日前，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs獲上交所審議通過。這是繼10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs獲深交所批準(zhǔn)發(fā)行之后的又一只類REITs產(chǎn)品。

據(jù)了解，保利租賃住房REITs，全稱是中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，由保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)基金共同實(shí)施，產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級證券評級AAA。與此前的首單長租公寓資產(chǎn)類REITs相比，保利租賃住房REITs的規(guī)模要大很多，而且首次采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制，并且具有央企屬性。

對于首單央企租賃住房REITs的成功獲批，接受證券時報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃住房REITs的發(fā)行，符合“房住不炒”、發(fā)展住房租賃的大勢，后續(xù)更多住房租賃企業(yè)或加入進(jìn)來。同時，儲架發(fā)行機(jī)制在REITs領(lǐng)域是創(chuàng)新，當(dāng)前類REITs的發(fā)行為公募REITs做鋪墊，未來公募REITs的發(fā)行必然有賴于法規(guī)，預(yù)計(jì)十九大后會更多政策性支持。

符合發(fā)展租賃大勢

中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛接受證券時報(bào)記者采訪時表示，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的”，住房租賃的特性意味著以后更多的房子將由機(jī)構(gòu)持有，以前是散售后由個人出租，未來的方向是機(jī)構(gòu)化的持有越來越多，而金融工具REITs有助于完善整個住房租賃市場，住房租賃REITs是未來的方向。

“我國目前住宅的租售比不是特別合理，這就需要農(nóng)村集體建設(shè)用地、只租不售的租賃用地來把地價控制下來，同時更多發(fā)揮央企的作用，有助于租賃市場的形成。”王剛說，現(xiàn)在北京、上海等大中城市都在開展住房租賃試點(diǎn)，都會推住房租賃REITs，后續(xù)很多國企類的住房租賃企業(yè)會加入。

中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰接受證券時報(bào)記者采訪時認(rèn)為，租賃住房REITs的發(fā)行，能夠促進(jìn)房企開發(fā)，增加社會房屋租賃房源，這也符合十九大報(bào)告中重申的“房住不炒”、發(fā)展住房租賃的大勢。

蔣云峰還認(rèn)為，租賃住房REITs對租賃市場本身的形成機(jī)制影響比較大，過去是如果開發(fā)商開發(fā)出房子用于出租，產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商手里，占用大量資金，長期來看沒有可持續(xù)性。以后房子開發(fā)出租后，通過REITs的方式上市，轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)，開發(fā)商就能夠回籠一部分資金，讓錢流動起來。從整個市場來說，能夠提供資金流通機(jī)制，促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)租賃型的房產(chǎn)，進(jìn)而加大租賃市場供應(yīng)量。

“另外，以租金作為收益來源的REITs，安全性高，能夠給社會資金提供比較好的收益投資平臺，對社會資金流向來說有個良好的導(dǎo)向作用。”蔣云峰說。

為公募REITs做鋪墊

對于保利租賃住房REITs首次采取的儲架、分期發(fā)行機(jī)制，王剛認(rèn)為，以往的“類REITs”是一次批多少額度就發(fā)多少，沒有擴(kuò)充機(jī)制，而儲架、分期發(fā)行機(jī)制雖然在普通債券發(fā)行中用的較多，但是在REITs領(lǐng)域是一個創(chuàng)新突破，能夠給資產(chǎn)商更多的靈活性。但是“儲架發(fā)行”與資產(chǎn)擁有量有關(guān)，意味著要有足夠大的資產(chǎn)包，必須是大企業(yè)、大的資產(chǎn)擁有方才能這樣做。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武此前表示，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無既有可行路徑，有待于公募REITs的出臺，而“擴(kuò)募機(jī)制”問題一定程度上可通過借鑒ABS現(xiàn)有“儲架發(fā)行機(jī)制”實(shí)現(xiàn)。保利租賃住房REITs的“儲架發(fā)行”機(jī)制，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長大”的REITs，間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能。

王剛指出，現(xiàn)在所有類REITs都是在交易所掛牌的私募產(chǎn)品，公募REITs全中國只有一只，是2015年6月發(fā)行的鵬華前海萬科REITs，因?yàn)槲覈恢睕]有公募REITs法規(guī)，這只算是特批的試點(diǎn)。未來公募REITs的發(fā)行必然有賴于法規(guī)，等證監(jiān)會出臺公募的法規(guī)后，才能批量去做，預(yù)計(jì)十九大后會有比較多的政策性支持。

“類REITs可以成為真REITs的一個鋪墊，私募是在交易所的大宗交易平臺上，未來公募對接這個產(chǎn)品會快一些，將來可公募化的產(chǎn)品就會更多。”王剛說。

近期，有消息稱，我國的REITs試點(diǎn)已經(jīng)在七八個省市推開，面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動已經(jīng)進(jìn)入軌道，中國證監(jiān)會正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規(guī)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。