賬禁不起細(xì)算，今天本號(hào)對(duì)調(diào)控前后剛需客和炒房客購房成本進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)驚人真相：剛需客買房成本增加，炒房客反而減少了！

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市10月份房?jī)r(jià)指數(shù)。從數(shù)據(jù)能夠看出，歷經(jīng)整整一年的調(diào)控，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)幾乎已回歸平穩(wěn)，尤其是深圳。

深圳從調(diào)控伊始，房?jī)r(jià)就率先下降領(lǐng)跌全國(guó)，截止到現(xiàn)在新房已經(jīng)連跌13個(gè)月。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)可知，深圳新房均價(jià)從2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米。

每平米共下跌了1323元。房?jī)r(jià)均價(jià)和總價(jià)都下跌了，按理說購房成本應(yīng)該大家應(yīng)該歡呼才對(duì)，雖然沒有下跌幅度完全沒有達(dá)到剛需客的預(yù)期，總歸是比之前便宜了，聊勝于無。

事實(shí)并非如此，因?yàn)榻?jīng)過一番計(jì)算本號(hào)發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人真相：盡管房?jī)r(jià)下跌了，首套房購房成本反而增加了一大筆。越調(diào)控，購房壓力越大。

下面我就以2017年10月新房和2016年10月新房價(jià)格來演算一下，看看在深圳購買一套90平米戶型的首套房，是否真的便宜了。

從上面表格可以清楚地看到，盡管房?jī)r(jià)下跌了，90平米戶型總價(jià)下跌了10.6萬元，便宜的只是幾萬首付。首套房利率普遍上浮，導(dǎo)致貸款成本顯著增加。購房成本不僅沒有便宜，還增加了。

90平米戶型總價(jià)下降了10.6萬，現(xiàn)在購房成本卻增加了近100萬。購房難度比之前大得多，這還沒算上時(shí)間成本，貸款流程等。

當(dāng)然，你可以說這對(duì)炒房客有一定的打擊作用，但更多傷害是給了剛需客。

導(dǎo)致這種現(xiàn)象的根本原因，是房?jī)r(jià)下跌幅度不夠。假若下跌一半從5萬跌至2萬5，即使首套房利率上浮20%，總成本也會(huì)便宜一大筆。

通過這番演算可以得出一個(gè)結(jié)論：對(duì)于首套房利率上浮的熱點(diǎn)城市來說，現(xiàn)在并不是剛需客買房的最佳時(shí)間。

你可能會(huì)說，并不是所有銀行都上浮20%，大多數(shù)只上浮了10%~15%。

就以普遍上浮10%計(jì)算，現(xiàn)在購房貸款還款總額也需要690.6萬元，比一年前要多出58.3萬，總成本要比之前多54.8萬元。

不是剛需購房的最佳時(shí)間，是不是炒房的最好時(shí)機(jī)呢？

同樣以深圳2017年10月新房和2016年10月新房?jī)r(jià)格來演算，看看一年的時(shí)間，炒房也即第二套房的成本是如何變化的。

在計(jì)算之前需要強(qiáng)調(diào)一下政策變化。10月4日前，二套房首付比例為5成，之后無論有無貸款記錄，皆為7成。

這表明投資客的購房門檻抬高了。房?jī)r(jià)連跌1年，如果全款購買，購房成本自然比去年便宜。

若按照正常的流程貸款又如何？

從演算結(jié)果可以清楚看到，炒房客購房門檻明顯被抬高不少。1年前首付為5成250.2萬元，如今是7成342萬元，門檻高了91.8萬元。

門檻抬高是對(duì)炒房游戲群進(jìn)行清理，抬高了進(jìn)群門檻，篩掉一批以小博大的鉆營(yíng)者，留下的都是有實(shí)力的高凈值人群。

由于均價(jià)下跌，總價(jià)反倒便宜了74萬元。難度加大了，購房總支付卻降下來了。

綜合兩個(gè)圖表發(fā)現(xiàn)：調(diào)控政策之下，剛需客的購房成本增加了，投資客的門檻雖然被提高，購房成本反倒是下降的。

根據(jù)本號(hào)對(duì)中心城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的一貫看法，未來具有顯著人口增量的中心城市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)小幅上漲。因此，對(duì)無需加杠桿的長(zhǎng)線炒房客來說，現(xiàn)在是入手的最好時(shí)機(jī)。

這或許是那些調(diào)控政策制定者都沒有料到的事情，調(diào)控棍棒下，受傷害最大的不是炒房客，反倒是剛需客。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。