在調控高壓下，樓市回歸理性已是不爭事實。然而，隨著中堅階層日益壯大，二胎政策全面放開，改善型高品質住宅在熱點城市成為稀缺資源。業(yè)內人士表示，嚴厲的調控環(huán)境已對房企戰(zhàn)略產生深遠影響。“當過熱的需求回歸平穩(wěn)，房企針對改善性需求打造低密度高品質社區(qū)才是理性選擇。在深耕細作基礎上做到價格讓利，對房企和追求精致生活的改善型購房者來說將是雙贏結局。”

房住不炒

房子是用來住的，不是用來炒的――樓市終歸要回歸本源。

瘋漲的房價、浮躁的人心……這一切最終定格在了去年9月30日。在那之后，從中央到地方“限購、限貸、限價、限售、限商”五箭齊發(fā)，中國房地產市場正在歷經一場史上范圍最廣、力度最強的深刻變革。從對開發(fā)商、地產中介的嚴格監(jiān)管，到保障土地、舊改、租房等多渠道供應，再到資金端去杠桿、控制貨幣流向、建立健全長效機制等，均釋放了“房住不炒”的最強音。

曾揚言讓“不動產動起來”的炒房客，在購房資格、資金門檻、交易時間、交易品類等方面的監(jiān)管嚴控下大多銷聲匿跡，熱點城市投機性需求得到迅速抑制。在15個一線和熱點二線城市中，上半年新建商品住宅成交面積同比均有不同程度下滑，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）的下滑幅度均在50%左右。

進入下半年，曾預測樓市調控將出現(xiàn)松動的觀察人士頻頻遭打臉。

7月17日，在全國金融工作會議后，《人民日報》評論員文章首次提到的“灰犀牛”概念在房地產領域成為“網紅”；7月17日，廣州（樓盤）正式公布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，明確租購同權；7月18日，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京（樓盤）等12個城市成為首批試點；7月24日，上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得，兩塊土地均采取“只租不售”模式……

來自中原地產的統(tǒng)計顯示，去年四季度以來，全國有超過60個大中城市出臺了160多次各類房地產約束性調控政策，以落實“房住不炒”定位。中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在2017博鰲（樓盤）房地產論壇上表示，今后隨著長效機制的建立和基礎性制度的完善，房地產市場一定會朝著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

房企轉型

在調控持續(xù)加碼的背景下，各方對“金九銀十”的成色十分關切。業(yè)內人士普遍預測，今年“金九銀十”將成為政策效果顯現(xiàn)期，樓市有望保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。

作為“金九銀十”風向標，上海易居房地產研究院9月4日發(fā)布的報告顯示，8月50個重點城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比減少26%。易居研究院研究員賴勤對新金融記者表示，目前來看調控政策沒有明顯放松跡象，預計傳統(tǒng)意義的“金九銀十”盛況難再現(xiàn)。

房地產熱真的過去了嗎？行業(yè)龍頭卻不這么認為。值得關注的是，9月以來眾多房企依然處在加速拿地周期，用實際行動表達對房價走勢的預判。

數(shù)據顯示，9月上旬賣地金額超過10億元的城市共有17個，遠超2016年同期水平。其中，杭州（樓盤）以約150億元的賣地金額位居首位，上海次之約140億元，蘇州（樓盤）、成都、北京、鄭州（樓盤）、天津（樓盤）、佛山（樓盤）、金華（樓盤）、濟南（樓盤）等11個城市的賣地金額均超10億元。

民生證券表示，8月龍頭房企銷售額大幅超越行業(yè)整體，在監(jiān)管不斷趨嚴的大背景下，其在融資能力、拿地機會、開發(fā)銷售能力上的優(yōu)勢日益凸顯，行業(yè)集中度加速提升。事實上，轉型較早的房企，前幾年便開始從拼速度、拼規(guī)模的瓶頸中走出來，嘗試重跨界、重服務、重產品的原創(chuàng)性溢價路線，大大增強了利潤挖掘能力。

渤海證券分析師馬佳對此表示認同，稱銷售額下滑更多源于品牌房企在調控下減少推盤量，轉向精耕細作。

“其實需求并不差，在熱點城市開盤便售罄的局面仍屢見不鮮。在我看來，"金九銀十"依舊是適合出手的重要時間節(jié)點。當房價被"五限"緊緊拴住后，此前被壓制一直觀望的改善性需求迎來機會。”馬佳說，“調控就是為了區(qū)分保障和購買需求，隨著二孩家庭增多及消費水平進一步提升，改善型高品質住宅將受到追捧。”

改善良機

業(yè)內人士提醒購房者，“大戶型+高房價”只是改善型住房的表象，樓盤品質、生活配套、園林綠化、物業(yè)服務、戶型優(yōu)劣才是房產是否值得購買的決定性因素。在這一方面，有嚴格標準和管理的品牌開發(fā)商有著巨大優(yōu)勢。而在眾多龍頭房企中，融創(chuàng)被認為更重視產品和服務。

住不進去的大房子，是很多現(xiàn)代人的困擾。融創(chuàng)的戶型根據居者需求，沒有太多邊邊角角，每一個空間都能夠物盡其用――不同的戶型匹配了相應的建筑層高以及平面組合，不盲目追求奢侈空間；充分減少公攤面積，保證單套戶型的得房率；合理分配套內面積對比，實現(xiàn)各項居住功能。

在融創(chuàng)社區(qū)，“人的需求”始終被置于首位，房間在放下家具后，還保留足夠的交流空間。如主臥室放下1.8米寬的床、60cm的雙床頭柜之后，還留有適宜的人員走動空間；次臥最小面積也達到10平方米，無論做書房或是兒童房、老人房都綽綽有余。

所謂高端住宅項目，不止于表面的繁華，更在于內在的那份工匠精神。融創(chuàng)為住宅量身定制了一套高于國家質量標準的內控體系，保證原料甄選、基礎建設、精致裝修、景觀營造每個環(huán)節(jié)都承載著高品質基因。其引入的第三方測評機構，以252個細部節(jié)點，8663個檢測點的嚴苛檢驗控制房屋建造的每一處細節(jié)。

在物業(yè)服務上，融創(chuàng)承諾零距離、零時差、零干擾、零死角，華北區(qū)域社區(qū)以智能報警系統(tǒng)及閉路電視實施封閉式管理，把不安全因素排除在社區(qū)之外。在聯(lián)合驗收上，融創(chuàng)的重視程度更是超乎想象，從使用功能到產品觀感，自檢、核驗、復檢、風險排查等共計8道關設有多達416項交付標準。

業(yè)內人士表示：“一向較真的融創(chuàng)，在今年將"幸福家"體系的落地，正是在調控背景下做出的積極調整，當好房子、好服務、好生活融入社區(qū)概念，必將在市場上產生示范效應。”

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。