近日，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司發(fā)行國內(nèi)首單央企租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、首單儲架發(fā)行REITs，發(fā)行總額不超過50億元。這是繼國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)證券化項目獲深交所批準發(fā)行之后，又一單獲批的房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)認為，該產(chǎn)品的落地，為國內(nèi)租賃住房資產(chǎn)證券化再添新樣本。

據(jù)上交所公司債券項目信息平臺顯示，保利集團聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司（中聯(lián)基金）共同實施的保利租賃住房REITs已通過審批。產(chǎn)品總規(guī)模達50億元，并以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9：1，優(yōu)先級證券評級為AAA。

保利集團副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，保利租賃住房REITs項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs也將成為保利集團構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務布局的戰(zhàn)略性資本工具，用以積極開拓住房租賃市場的金融創(chuàng)新。

據(jù)了解，推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。近年來，國務院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見鼓勵加快培育和發(fā)展住房租賃市場建設，推進“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”亦被多次提及。

對于保利租賃住房REITs的落地，市場人士認為，其作為國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎資產(chǎn)的REITs，將具有很好的市場示范效應，對國內(nèi)REITs的進一步發(fā)展，乃至公募REITs的推出將發(fā)揮積極的推動作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，目前租賃市場存在兩類運營模式，一類為重資產(chǎn)大房東的資產(chǎn)擁有房租賃，另外一類是輕資產(chǎn)二房東模式。目前通過REITs發(fā)現(xiàn)的兩單全部為重資產(chǎn)模式。“輕資產(chǎn)模式目前并未獲得政策紅利。而市場上主流租賃企業(yè)目前以輕資產(chǎn)為主”。

張大偉認為，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊。“按照市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬的普通住宅，年租金收益不足10萬，這種情況下，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資。”

針對央企進入租賃行業(yè)，在他看來，目前租賃市場的競爭還處于初級階段，還沒有形成知名度品牌，大部分企業(yè)都是依賴資金優(yōu)勢在租賃市場競爭。央企因為有明顯的資金成本優(yōu)勢，而且發(fā)展租賃很可能出于非市場因素，更多考慮的是央企責任，政治因素。這種情況下，央企進入租賃市場，很可能會使得其他企業(yè)進入成本明顯增加。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：7月18日，九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》以來，多省市開啟了鼓勵租賃的模式。截至目前，有超過8個省份及超過20個城市，累計超過30個省市出臺了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。

“建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，不僅僅租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求”。張大偉表示，“從長遠看，政策有利于市場平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存著很多問題，所以還需要落地執(zhí)行過程中的各地細化調(diào)整”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。