近年來，中國經(jīng)濟(jì)的快速增長孕育了繁榮的不動(dòng)產(chǎn)市場，也使得REITs（不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金）這一金融產(chǎn)品迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇，在中國發(fā)展公募REITs市場意義重大并且正當(dāng)其時(shí)。

我們認(rèn)為，開發(fā)和建設(shè)公募REITs是金融服務(wù)供給側(cè)改革的重要抓手，有利于落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，加快我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型；有利于降低行業(yè)杠桿，控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和盈利模式的轉(zhuǎn)變；REITs市場可以為PPP（政府和社會(huì)資本合作）及基礎(chǔ)設(shè)施投資提供可行的金融戰(zhàn)略，為雄安新區(qū)的發(fā)展提供金融新思路；作為配置價(jià)值極高的高質(zhì)量金融產(chǎn)品，REITs為居民的財(cái)產(chǎn)性收入提供大量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)金融體系的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，減緩中國金融體系中直接融資比例偏低的問題，提高金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散能力。

不動(dòng)產(chǎn)REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)非常廣泛，不僅包括寫字樓、零售物業(yè)、酒店公寓、廠房貨倉、醫(yī)院、養(yǎng)老院等，還包括機(jī)場、港口、輸電塔、管道、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施。2016年，中國已經(jīng)超過美國，成為全球建筑資產(chǎn)規(guī)模最大的國家。中國建筑資產(chǎn)規(guī)模的增長，是中國前所未有的基礎(chǔ)設(shè)施投資浪潮的結(jié)果。過去多年中，中國將GDP的9%用于基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，而美國的這個(gè)數(shù)字是2%。如果當(dāng)前這種投資規(guī)模維持下去，到2025年，中國建筑資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到97萬億美元，比美國的45萬億美元高出一倍多，同時(shí)也將高于美國、日本、印度和德國四個(gè)國家的總和。目前，中國不動(dòng)產(chǎn)市場規(guī)模已經(jīng)高達(dá)44萬億美元。雖然中國主要城市的零售商業(yè)物業(yè)及寫字樓物業(yè)存量龐大，中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行總量僅為128億美元，其發(fā)展空間巨大。

通過分析美國、新加坡、中國香港和澳大利亞等REITs市場的絕對和相對規(guī)模，根據(jù)兩類可比指標(biāo)和一些合理的假設(shè)，我們認(rèn)為，中國標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs市場的潛在規(guī)模應(yīng)在4萬億至12萬億元之間?？紤]到中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長，我們認(rèn)為這是一個(gè)相對保守的估計(jì)。因此，我們可以預(yù)測未來中國公募REITs市場包括REITs上下游的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌鰧?huì)是極其巨大的規(guī)模和體量。

REITs作為房地產(chǎn)證券化的重要手段之一。REITs最早于1960在美國誕生，經(jīng)過90年代中后期在全球范圍內(nèi)的大規(guī)模發(fā)展，現(xiàn)已成為國際金融市場的重要金融投資產(chǎn)品之一，目前全球范圍內(nèi)已有美國、澳大利亞、加拿大、日本、韓國、新加坡、中國香港等30余個(gè)國家和地區(qū)相繼推出REITs，全球市值近2萬億美元。

根據(jù)2006~2016年全球主要國家和地區(qū)REITs市值相對于其GDP及上市公司總市值的規(guī)模占比情況，我們對于中國公募REITs的初步估測結(jié)果是4萬億到12萬億之間。

以REITs市值占GDP比重為例。總體來看，2006年至2016年這10年間，全球主要REITs市場占經(jīng)濟(jì)總量的相對規(guī)模逐漸提升。2016年，該指標(biāo)在5.4%~16%之間，其中，新加坡最高，達(dá)到16.02%；美國最低，雖然其REITs市值達(dá)到1萬億美元，但由于經(jīng)濟(jì)總量巨大，因此，美國REITs市值只占GDP的5.42%。從橫截面來看，該指標(biāo)多分布于7%附近。2016年中國的GDP是74.4萬億元人民幣，根據(jù)該指標(biāo)簡單推算，中國REITs市場規(guī)模應(yīng)在4萬億至12萬億之間,按照中位數(shù)水平的估計(jì)則是6萬億。

如果從REITs 市值占上市公司總市值比重來看，2006年至2016年，全球主要REITs市場占其上市公司總規(guī)模的比例也是逐漸提升。2016年，該指標(biāo)在0.78%~7.66%之間，其中澳大利亞最高，達(dá)到7.66%，中國香港最低，只有0.78%。2016年，中國上市公司總市值約為50萬億人民幣。由于資本市場發(fā)展階段和國際化程度的不同，各股票市場的可比性較弱。我們根據(jù)該指標(biāo)在主要市場的中位數(shù)來簡單推算，中國REITs市場規(guī)模應(yīng)在4萬億左右。

而且，4萬億至12萬億之間的這個(gè)估計(jì)是相對保守的，未來中國REITs市場實(shí)際規(guī)?？赡苓h(yuǎn)高于這一結(jié)果。

首先，PPP基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目為REITs提供大量的優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的，是PPP投資退出的重要通道。目前，中國已成為世界上最大的PPP市場。2016年以來，中國有超過1400個(gè)項(xiàng)目通過PPP進(jìn)行投資；截至2017年8月，中國PPP項(xiàng)目總投資額約為17.6萬億，預(yù)計(jì)2017年P(guān)PP項(xiàng)目落地規(guī)模或達(dá)3.8萬億元。按照住建部專家的估計(jì)，2020年以前，中國僅在綠色公共交通、保障房、水務(wù)、建筑節(jié)能、可再生資源和衛(wèi)星城建設(shè)6個(gè)領(lǐng)域就將投資不少于60萬億元人民幣。根據(jù)現(xiàn)有存量數(shù)據(jù)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的潛在市場規(guī)模達(dá)萬億級(jí)，而考慮增量的基礎(chǔ)設(shè)施投資，則會(huì)使其基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模再翻一番。

其次，隨著中國城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增加將創(chuàng)造一個(gè)巨大的房屋租賃市場。鏈家研究院2016年底發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告指出，目前中國房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億元，預(yù)計(jì)到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。事實(shí)上，中國正在經(jīng)歷一個(gè)人口向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集的大遷徙，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，而且平均年齡低，居留時(shí)間長，長期租房需求日益旺盛。十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策紅利下，住房租賃的市場空間將非常廣闊。而根據(jù)全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)，REITs是解決住房租賃融資來源的重要渠道。REITs收購住房并出租經(jīng)營，有助于消化住房市場庫存，盤活存量住房并加以有效利用，從而提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。住房租賃市場的增長將為REITs市場的規(guī)模增長提供動(dòng)力。

2016年底，中國固定資本形成是32萬億元人民幣，約合4.6萬億美元，同年，美國年固定資本形成總額約為2.9萬億美元，中國固定資本形成約為美國的1.6倍。因此，考慮到中國城市化人口數(shù)量、不動(dòng)產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)超美國，具有廣闊的發(fā)展空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。