信用租房：能否激活租賃市場(chǎng)一池春水

租房市場(chǎng)迎來(lái)了變革的時(shí)代。

6月21日，?？?/strong>國(guó)興大道附近的在建商品房項(xiàng)目。海南省出臺(tái)全省范圍限購(gòu)政策已逾兩個(gè)月，隨著調(diào)控政策監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，該省年初商品房銷售異?；鸨膭?shì)頭趨緩，市場(chǎng)開(kāi)始降溫。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-5月房地產(chǎn)運(yùn)行情況，

10月22日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)，住建部正在進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，同時(shí)，在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作。

在租購(gòu)并舉的大背景下，租房市場(chǎng)亟須良性發(fā)展。今年7月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求進(jìn)一步加快推進(jìn)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)相關(guān)工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有超過(guò)8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了租賃新政。

與此同時(shí)，信用租房模式的推出，也給人們帶來(lái)了期待。10月10日，支付寶宣布將有超過(guò)100萬(wàn)間公寓正式進(jìn)駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個(gè)城市率先推廣信用租房。支付寶用戶芝麻分若超650分，便可享受免押金、房租月付服務(wù)。這意味著，傳統(tǒng)的租房慣例“押一付三”(即一個(gè)月的房租作為押金并一次性付三個(gè)月租金)將會(huì)改寫。

信用租房，能否成為撬動(dòng)住房租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)模式的杠桿，又能否攪動(dòng)國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)的一池春水？

免押金可月付，信用租房前景廣闊

信用租房并非橫空出世的新事物，也不是支付寶的專利。

據(jù)支付寶母公司螞蟻金服方面透露，在此次8城推廣之前，信用租房已在上海進(jìn)行過(guò)半年左右的試點(diǎn)。試點(diǎn)結(jié)果顯示，有80%的用戶選擇了房源占比只有15%的信用免押金方式租房。這一結(jié)果是他們?cè)谠性圏c(diǎn)基礎(chǔ)上，將信用租房升級(jí)為支付寶長(zhǎng)期模塊的原因。

而在支付寶宣布消息一天后，中國(guó)銀聯(lián)也宣布與沈陽(yáng)市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作協(xié)議，共同推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

不過(guò)就覆蓋范圍來(lái)看，支付寶顯然更大。據(jù)了解，目前接入支付寶的主要是連鎖品牌公寓魔方，以及租房服務(wù)商蘑菇租房，通過(guò)服務(wù)商接入了近百家品牌公寓，如welike、朗筑公寓等。目前支付寶接入的房源超過(guò)100萬(wàn)套，其中信用租房的房源(即用戶芝麻信用分超過(guò)650分免押金的房源)占比約為15%左右。

螞蟻金服方面表示，信用租房能夠在租房合同簽訂后，基于各方的履約記錄，形成租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。愛(ài)護(hù)房源，按時(shí)交租，誠(chéng)實(shí)守信等行為都有助于信用積累；惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會(huì)影響其信用評(píng)估。

對(duì)于信用租房，業(yè)內(nèi)人士大多持肯定態(tài)度。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，信用租房通過(guò)引入新的生產(chǎn)方式和信用模式，通過(guò)除押金以外的其他信用增持得出租房信用，是比較創(chuàng)新的方式。從社會(huì)進(jìn)步、鼓勵(lì)青年人、租售同權(quán)的大背景下看，應(yīng)該說(shuō)是個(gè)好事情。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，由于傳統(tǒng)的“押一付三”模式轉(zhuǎn)變?yōu)椴皇昭航鹉Ｊ?，一部分傳統(tǒng)租房模式會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞米夥?，信用租房?duì)傳統(tǒng)租房模式會(huì)有一定沖擊。但由于這種模式會(huì)減輕承租人的負(fù)擔(dān)，增加租賃住房的需求，在一定程度上有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

作為業(yè)內(nèi)人士，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，信用租房對(duì)房東和租客都是有益的：對(duì)租客來(lái)說(shuō)，所有房源統(tǒng)一納入交易平臺(tái)，規(guī)避了虛假房源問(wèn)題，且價(jià)格透明，免押金政策也能免除租客后顧之憂；對(duì)房東來(lái)說(shuō)，找到優(yōu)質(zhì)客戶能夠減少后期運(yùn)營(yíng)成本。

信用租房如何推廣

國(guó)家從多個(gè)層面為包括信用租房在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)創(chuàng)造了積極的發(fā)展氛圍和政策環(huán)境。

早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3到4家國(guó)有住房租賃公司”。8月底，武漢組建第一批5家國(guó)有住房租賃平臺(tái)，目標(biāo)在年底前提供不少于7000間、30萬(wàn)平方米的租賃房屋增量。

9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確表示，“通過(guò)國(guó)資國(guó)企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，將國(guó)有企業(yè)打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”

