一年前的9月30日晚，一則樓市調(diào)控信息讓國(guó)慶長(zhǎng)假并不平靜。

當(dāng)晚，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政，購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買二套房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調(diào)控大幕開啟。此后，上海、廣州、深圳等一線城市及部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的共計(jì)20多個(gè)城市密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限貸政策。

2017年3月17日，北京升級(jí)版政策“認(rèn)房又認(rèn)貸”空降。二套房購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

北京樓市調(diào)控政策開啟了密集出臺(tái)政策的全面從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，一系列配套政策陸續(xù)出臺(tái)。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，銀行機(jī)構(gòu)一年連續(xù)5次提升首套個(gè)人住房貸款利率。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9·30開始的本輪調(diào)控潮一年，北京發(fā)布約30次調(diào)控政策，樓市成交跌38.9%。整體看，市場(chǎng)成交量在9·30及3·17連續(xù)2輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，北京樓市成交全面萎縮。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“9·30新政”以來(lái)，成交量不斷下降，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)得到了遏制。同時(shí)，限售等政策不斷強(qiáng)化，租賃市場(chǎng)的政策不斷強(qiáng)化，這或成為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的重要組成部分。

量?jī)r(jià)齊跌，北京樓市降溫明顯

9·30調(diào)控一年來(lái)，北京樓市量?jī)r(jià)齊跌，其中，成交量跌幅明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套。整體來(lái)看，北京二手房+新建住宅簽約195590套，同比跌幅達(dá)到了38.9%。特別是3·17政策后，跌幅明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，特別是進(jìn)入5月以后，成交量持續(xù)走低，從6月開始，北京連續(xù)多月成交量低于1萬(wàn)套。市場(chǎng)價(jià)格跌幅處于全國(guó)第一。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，3·17新政半年后，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅3年來(lái)首現(xiàn)全面停漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，8月四個(gè)一線城市的二手住宅價(jià)格與上月相比，北京下降0.9%，上海下降0.2%，深圳下降0.2%，廣州持平。8月北京二手房?jī)r(jià)格跌幅連續(xù)四個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年8月份，北京新建商品住宅成交面積為36萬(wàn)平方米，環(huán)比減少13%，同比減少60%。同時(shí)，北京8月份新建商品住宅成交均價(jià)為44706元/平米，環(huán)比減少8%。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，北京8月份住宅成交繼續(xù)環(huán)比下跌，充分說(shuō)明在認(rèn)房又認(rèn)貸、商住房交易管制等政策框架下，投資投機(jī)需求得到有效抑制。同時(shí)，目前房?jī)r(jià)從持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)得到了遏制。

張大偉分析認(rèn)為，過(guò)去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國(guó)及北京歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過(guò)30次各種調(diào)控措施：經(jīng)過(guò)連續(xù)5個(gè)多月的樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后，市場(chǎng)對(duì)政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場(chǎng)繼續(xù)下探空間不大。

房貸利率一年上調(diào)5次“限貸”成為這一輪調(diào)控的主基調(diào)。除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調(diào)，成為重要的調(diào)控舉措之一。

在2016年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現(xiàn)松動(dòng)，彼時(shí)首套房貸利率85折成為主流，不過(guò)，如匯豐銀行等部分銀行執(zhí)行首套房貸最低貸款利率8折優(yōu)惠。

2016年底，北京房地產(chǎn)交易中介收到內(nèi)部通知，自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣最低九折。元旦后首個(gè)交易日1月3日，新京報(bào)記者從多家銀行處獲悉，自2017年元旦起，首套房房貸利率折扣最低九折起。

3月17日，北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí)，提高購(gòu)房首付比例。

四天后的3月21日，新京報(bào)獨(dú)家獲悉，工商銀行、建設(shè)銀行等16家銀行北京分行一致決定，即日起，縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。

4月30日晚間，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準(zhǔn)利率，二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。

自6月5日起，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%；二套房貸利率仍然實(shí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。

近期，北京地區(qū)多家銀行再次宣布上調(diào)首套房房貸利率。9月19日，新京報(bào)記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。四大行于9月14日、15日、16日調(diào)整了政策，首套房房貸利率從基準(zhǔn)利率調(diào)升到基準(zhǔn)利率的1.05倍。目前，北京地區(qū)首套房貸利率多為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%到10%。

對(duì)于利率調(diào)整，人民銀行北京營(yíng)業(yè)管理部表示積極支持。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，近期北京地區(qū)出現(xiàn)的基準(zhǔn)利率上浮是北京按揭貸款歷史上最嚴(yán)格的政策。

