公布2017年9月份銷售業(yè)績一天之后，萬科如期召開了電話會議，董秘朱旭向投資者詳細解讀了9月份銷售情況以及公司未來展望。

2017年房企賽道已過四分之三，前三季度，萬科無疑取得了十分亮眼的成績。1-9月份，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2664.5萬平方米，銷售金額3961億元，同比增長51%，超越去年全年銷售業(yè)績，距離四千億大關(guān)僅一步之遙。

此前投資者擔憂的土地儲備不足境況也在今年得到了緩解，據(jù)朱旭透露，1-9月份，萬科共新增143個項目，合計總建面3355萬平方米，權(quán)益建面2271萬平方米，權(quán)益地價1891億元（含廣信資產(chǎn)包），平均樓面地價8326元/平方米。

進入第四季度沖刺期，投資者更加關(guān)注的是萬科的全年銷售、盈利情況以及經(jīng)營性物業(yè)發(fā)展。

今年拿地仍有盈利空間

繼8月砸下301億收獲24個項目后，9月份，萬科繼續(xù)在土地市場展現(xiàn)進取態(tài)度，全月新增23個項目，合計總建面490萬平方米，權(quán)益建面321萬平方米，權(quán)益地價228.72億元，平均樓面地價7128.6元/平方米。

其中，12個通過公開招拍掛獲取，10個通過主權(quán)收購獲取，1個通過招拍掛主權(quán)收購結(jié)合方式獲取。

1-9月份，萬科共計新增143個項目，合計總建面3355萬平方米，權(quán)益建面2271萬平方米，權(quán)益地價1891億元（含廣信資產(chǎn)包），樓面平均地價8326元/平方米。

今年以來，萬科一改以往在土地市場上的保守作風，在土地市場攻城掠地，前9月就以相當于3961億元銷售額的47.74%比例大規(guī)模攬儲，異于往常的舉動引發(fā)投資者高度關(guān)注，有投資者直指：這是否意味著萬科對房地產(chǎn)后市非常樂觀？

對此，朱旭就表示，目前我國的城鎮(zhèn)化率為50%多，距離70%多的國際線尚有20個點的上升空間，這個階段往往是人口向都市圈凝聚、城市功能進行重新構(gòu)造的階段，針對這樣的城市圈進行投資，萬科認為還是有盈利空間和可持續(xù)發(fā)展空間的。

但也有投資者提出，在當前土地市場價格高企情況下大肆攬儲，是否仍然存在盈利空間？

對此，朱旭則回應稱，一方面，萬科一直將發(fā)展重點放在一線、二線城市及其周邊城市圈，因為新增了很多位于一線城市的土地儲備，所以萬科的平均地價有所拉高。

朱旭披露，萬科今年新增土儲中，南方區(qū)域占比28%，上海區(qū)域占比19%，北京區(qū)域占比22%，中西部占比32%。但萬科8000多的地價相較于一二線城市當前的房價，仍然具備盈利空間。萬科監(jiān)測的14個主要城市，9月份銷售均價約為17398元/平方米。

另一方面，朱旭亦指出，萬科主張認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)會從短周期、快周期的開發(fā)模式向多種存量資產(chǎn)并存的持有型物業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，這也是萬科一直在探索的，所以萬科今年的想法也是要在核心城市的核心地段獲取一些可以長期持有的經(jīng)營性物業(yè)。

物流、商業(yè)要做到數(shù)一數(shù)二

萬科對于經(jīng)營性物業(yè)的重視，在此次電話會議中也有所體現(xiàn)。介紹萬科9月份業(yè)績情況的時候，朱旭就特地點名介紹了萬科物流地產(chǎn)以及長租公寓泊寓的發(fā)展情況。

朱旭表示，9月份萬科斥資2.86億元新增天津、長沙、西安、昆山四地4個物流地產(chǎn)項目；1-9月，萬科新增物流項目23個項目，總面積165萬平方米。

“萬科從2014年開始進入物流地產(chǎn)，截止目前共進入25個城市，新增41個項目，總面積313萬平方米，客戶主要來自快遞業(yè)（占比47%）和電商零售（占比30%）?！?/p>

