日前，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。為了實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)，目前，我國(guó)著力構(gòu)建“購(gòu)租并舉”房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多角度保障不同群體的住房需求。上周，我國(guó)首部住房租售條例公開征求意見，住房租賃和銷售市場(chǎng)立法加快步伐，有望通過法治手段遏制各種租房亂象，對(duì)住房租賃市場(chǎng)加以規(guī)范。而廣州市近日率先提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，成為扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)市民待遇均等化的一個(gè)重要舉措。上海市日前首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地；北京未來五年150萬套住房建設(shè)需求中包括50萬套租賃住房。這些舉措都預(yù)示著我國(guó)正從供給端頻頻發(fā)力增加租賃住房有效供給，住房供應(yīng)加快向“購(gòu)租并舉”的供應(yīng)新體系轉(zhuǎn)變。有學(xué)者指出，“房住不炒”的障礙之一是租購(gòu)不同權(quán)。如今一旦搭建“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”平臺(tái)，使房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權(quán)利，有利于使租房切實(shí)成為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的途徑。就廣州本地而言，伴隨著樓價(jià)不斷攀升，租賃時(shí)代也已經(jīng)到來。

市民傳統(tǒng)觀念有待轉(zhuǎn)變

“居者有其屋”是大多數(shù)市民的傳統(tǒng)觀念，一代傳一代，但現(xiàn)在廣州的房?jī)r(jià)已處于相對(duì)高位。2017年上半年，廣州全市的二手住宅登記量為76269套，以廣州鏈家促成的住宅業(yè)務(wù)為例，2017年上半年廣州市二手住宅總體套均總價(jià)為204.07萬元/套，同比上升9.1%，上漲17萬元/套。當(dāng)代年輕人要靠自己的積蓄在市區(qū)買第一套房子，基本要等到30歲之后，且多數(shù)要在二手樓市場(chǎng)內(nèi)尋找。政府部門在這個(gè)時(shí)候推出鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)的措施，旨在扭轉(zhuǎn)客戶的觀念，將“有其屋”改為“有屋住”，不管是通過買賣抑或租賃的方式，有房子住，便能解決“住”的問題了。

廣州鏈家的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2017年上半年廣州市住宅總體套均租金為3815元/月，同比上升7.1%，增加252元/月。租客群體中，30歲以下的成交比例為54.8%，比2016年全年的49.2%增加了5.6個(gè)百分點(diǎn)，這一年齡群體正是暫時(shí)無法入市購(gòu)房的主力對(duì)象。“陽(yáng)光家緣”數(shù)據(jù)顯示，今年上半年住宅租賃備案量為12.49萬套，若算上小業(yè)主尚未報(bào)備的個(gè)案，總量或逾20萬套?？梢姀V州本地的租房市場(chǎng)表現(xiàn)要優(yōu)于存量房買賣市場(chǎng)。實(shí)際上，在今年1月23日，廣東省人民政府辦公廳已發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，提出19條要求，鼓勵(lì)外地人口凈流入的城市大力發(fā)展當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場(chǎng)。

據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，截至2016年末，廣州市11區(qū)常住人口數(shù)量達(dá)1404.35萬人，其中戶籍人口870.49萬人，外來人口533.86萬人。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這個(gè)方案給予廣州租賃群體有更大的選擇空間，只要未來能保證租賃房源量充裕，租賃市場(chǎng)或?qū)⒊蕩缀渭?jí)數(shù)式快速發(fā)展，良好的經(jīng)驗(yàn)亦會(huì)被周邊城市所借鑒。

大多數(shù)人難以承受學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)

為保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。政府部門賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，這個(gè)具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。

