在南京市場(chǎng)沉寂多時(shí)后，綠城因墅王項(xiàng)目玫瑰園降價(jià)激起了市場(chǎng)的一番關(guān)注。

有市場(chǎng)消息指，原價(jià)2億的綠城玫瑰園樓王現(xiàn)已降到1.28億，直降7200萬(wàn)，降幅高達(dá)36%。據(jù)接近綠城的人士證實(shí)，該項(xiàng)目售價(jià)確實(shí)已調(diào)整至1.28億，玫瑰園其他千萬(wàn)級(jí)別墅早已售罄，唯剩這套1.28億的獨(dú)棟別墅。

自2013年開(kāi)盤(pán)，徘徊幾年之后，這套無(wú)論是價(jià)格還是品質(zhì)都被稱(chēng)為南京別墅巔峰的項(xiàng)目，終于稍稍放下了身段。

不過(guò)，對(duì)于南京市場(chǎng)而言，過(guò)億級(jí)別的豪宅項(xiàng)目難免會(huì)遇到水土不服。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在南京數(shù)套億元豪宅中，僅有一套順利賣(mài)出，買(mǎi)家為“江蘇首富”。

值得注意的是，綠城自2007年進(jìn)入南京市場(chǎng)，玫瑰園是唯一的自有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而這套“待嫁”的玫瑰園別墅，也成為綠城目前在南京唯一在售項(xiàng)目。

南京墅王

作為進(jìn)入南京的第一個(gè)項(xiàng)目，玫瑰園延續(xù)了綠城的高端物業(yè)路線，只是對(duì)于以浙江市場(chǎng)為主的綠城，進(jìn)入南京或許并非其戰(zhàn)略選擇所在。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，南京玫瑰園所在地塊是由杭州恒勵(lì)等幾家公司于2006年聯(lián)手拿下，項(xiàng)目占地460畝，規(guī)劃建設(shè)面積約9萬(wàn)多平方米，位于珍珠泉旅游度假區(qū)，是南京市區(qū)稀有的高爾夫、公園、山、水、林多重立體景觀純別墅社區(qū)。

良好的投資前景使得項(xiàng)目還未充分規(guī)劃便開(kāi)工建設(shè)，不足一年，近500畝的地塊上已經(jīng)蓋了40多幢別墅。然而，為了盡快將土地轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品銷(xiāo)售，不免忽略了項(xiàng)目的質(zhì)量，隨后，恒勵(lì)找來(lái)了以產(chǎn)品著稱(chēng)的綠城合作開(kāi)發(fā)，由此，綠城才進(jìn)入了南京市場(chǎng)。

面對(duì)全新市場(chǎng)和稀有的地塊，掌門(mén)人宋衛(wèi)平大膽選擇了綠城所有項(xiàng)目中最高端的別墅產(chǎn)品——玫瑰園。而原來(lái)已經(jīng)成型的40多幢已經(jīng)可以賣(mài)的別墅，宋衛(wèi)平則決定推倒重來(lái)。

2007年，南京玫瑰園首次開(kāi)盤(pán)，售價(jià)均在百萬(wàn)級(jí)別，15幢獨(dú)立別墅隨即售罄。而后，不斷有新產(chǎn)品加推，售價(jià)也漲至千萬(wàn)。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)八年的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，2014年，南京玫瑰園迎來(lái)收官之年，期間曾多年榮登南京千萬(wàn)級(jí)別墅銷(xiāo)冠。

作為玫瑰園壓軸別墅，報(bào)價(jià)2億的墅王也登場(chǎng)亮相。據(jù)傳聞，甫一開(kāi)盤(pán)，便吸引多位江蘇富豪聞名參觀預(yù)備爭(zhēng)購(gòu)。

不過(guò)，對(duì)于南京豪宅市場(chǎng)而言，2000-3000萬(wàn)左右的銷(xiāo)量均有不錯(cuò)的成績(jī)，而會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)億元級(jí)別墅的人群則十分有限。