房地產(chǎn)專家、上海祥源投資公司董事長(zhǎng)康紅恩表示，目前各地政府的動(dòng)作，都在往房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制考慮。都在往去杠桿，尤其是個(gè)人購(gòu)房去杠桿，去投資化，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度考量，這實(shí)質(zhì)是在真正落實(shí)“房子是用來(lái)住的”概念?？偠灾?，房地產(chǎn)落實(shí)到居住功能是大勢(shì)所趨。

二手房?jī)r(jià)格回到春節(jié)前后水平

據(jù)張大偉介紹，9·30新政之后，北京整體二手房?jī)r(jià)格調(diào)整非常明顯。從今年4月開始到現(xiàn)在累計(jì)跌幅在12%-15%左右，部分區(qū)域房源價(jià)格超過(guò)了15%，目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平。

“價(jià)格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價(jià)處理的房源上，因?yàn)?·17新政后成交量一度暴跌6成以上”。他說(shuō)。

他預(yù)計(jì)，從目前市場(chǎng)看，預(yù)計(jì)2017年下半年樓市將繼續(xù)處于低溫中。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于北京房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，目前一直低于五萬(wàn)水平，值得認(rèn)可和肯定。絕對(duì)的房?jī)r(jià)下跌不太有空間，因?yàn)榈貎r(jià)本身都會(huì)影響此類價(jià)格，關(guān)鍵就是看漲幅。北京調(diào)控后房?jī)r(jià)的漲幅其實(shí)是在收窄的，這是調(diào)控效應(yīng)積極的一面。

他表示，從控制房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，近期關(guān)鍵是要做兩點(diǎn)。第一、預(yù)售證的管理一定要嚴(yán)格，倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，也不能給房企有太多的幻想。第二、建立價(jià)格公示和舉報(bào)機(jī)制，對(duì)于不按實(shí)際公示的價(jià)格進(jìn)行銷售，建議展開為期一個(gè)月的整頓，通過(guò)有償舉報(bào)的方式來(lái)整頓價(jià)格秩序。

在全面限貸成效顯著的基礎(chǔ)上，北京再出招。近期，北京發(fā)布通知稱，今后五年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性。

對(duì)于北京市此舉，張大偉表示，整體看，北京住宅土地市場(chǎng)已經(jīng)全面限價(jià)化。在歷史最嚴(yán)格的調(diào)控下，房企發(fā)力拼搶限價(jià)房，北京調(diào)控力度刷新歷史，從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間。

他們說(shuō)

房產(chǎn)中介：二手房?jī)r(jià)比3月份降10%-20%“現(xiàn)在買房合適，賣房不合適，是置換的最佳時(shí)機(jī)?！痹谀炒笮头慨a(chǎn)中介公司做經(jīng)紀(jì)人的劉洋（化名）說(shuō)，最近二手房房?jī)r(jià)略微有點(diǎn)兒下降，跟去年十月份差不多，但相對(duì)于三月份下降了10%至20%。

劉洋做房產(chǎn)中介已經(jīng)有4個(gè)年頭。對(duì)于近一年來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，他感嘆說(shuō)，“相對(duì)去年比差了點(diǎn)意思，這一年沒(méi)有那么火爆了?！?/p>

在劉洋看來(lái)，現(xiàn)在在北京做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，租賃、二手房還湊合，大多數(shù)新房的交通配套沒(méi)有達(dá)到二手房的水平，而且四環(huán)里基本沒(méi)新房。

房產(chǎn)市場(chǎng)退熱，劉洋的另一個(gè)體會(huì)是：人員變動(dòng)。“今年變化比較大，我感覺(jué)北京從事二手房買賣經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人，從年初到現(xiàn)在少了三分之二?！眲⒀蠓Q。

“這個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較大，一些人短時(shí)間掙不到錢就跑了?！眲⒀罂偨Y(jié)的經(jīng)驗(yàn)是，每次二手房市場(chǎng)好的時(shí)候，購(gòu)房群體是不一樣的。“有可能政策出來(lái)之后，只滿足剛需人群的需求，還有些政策出來(lái)之后，只滿足置換或者改善型的需求。這三種市場(chǎng)，只有在行業(yè)呆的時(shí)間比較長(zhǎng)的人，能夠把握出來(lái)，在職場(chǎng)呆得時(shí)間短可能體會(huì)不出來(lái)。比如發(fā)的帖子沒(méi)有針對(duì)性，就沒(méi)有客戶、沒(méi)有成交，最終賺不到錢?！?/p>

不過(guò)，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的變化，劉洋表示樂(lè)觀。“這個(gè)行業(yè)壓力稍微大，但是整體來(lái)說(shuō)，哪個(gè)行業(yè)都會(huì)有。房屋買賣、租賃這塊市場(chǎng)必然會(huì)存在，在國(guó)內(nèi)買房子至少是保值的，國(guó)家肯定會(huì)支持房地產(chǎn)行業(yè)?！?/p>

