2023年一季度，內地及香港樓市回暖之聲不絕于耳，當前房地產市場回暖程度如何？同時，香港作為全球房價最貴的城市之一，在美聯(lián)儲加息等因素制約下，高房價局面是否仍將持續(xù)？

帶著上述一系列問題，財聯(lián)社記者日前專訪了中原集團行政總裁施俊嶸。

施俊嶸告訴記者，受政策調整等因素影響，購房者心態(tài)發(fā)生變化，購房意愿逐漸提升，這是一季度內地樓市成交回暖的主要原因。

在各線城市中，施俊嶸認為一二線城市將率先活躍起來，但三四線城市由于房屋庫存較高，仍需要時間消化。

據施俊嶸介紹，一季度香港樓市回暖的主要原因，一方面是美聯(lián)儲加息周期已見頂，客戶的信心有所反彈；另一方面，則是去年香港房價整體有17%左右的回調，價格對客戶存在較大吸引力。

在價格回調吸引了大批購房者出手后，未來香港房價還會有上漲空間嗎？施俊嶸給出的回答是，未來香港的經濟發(fā)展將成影響房價的一個很重要的因素。

以下為財聯(lián)社記者與施俊嶸的對話實錄：

香港篇

財聯(lián)社：香港的樓市成交有所回暖后，您認為未來房價還有沒有繼續(xù)上漲空間？

施俊嶸：去年12月份，香港樓市成交處于低位的時候，中原錄得的二手房成交量大概是1900多套，從1月份開始，香港二手房的交易量有了較大幅度的回升，成交了2300多套，到2月份再次上升到3000套左右，達到一個相對火爆的狀態(tài)，3月上半月依舊維持較高的成交量。

一季度香港樓市回暖的主要原因，一方面是美聯(lián)儲加息周期已見頂，客戶的信心有所反彈；另一方面，則是去年香港房價整體有17%左右的回調，所以當前價格比較具有優(yōu)勢。


現在大家買房，更多是因為之前房價跌了，可以買到相對便宜的房子。截至目前，客戶需求已經消化得差不多，因為便宜的房子已經被賣掉了，后續(xù)成交情況能否持續(xù)走高，客戶的承受能力是一個很重要因素。

至于未來房價是否還有上漲空間，根據以往香港房價情況來看，要沖破頂峰時期還是存在比較大的阻力，除非有更大的利好因素推動。

財聯(lián)社：去年香港樓市成交比較低迷，具體原因是什么？


施俊嶸：去年整年香港樓市都較為低迷，中原錄得二手私人住宅成交數據是2.9萬套左右，這是中原過去二十幾年未曾有過的，算是一個歷史低位。當然香港早年二手成交數據可能會低于這個數字，但我們錄得的數字就沒有低過這個數，所以的確是非常低。

去年，香港新房成交也很低，只有1萬套左右，主要原因是香港追隨美國加息。雖然香港也有很多房屋政策防止投機行為，但是香港人在置業(yè)的時候，投資屬性還是比較強的，很多購房者都會考慮投資房屋到底會賺錢，還是虧錢。


當利息上升的時候，資產價格下降比較明顯，會讓客戶信心不足，客戶會覺得未來投資可能會更合適一點，導致成交量有所下降，價格也有所下滑。去年香港房屋均價從高位大概回落了17%左右，其中，有一些比較知名的小區(qū)房價下滑幅度達到20%至30%。

財聯(lián)社：香港目前安居型房屋跟商品房的供需比例是怎樣的？香港是如何通過推出安居型房屋去滿足市場需求的？


施俊嶸：香港有各種政策性房屋，除了私人住宅之外，還有很多自住房屋，有一些自住房屋完全是政府100%持有的，這種類似于內地的廉租房或者經濟適用房；另一種是各自持有部分業(yè)權的，就是政府持有一部分，居住的人也持有一部分，這種我們叫居屋。

市場對政策性房屋的需求是很大的，每次有自住的房屋推出，熱度就很高，很多人會去抽簽，但不容易抽到，如果抽到了感覺就跟中了大樂透一樣。政策性房屋的量不是很充足，這部分房屋比例還有待提升。但市場之前也有觀點認為，應該讓更多人去租私人房屋，而不是建很多居屋或者是公屋來解決需求問題。

財聯(lián)社：今年香港推了比較多的地去解決市場需求問題，目前香港市場供需情況是什么樣的？


施俊嶸：其實兩邊都有的，會推出一部分土地直接進入拍賣市場，這部分用來建私人住宅，另外也會建設一部分政策性房屋，政府會對這兩種類型的房屋，綜合設定一個比例。 
剛才說共有房屋拿出來的時候很吸引人，但其實從以往案例來看，私營一手房屋推出來也是比較受關注的。尤其是一些地段及價格比較有優(yōu)勢的項目，也有很多香港人會排隊抽簽購買。兩年前有一個比較出名的火車站上蓋物業(yè)，當時參與抽簽的人數有3萬，但是只賣一兩百套房，所以如果說緊缺，私營房屋也同樣緊缺。