萬科此前宣布參與的普洛斯私有化大單，朱旭則稱，目前私有化仍然在進行當中。普洛斯在中國有超過5000萬平方米的物流地產(chǎn)面積，而萬科僅為300萬平方米，參與普洛斯私有化更多的是學習其先進的物流地產(chǎn)經(jīng)驗。

萬科泊寓則已進入28個城市，獲取房間數(shù)8.4萬間，開業(yè)6個月項目出租率約為93%。

朱旭表示，萬科在長租公寓方面是輕重各半，首先，諸如深圳、廈門這些很好的一二線城市，萬科選擇的是重資產(chǎn)模式，因為萬科認為這些城市持有資產(chǎn)是有增值價值的。其次，重資產(chǎn)可以一個比較長的周期進行設計和裝修，更好地為租客提供一個很好的長期保障。

萬科認為，重資產(chǎn)租金未來一定會慢慢定期上漲，一次性投資下去，未來NOI的回報也會不斷提升。如果是輕資產(chǎn)期以后再續(xù)租，成本可能就不一樣了，“以萬科的資金實力和融資優(yōu)勢，更善于做重資產(chǎn)運營的長租公寓。”

雖然朱旭認為萬科當前所實施的并非多元化戰(zhàn)略，而是圍繞城市發(fā)展和消費者升級訴求來提供一切與不動產(chǎn)相關(guān)的衍生業(yè)務，但無可置疑的是，萬科正在嘗試更多的可能。

萬科五大業(yè)務當中，最核心的主營業(yè)務仍然是住宅開發(fā)與物業(yè)管理，優(yōu)勢業(yè)務則為物流地產(chǎn)和商業(yè)，探索業(yè)務則包括教育、養(yǎng)老、滑雪度假等。

其中，朱旭指出，物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，目標是“要做到行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的位置”。

一般而言年底都會沖量

2017年房企賽道已過四分之三，進入第四季度沖刺期，在房地產(chǎn)集中度不斷提升背景下，大房企在規(guī)模上你追我趕境況也日益白熱化。與此同時，房地產(chǎn)面臨的調(diào)控政策和金融杠桿，都給房企四季度的銷售帶來不確定性。

朱旭介紹，一般大家都說“金九銀十”，但今年前9月，萬科銷售金額前三高卻分別出現(xiàn)在3月、6月和1月，實現(xiàn)銷售額分別為636.4億元、491.3億元和481.2億元，而“金九”錄得銷售額463.2億元，排名第四。

朱旭稱，從數(shù)據(jù)上看，上半年公司銷售屬于量價齊升的階段，對比三季度和二季度的銷售額就會發(fā)現(xiàn)，環(huán)比出現(xiàn)了輕微下跌，這說明下半年銷售增速已經(jīng)有所放緩。

但她同時指出，受益于9月份深圳、北京預售證審批制度有所放松，集團在深圳和北京的銷售額都有了較大程度的提升，深圳環(huán)比上升了150%，北京環(huán)比上升了347%，9月份北上深三個城市銷售占比達到了31.5%，而8月份的比重僅為15%。

受一線城市占比較大因素影響，萬科9月份簽約銷售均價環(huán)比出現(xiàn)了較大幅度的提升，達到13523元/平方米。

或許是基于這方面考量，朱旭在回答投資者關(guān)于利潤問題時，亦審慎回應稱，今年萬科凈利潤率將會比去年好一些，權(quán)益比則將維持以往均衡狀態(tài)，維持三七開。但受到按揭政策變化以及首付貸利率上漲影響，萬科回款情況略微受到影響，上半年回款率略有下降，而三季度回款率應當與上半年保持在同一水平。9月份認購率按金額計算也僅為55%，較之前的60%及以上略有下降。

展望下半年，朱旭表示，僅就萬科而言，四季度的銷售情況肯定不會像上半年那么強勁，但跟三季度差不多水平應該是有可能，畢竟一般而言到了年底，“所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會沖量”，預計全年銷售同比肯定是增長的。

此外，就此前傳言萬科收購俄羅斯商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)O1 Properties30-51%股份事宜，朱旭則以“目前沒有收到確切的信息”、“這種項目很小，達不到披露標準”作為回應。

朱旭同時還稱，萬科進入海外的投資步伐其實并不是特別大，更多的是財務投資角色，希望在在海外投資過程當中跟當?shù)氐幕饳C構(gòu)、開發(fā)商合作去邊投一點錢邊學習。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。