在南京資深業(yè)內(nèi)人士尹霄飛看來(lái)，綠城玫瑰園2億的定價(jià)更大程度上是營(yíng)銷(xiāo)手法，降價(jià)到1.28億是回歸項(xiàng)目本身的價(jià)值，即便如此，依然有很大的利潤(rùn)空間；此外，項(xiàng)目每年的綠化、維護(hù)等成本較高，若長(zhǎng)期滯銷(xiāo)，資金無(wú)法回流也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)壓力。

從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，尹霄飛表示，不同于蘇州、上海等城市，南京會(huì)選擇5000萬(wàn)以上別墅的人群非常少，就算有購(gòu)買(mǎi)力，更多也傾向在海外置業(yè)。

據(jù)接近綠城的人士稱(chēng)，由于南京玫瑰園其余別墅項(xiàng)目早已收官，該項(xiàng)目的工作人員也基本已經(jīng)撤離。目前，有意看房者多通過(guò)中介進(jìn)行聯(lián)絡(luò)。

除南京外，綠城在多個(gè)城市也有玫瑰園系列產(chǎn)品，而在杭州和上海，綠城更將玫瑰園打造成度假酒店。

寧城抉擇

隨著城市的發(fā)展，南京的土地變得日益稀缺，相比近年不斷升溫的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，綠城在南京的發(fā)展不免有些令人惋惜。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，自2015年開(kāi)始，南京樓市成交呈現(xiàn)直線上升，并一直持續(xù)到2016年，全年12.6萬(wàn)套的成交量也創(chuàng)下了自2009年起8年以來(lái)新高，使得這個(gè)六朝古都成為最受矚目的熱點(diǎn)二線城市。此外，2016年南京土地出讓金達(dá)到創(chuàng)歷史新高的1629.74億元。

回顧綠城在南京的十年，早在2007年，南京江浦區(qū)還只有綠城等個(gè)別品牌房企進(jìn)駐，如今中海、萬(wàn)科、雅居樂(lè)等品牌房企紛至沓來(lái)，綠城卻始終只有玫瑰園一個(gè)項(xiàng)目。

在南京，綠城更多的精力放在代建業(yè)務(wù)，包括綠城東方蘭園、綠城東方玉園、綠城南京桃花源、寶華桃李春風(fēng)、綠城深藍(lán)等均為代建或合作項(xiàng)目。

值得注意的是，上述代建項(xiàng)目均為綠城東方建設(shè)管理有限公司，屬于藍(lán)城體系，因此嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這些項(xiàng)目并不屬于綠城。

在綠城的戰(zhàn)略中，以珠三角為中心的華南區(qū)域，和以杭州為中心的長(zhǎng)三角、以北京為中心的京津冀將共同并列為全國(guó)布局的三大戰(zhàn)略區(qū)域。其中，過(guò)往長(zhǎng)三角區(qū)域除大本營(yíng)杭州外，綠城的項(xiàng)目多在上海、蘇州、常州、無(wú)錫等城市，南京似乎并非重點(diǎn)。

在南京業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，綠城已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了一段黃金期，如果能在南京扎下根，綠城可以走得更好。

問(wèn)及綠城對(duì)南京市場(chǎng)的規(guī)劃時(shí)，綠城相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，綠城對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)一直比較重視。其中，最直接的反應(yīng)在拿地。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，在2017年為數(shù)不多的拿地中，綠城落下在南京公開(kāi)土地市場(chǎng)的第一子。

2月15日，南京雞年首場(chǎng)土拍中，經(jīng)過(guò)200多輪網(wǎng)上激烈競(jìng)拍，綠城以總價(jià)38.1億元拿下西善橋G100地塊，該項(xiàng)目總建筑面積約為29.5萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)為21745元/平方米。這也將成為綠城南京打造第二個(gè)“親生子”。

最新的規(guī)劃顯示，該地塊將打造52棟低密度住宅。對(duì)此，綠城發(fā)展集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該地塊綜合容積率為1.2，未來(lái)將打造高端產(chǎn)品。由于需現(xiàn)房銷(xiāo)售，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2018年面市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。