為什么去年香港樓市成交量低？不是說沒有需求，主要是市場信心不足，購房者不想在這個時間段買房，只要信心回來，我相信今年香港還會是供不應求的情況。

財聯(lián)社：目前內地開發(fā)商在香港的開發(fā)現狀是怎樣的？


施俊嶸：曾經有一段時間，部分開發(fā)商在做大做強、追求國際化的時候，在香港拿地是比較多的，但是伴隨金融政策變化，融資渠道受限，內地開發(fā)商到香港投資的量就減少了。剩下來的可能是一些實力比較雄厚的國央企，還是會持續(xù)在香港拿項目。

財聯(lián)社：去年部分內地開發(fā)商因為自身現金流問題，把香港的一些項目賣了，為什么境外項目出售成功率更高？

施俊嶸：香港在資金監(jiān)管方面做得比較好，期房的資金也都是受到監(jiān)控的，使得項目更有條件進行交易。

以往出現過內地開發(fā)商在香港開發(fā)的項目，因為主體出現問題而建不下去，但因為這個項目本身管理比較好，最后比較容易找到人接手。

另外，還有地價和建筑成本比例的問題。在香港拿地，前期投入的地價及建筑成本較大，這兩部分投入所占項目整體成本的比例會比內地高，其中僅地價可能就要占到50%，在主體已經建了一部分的情況下，整個項目價值還在。

內地篇

財聯(lián)社：從中原地產交易數據來看，今年一季度內地樓市成交情況如何？

施俊嶸：從我們內地的業(yè)務情況來看，一季度房地產市場的成交情況改善了很多，主要原因是政策明確房地產是國民經濟支柱產業(yè)，增加了企業(yè)及購房者的信心。


此外，隨著防疫政策改變，經濟大環(huán)境逐步恢復正常，購房者收入會更有保障，購房意愿也隨之提升。

財聯(lián)社：目前內地樓市成交回暖主要集中在一二線核心城市，您認為未來三四線城市房屋是否還值得買入？

施俊嶸：以往我們講城市群，例如大灣區(qū)，也是一線城市先活躍起來，而因為客觀因素無法在一線城市買房的人群，就會外溢到周邊城市，帶動周邊城市的樓市也活躍起來。

很多開發(fā)商到三四線城市拿地建房，三四線城市過去存在過度開發(fā)建設的情況，加之部分三四線城市人口在流失，這種現狀不允許房屋數量再繼續(xù)大規(guī)模增長。

財聯(lián)社：現在部分開發(fā)商的投資策略是加速一些三四線城市的去化，消化完以后基本不再進入，轉而加大一二線核心城市布局，您怎么看這種投資戰(zhàn)略的調整？

施俊嶸：當前形勢下，這大概也是不得不做的調整。部分開發(fā)商資金不足，必須要先消化掉剩余的一些項目，再去投一線城市。在一線城市，開發(fā)商面臨主要問題仍然是能否拿到優(yōu)質地塊。

財聯(lián)社：您覺得這一輪已經出險的房企還有沒有翻盤的機會？

施俊嶸：大部分民營開發(fā)商，今天遇到的問題都不是資不抵債的問題，而是現金流的問題，所以只要能解決現金流問題，再把現有項目消化掉，還是有很大發(fā)展機會。

財聯(lián)社：目前開發(fā)商覺得應該堅持長期主義，您覺得應該怎么做才能在未來市場里活得更好？

施俊嶸：其實這關乎到行業(yè)本身的風險承受問題。以往那些發(fā)展比較好的民營開發(fā)商都是能最大限度承受風險的開發(fā)商，如果不能承受風險，就做不大。

經過這一輪下跌周期之后，很多開發(fā)商對風險認知會有更深刻的體會，未來肯定不會以規(guī)模去衡量成功與否了。

財聯(lián)社：現在開發(fā)商也在加強自身營銷隊伍，對第三方機構來說，未來如何找到一個比較好的發(fā)展路徑？

施俊嶸：開發(fā)商找第三方機構，從財務報表來看確實存在成本，但應綜合對比成本。有的時候，開發(fā)商自己創(chuàng)設營銷團隊，有一些隱性的成本沒有反映出來，如果開發(fā)商能認識到找第三方合作對他們更有利，那么整個代理行業(yè)未來的發(fā)展會更加光明。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。