今年10月，國(guó)家住房租賃試點(diǎn)首批12個(gè)城市之一的合肥市首家國(guó)有房屋租賃公司——合肥廬陽(yáng)國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)有限公司正式掛牌，該公司將通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，在年內(nèi)籌集2000套租賃房源上市。

政策無(wú)疑為住房租賃市場(chǎng)創(chuàng)造了積極的環(huán)境，但落實(shí)到具體操作，信用租房仍有水土不服的問(wèn)題。趙秀池指出，押金起到了一定擔(dān)保信用的作用，但免除押金，房東還是會(huì)覺(jué)得不踏實(shí)，而租賃企業(yè)也少了一部分可以周轉(zhuǎn)的資金。

和支付寶信用租房開(kāi)展合作的一家企業(yè)的高管張光明(化名)對(duì)中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者坦言，盡管已經(jīng)開(kāi)展合作，但他對(duì)信用租房并不看好。

“從租客的角度看是好事，能減輕壓力，但房東或運(yùn)營(yíng)租房的企業(yè)通過(guò)芝麻信用分對(duì)租客的牽制非常弱。”張光明說(shuō)，由于支付寶提供了簡(jiǎn)便的租房手續(xù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是流量來(lái)源，因此他們引進(jìn)了信用租房體系。他們對(duì)違約有預(yù)期，但一兩周后很快被壞賬數(shù)據(jù)打擊到了。“客戶使用信用租房不交錢、違約的概率很大，遠(yuǎn)超獲客成本。”他說(shuō)，一方面，支付寶會(huì)帶來(lái)流量和宣傳價(jià)值，但另一方面，產(chǎn)生壞賬的數(shù)據(jù)又很大，綜合看來(lái)對(duì)他們來(lái)說(shuō)不是很合算，更像是一個(gè)“雞肋”。

事實(shí)上，因?yàn)橹ヂ樾庞貌⒎菑?qiáng)制的信用體系，而我國(guó)個(gè)人征信體系也尚待發(fā)展，因此信用租房的約束力也有待觀察。

優(yōu)客逸家創(chuàng)始人、CEO劉翔指出，芝麻信用分對(duì)租客違約不交錢的約束力較小，還不能影響用戶在銀行征信系統(tǒng)的信用，在租房這個(gè)動(dòng)輒成千上萬(wàn)開(kāi)支的領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，違約成本太低，約束違約行為的機(jī)制還在摸索中。

還有一些租客對(duì)媒體表示，信用租房可選擇的空間比較少，選到自己喜歡的房源并不容易。

張光明說(shuō)，信用租房幾乎不可能向個(gè)人房東推進(jìn)。對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，沒(méi)有動(dòng)機(jī)只看信用分而不要押金。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果手里有大量押金，就會(huì)有比較好的現(xiàn)金流收入。因此，信用租房在長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)他們并不是好事。

北京東城區(qū)某鏈家中介告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者，如今的信用租房一兩年前就開(kāi)始做了，只是簡(jiǎn)化了交納租金的流程，不會(huì)對(duì)行業(yè)有太大沖擊。前述中介說(shuō)：“互聯(lián)網(wǎng)沖擊租房中介？很難的。之前那些租房O2O公司都沒(méi)成功，(我們)不會(huì)因?yàn)橹ヂ樾庞镁捅淮驍?。租房還是一個(gè)低頻率、高成本、低回報(bào)的生意，互聯(lián)網(wǎng)公司不會(huì)也不擅長(zhǎng)做這些臟活累活。”

需要更多金融支持

“從金融創(chuàng)新角度看，這可能改變傳統(tǒng)租房方式，因?yàn)樗趧?chuàng)新入口，改變信用模式，(對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō))這是一個(gè)布局。”陳晟指出，我國(guó)房產(chǎn)銷售金額達(dá)到12萬(wàn)億元，二手房銷售也有5萬(wàn)億左右元，租房市場(chǎng)保守估計(jì)也破萬(wàn)億元。由于房地產(chǎn)交易都是大宗行為，因此，消費(fèi)者金融數(shù)據(jù)十分重要。

但由于租房市場(chǎng)的屬性所致，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)想直接介入交易并不容易。蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言指出，租房鮮有看圖片就下決心的，都要去現(xiàn)場(chǎng)看，因此租房市場(chǎng)重線下場(chǎng)景，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)一開(kāi)始只能從“邊邊角角”的角度為各個(gè)支付環(huán)節(jié)提供支持，尋找新的機(jī)會(huì)和突破口。

因此，租房市場(chǎng)所需要的金融支持遠(yuǎn)比免押金的信用租房復(fù)雜得多。上海市于9月出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》明確指出，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)通過(guò)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期低息貸款等金融解決方案；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；加快推進(jìn)針對(duì)租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。

