(chǎn)市場來說，市場過熱過半是集中在市區(qū)，對于一些近郊區(qū)和遠郊區(qū)以及郊縣，實際上去庫存周期還是比較高的。

“所以嚴格收緊限購政策意義不大。此次調(diào)整政策，也是考慮到郊區(qū)市場去庫存的導(dǎo)向，所以對于此類區(qū)域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，具有積極意義”。嚴躍進說，預(yù)計后續(xù)對于一些省會城市來說，郊區(qū)市場的購房政策會適當放松，而市區(qū)房源不多且房價容易炒作，所以政策松綁可能性相對不大。

“2018年1月份以來，蘭州調(diào)整限購，南京松綁戶籍，房地產(chǎn)調(diào)控正式開啟一城多策時代”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，“2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控最成功的地方是：在熱點城市房價被抑制的情況下，全國房地產(chǎn)市場依然維持向前推動的經(jīng)濟活力。因此，2018年政策調(diào)控的方向依然是維持這個方向的發(fā)展趨勢。”

2017年12月底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求，2018年抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

張大偉分析認為，從未來趨勢看，在房價出現(xiàn)波動的情況下，調(diào)控政策過嚴的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不復(fù)存在。“以最典型的蘭州為例，庫存過多的區(qū)域松綁政策，庫存少的區(qū)域加碼調(diào)控，符合調(diào)控的大方向。”

他預(yù)計，后續(xù)還會有更多城市會出現(xiàn)類似政策調(diào)整，以往部分城市的“一刀切”限購并不利于市場平穩(wěn)，未來更多的城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控形勢趨向多樣化。

堅持“房住不炒”定位

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)，全國接近110個城市與部門(縣級以上)陸續(xù)發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達270次以上。其中北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，尤其是僅北京發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策超過30次。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2017年全年，以城市群為調(diào)控主場，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴圍。在“房子是用來住的，不是用來炒的”導(dǎo)向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控。截至2017年12月底，90個地級以上城市(約200項政策)和35個縣市(約41項政策)出臺調(diào)控，海南、河北從省級層面全面調(diào)控。此輪調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。

張大偉說，從2017年的調(diào)控基調(diào)來看，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；從調(diào)控城市看，15個熱點城市是調(diào)控?zé)狳c；另外還從一二線城市開始，逐漸向周圍城市擴圍。

分區(qū)域來看，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動中心城市出臺收緊政策；2017年下半年，三四線城市調(diào)控進一步擴圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點城市周邊的三四線城市。

中指院相關(guān)負責(zé)人分析認為，2018年房地產(chǎn)工作重點是要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

該負責(zé)人表示，2018年針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，因城、因區(qū)施策將持續(xù)發(fā)酵，城市群各級城市間調(diào)控將繼續(xù)協(xié)作發(fā)力，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。此外，區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌也將重點推進，引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。

“長效機制”迎來關(guān)鍵年

中指院方面認為，2018年我國在落實“住有所居”目標上將邁出實質(zhì)性步伐，長效機制將是中長期房地產(chǎn)發(fā)展的重點。其中，推進住房制度改革將是首要工作。這方面包括：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

在租賃市場方面，未來人口凈流入的大中城市將大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，試點城市相關(guān)租賃政策也將進一步落實和細化。推進國有租賃企業(yè)的建設(shè)，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，抓緊推進住房租賃立法，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺，推動住房租賃市場更加規(guī)范化、專業(yè)化。此外，也將分層次多渠道解決群眾住房問題，扎實推進棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

平安證券分析師楊侃分析指出，2018年預(yù)計調(diào)控政策大概率維持現(xiàn)狀，大幅加碼或放松可能性均不大。原因在于：首先，十九大報告進一步強調(diào)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，中央經(jīng)濟工作會議及住建部會議均強調(diào)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；其次，2017年九部委出臺《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，在長效機制建設(shè)完成之前，仍需要以調(diào)控換取時間；此外，盡管經(jīng)濟下行壓力仍在，但短期工業(yè)增加值增長相對平穩(wěn)；最后，2017年各線城市房價漲幅明顯回落，熱點城市住宅價格亦呈現(xiàn)不同程度降溫，調(diào)控已逐見成效。同時，住建部明確“滿足首套剛需，支持改善需求”。綜合來看，未來政策大幅加碼概率不大。

針對房地產(chǎn)市場“長效機制”建設(shè)，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析預(yù)測，首先，樓市調(diào)控長效機制將加速建立，房產(chǎn)稅相關(guān)問題作為長效機制的核心將會更快解決和推進；其次，現(xiàn)有的緊縮性調(diào)控政策會長期持續(xù)，短期內(nèi)基本不會放松；此外，一城一策、分城施策的差異化調(diào)控方式不會改變，未來我們將看到更多城市出臺收緊樓市新政，也能看到部分城市仍在積極去庫存。

胡景暉表示，2018年“房地產(chǎn)長效機制”將由理論層面進入實踐層面。對炒房的打擊還將持續(xù)，樓市交易，特別是收緊政策城市的樓市交易將基本由自住需求客戶完成。更多資源會傾斜到租賃市場，房地產(chǎn)市場的功能將從投資增值向滿足人們的居住需求回歸。

“歷史數(shù)據(jù)表明，政策對我國房地產(chǎn)市場有著決定性的影響。加快建立市場調(diào)節(jié)長效機制、減少短周期的市場調(diào)控十分必要。”胡景暉說，“當然，長效機制的建立是一項系統(tǒng)而長期的工程，只有土地財政、稅收、立法等各方面都有大量變革后才能建立。長遠來看，還需要合理配置資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)人口流動。作為全國房地產(chǎn)市場的標桿，尤其是北京，將會在長效機制的建立中起到至關(guān)重要的作用”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。