入行將滿五年的劉洋內(nèi)心抱有期待，“明年2月份以后，我就有北京購(gòu)房和搖號(hào)的資格了?！?/p>

“之前漲的到現(xiàn)在已經(jīng)跌得差不多了?！敝性禺a(chǎn)一名王姓中介表示。他以富力城片區(qū)房源為例，“這一帶三月之前最高漲到13萬(wàn)（每平米），現(xiàn)在跌回到10萬(wàn)左右”。他表示，目前北京城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格基本已恢復(fù)到去年年底的價(jià)格。

而接連兩道新政后，房地產(chǎn)中介們都遭遇了時(shí)長(zhǎng)不等的市場(chǎng)冷淡。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬(wàn)套，同比下降73.7%，已降至自2015年以來(lái)最低。此外，北京二手房交易均價(jià)也出現(xiàn)了三年以來(lái)的首次下滑。

王姓中介的說(shuō)法是，“9·30之后緩了半個(gè)月，然后繼續(xù)漲繼續(xù)買；3·17之后緩了近半年”。

隨著樓市歸于平穩(wěn)，中介們的生意也逐漸回復(fù)正常?！白罱ǘ址浚┵u出去挺多的”，王中介說(shuō)。今年9月，他的網(wǎng)點(diǎn)在百環(huán)家園完成了28套二手房的成交量。

“投資客”：調(diào)控下止步，放棄假結(jié)婚

2015年把名下的“大房子”賣了之后，周雯（化名）在望京某高端社區(qū)買了一套“小戶型”，面積在45平米左右，之后房?jī)r(jià)上漲。

“當(dāng)初買的時(shí)候，均價(jià)是4萬(wàn)多一點(diǎn)，現(xiàn)在漲到9萬(wàn)多?！苯荒陙?lái)，周雯一直在持幣觀望，考慮在合適的時(shí)機(jī)再購(gòu)一套。

“我是單身的狀態(tài)，如果再買房，必須以家庭的名義。也有朋友說(shuō)可以幫我，先結(jié)婚，然后再離婚?！敝荟┱f(shuō)。

“3·17新政”之后，調(diào)控成效明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，從5月份至今的4個(gè)月時(shí)間里，北京全市二手房成交均價(jià)與“3·17”新政前相比，大約回落10%。

在中介的建議下，周雯放棄了“先結(jié)婚后離婚”的高風(fēng)險(xiǎn)做法。她有想過(guò)先把名下的小戶型賣了，再添點(diǎn)錢，換套更適合以后居住的家庭住房。隨著房市價(jià)格趨穩(wěn)，周雯持幣看房、慢慢挑選。

“我們家對(duì)面有一個(gè)東南向的房子，80平米多一點(diǎn)，賣出價(jià)格是1000萬(wàn)，掛牌一個(gè)星期就成交了?！敝荟┓Q，因?yàn)榉孔映蚝?，比較搶手，但也有許多二手房無(wú)人問(wèn)津?！坝袀€(gè)47平米的房子，剛開始賣的時(shí)候標(biāo)價(jià)700萬(wàn)，現(xiàn)在降到580萬(wàn)，但是好幾個(gè)月都沒(méi)有賣出去?！?/p>

在周雯看來(lái)，政策收緊下，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)下來(lái)。

業(yè)內(nèi)人士：銷售增幅放緩，房企資金趨緊

合生創(chuàng)展集團(tuán)華北區(qū)域公司營(yíng)銷與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心副總監(jiān)孟祥熙表示，中小房企銀行授信程度相對(duì)較低，銀行政策收緊，或采用促進(jìn)銷售的方式尋求回款。而對(duì)于擴(kuò)張型企業(yè)而言，需要更多的資金融通量和資金能效，融資下降必定要在一定程度上依靠銷售額來(lái)尋求資金鏈的穩(wěn)定。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，房企的資金面主要與銷售回籠資金、融資有關(guān)。開發(fā)商2016年上半年資金最為寬裕，之后資金面逐步收緊，預(yù)計(jì)到明年，開發(fā)商會(huì)普遍感覺(jué)到資金緊張。

“這與銷售增速有關(guān)，全國(guó)商品房新房銷售總金額、總面積都是去年四月份達(dá)到同比增幅最高峰，目前同比增幅都在下滑，預(yù)計(jì)明年是同比銷售金額與面積都為負(fù)增長(zhǎng)，同比下跌后會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金變少，資金面緊張?！睏罴t旭表示，今年以來(lái)房企銷售情況逐步變化，尤其是在一二線以及環(huán)都市圈這類調(diào)控城市，今年銷售總金額增速放緩，“估計(jì)到明年，全國(guó)房屋銷售總金額出現(xiàn)同比下跌后，大企業(yè)增幅也會(huì)慢慢收窄，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。