所謂REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

據(jù)楊現(xiàn)嶺介紹，資產(chǎn)證券化是國(guó)際慣例，也是我國(guó)目前資本市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。在擴(kuò)大房源方面，深圳采用的是存量小產(chǎn)權(quán)房納入統(tǒng)一監(jiān)管平臺(tái)(100萬(wàn)套)和自持地塊新增(10萬(wàn)套)并舉的模式，前者占整體供應(yīng)量超過(guò)90%，這是一種新思路；北京未來(lái)五年將新建150萬(wàn)套住房，其中50萬(wàn)套純用于租賃，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中1000公頃集體建設(shè)用地。粗略計(jì)算，這些集體用地剛好可以建設(shè)50萬(wàn)套租賃用房(按套均45平方米計(jì)算)。

薛洪言指出，利用金融手段盤活資深存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)REITs是沒(méi)有問(wèn)題的，但要求物業(yè)必須由機(jī)構(gòu)持有，對(duì)未來(lái)的資金收入有產(chǎn)權(quán)才能實(shí)現(xiàn)。如果是純中介，對(duì)房源沒(méi)有掌控力，就很難將REITs擴(kuò)展到更廣闊更普遍的租賃場(chǎng)景中去，難以改變場(chǎng)景。

租房要輕松，政策需松綁

除金融產(chǎn)品的創(chuàng)新以外，租房市場(chǎng)的活力還需要更多政策松綁方能得以釋放。

在租購(gòu)并舉的大趨勢(shì)下，一二線城市紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)或房源支持計(jì)劃。例如，北京提出在今后五年供應(yīng)50萬(wàn)套租賃住房；廣州則計(jì)劃推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)供應(yīng)租賃住房15萬(wàn)套；上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套；深圳則計(jì)劃在“十三五”期間建設(shè)40萬(wàn)套人才住房，其中70%為租賃住房，并要求企業(yè)建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲(chǔ)100萬(wàn)套城中村房統(tǒng)一租賃。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，雖然各地出臺(tái)了租賃市場(chǎng)的供應(yīng)計(jì)劃，但還在等待明確的實(shí)施細(xì)則。例如，集體用地如何建設(shè)租賃用房，租賃機(jī)構(gòu)、土地所有方(村委會(huì)或鎮(zhèn)政府)之間的合作關(guān)系、義務(wù)和權(quán)責(zé)，很多都面臨著相關(guān)的法律難題。而集體土地上建設(shè)的房屋是否可以獲得房產(chǎn)證，是資本方最關(guān)注的方面，關(guān)系到能否實(shí)現(xiàn)REITs。

在他看來(lái)，一線城市房屋租賃市場(chǎng)的土地供給或許可以真正觸及到土地制度改革和土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的深層次問(wèn)題。租房市場(chǎng)的土地流轉(zhuǎn)是長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題，但租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)當(dāng)下更關(guān)心的問(wèn)題是，經(jīng)營(yíng)租房這門生意盈利周期很長(zhǎng)，甚至盈利空間還有待觀望。

作為租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，劉翔認(rèn)為當(dāng)下更需要的是來(lái)自財(cái)稅和資金上的支持。“我們做的不是重資產(chǎn)模式，因此在銀行貸款方面并不占優(yōu)勢(shì)。即使是自持式公寓企業(yè)，在爭(zhēng)取融資、貸款時(shí)也比較難。”

因?yàn)閮?yōu)客逸家這類長(zhǎng)租公寓采取的是“二房東”模式，因此一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是稅收。曾在旅游行業(yè)工作多年的劉翔了解到，旅行社納稅是按照差額收入作為稅基來(lái)納稅，他認(rèn)為“二房東”模式也是類似的，但并不能享受差額收入納稅的“福利”。

“比如說(shuō)我們跟租客收的房租是1000元，實(shí)際上有700元是給房東的，到我們手上的錢是300元。那么應(yīng)該按照1000元還是300元作為應(yīng)稅收入來(lái)納稅？”對(duì)于這類問(wèn)題，劉翔認(rèn)為政策制定者可以先把租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)培育起來(lái)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群研究財(cái)政稅收多年，據(jù)他介紹，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，肯定是以其收取的全部收入作為計(jì)算依據(jù)的。但是支付給房東的這部分錢，是沒(méi)有辦法扣除的。

趙秀池認(rèn)為，以往市場(chǎng)不提供租賃類商品房，因此租賃住房比較分散，大量租賃住房的來(lái)源，主要是個(gè)人，集中式的機(jī)構(gòu)租賃房源較少，未來(lái)通過(guò)開(kāi)發(fā)商自持、公租房建設(shè)等會(huì)形成大量的、長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)租賃住房來(lái)源。

她建議，允許閑置的商業(yè)辦公、工業(yè)廠房等用作租賃住房，或者允許一些大戶型進(jìn)行適當(dāng)改造出租，并給予民水民電的政策支持。對(duì)于未來(lái)租房市場(chǎng)的發(fā)展，陳晟建議政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)形成公允性平臺(tái)，為老百姓將房源便利地發(fā)布在平臺(tái)上提供便利，并形成一系列的保障機(jī)制，既保護(hù)住房，也保護(hù)房東和租客的利益。