不可否認(rèn)，廣州學(xué)區(qū)房價(jià)格一直處于上升通道內(nèi)，特別是老城區(qū)內(nèi)，資源相對(duì)緊缺。廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰舉了一個(gè)例子，像廣州市教學(xué)資源最強(qiáng)的越秀區(qū)東山口板塊，這里面匯聚了署前路小學(xué)、培正小學(xué)、農(nóng)林下路小學(xué)、培正中學(xué)、市七中等多所省一級(jí)學(xué)校。東山口地鐵站上蓋的東山錦軒，樓齡有16年，二手住宅成交價(jià)是7.3萬元/m2，買一套單位連稅費(fèi)的總價(jià)至少要700萬元，可以入讀署前路小學(xué)。而附近龜崗板塊的啟明一馬路樓梯房，是上世紀(jì)50年代的物業(yè)，樓齡超過60年，今年的成交價(jià)也在7.05萬元/m2，總價(jià)達(dá)540萬元以上。這還不是總價(jià)最高的板塊，假如在天河區(qū)的珠江新城板塊，能入讀名校的單位，基本要1000萬~1100萬元/套。

在目前銀行信貸收緊下，買家至少需要支付四成到五成的首期，才能達(dá)成交易。試問一下，能一下子拿300萬元出來的客戶，能有多少呢？肯定是有的，但絕不會(huì)多。于是，如果通過租房也能拿到名校的入學(xué)指標(biāo)，可以說是一條成本不高的捷徑。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)未必能刺激租金明顯拉升

有市場(chǎng)人士就認(rèn)為，這里所謂同權(quán)的“權(quán)”，應(yīng)該是能獲得分配入讀小學(xué)的權(quán)利，但未必是和擁有房產(chǎn)的本地戶籍客戶同等的優(yōu)先權(quán)，除非是優(yōu)質(zhì)的教育資源得到大規(guī)模的擴(kuò)張。

以老城區(qū)越秀區(qū)為例，一所省級(jí)小學(xué)每年提供的學(xué)位大概在200~250個(gè)之間，一般都是優(yōu)先把指標(biāo)給到招生地段內(nèi)的“有房有戶者”，在遇到招生名額大于當(dāng)年適齡“地段生”數(shù)量時(shí)，入讀名額會(huì)出現(xiàn)空缺，才由其他“不完全房產(chǎn)戶”、“隨祖輩”、“隨非直系親屬”、“租戶”、“集體戶”、“拆遷戶”等依次輪候補(bǔ)充。

因此，料此后教育部門出臺(tái)的新細(xì)則，應(yīng)該不會(huì)采用“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)，在全市11個(gè)行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行。估計(jì)仍會(huì)先在郊區(qū)，特別是教育資源差距不太懸殊的板塊內(nèi)先作實(shí)驗(yàn)，待積累了足夠的成功經(jīng)驗(yàn)，才會(huì)逐步向市中心區(qū)過渡。這個(gè)試驗(yàn)過程起碼有5~6年，且實(shí)施計(jì)劃最快也要在2018年5月的小學(xué)招生才能顯現(xiàn)。

從目前市場(chǎng)情況看，租客的關(guān)注度有所提高，數(shù)據(jù)顯示，2017年7月18~25日（8天）經(jīng)廣州鏈家新增可出租房源量比2017年7月10~17日（8天）微增0.6%，日均新增出租房源量624套。而后八天廣州鏈家接待租客咨詢比前八天增加3.9%，單日約514個(gè)租客與經(jīng)紀(jì)人員溝通咨詢。此兩項(xiàng)數(shù)據(jù)充分說明，廣大租客對(duì)該政策的關(guān)注度遠(yuǎn)高于業(yè)主，故而在短短數(shù)天內(nèi)（特別是周末）加大了向中介咨詢的頻率。而業(yè)主并沒有因?yàn)檎叱醺宄雠_(tái)便積極將物業(yè)放租，市場(chǎng)反應(yīng)估計(jì)要留待詳細(xì)的細(xì)則公布后才出現(xiàn)。

從門店的反饋情況看，目前暫時(shí)未有業(yè)主對(duì)自己出租的物業(yè)進(jìn)行提高租金的行為。而以教學(xué)資源最為豐富的越秀區(qū)為例，2017年上半年無電梯物業(yè)租賃成交比例為45.1%，比2016年同期增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，接近一半租客選擇樓梯房。與此同時(shí)，2017年上半年越秀區(qū)無電梯物業(yè)的套均租金為3126元/月，同比上升5.9%；帶電梯物業(yè)的套均租金為4727元/月，同比上升1.2%。但是，在樓齡較長(zhǎng)、建筑結(jié)構(gòu)欠佳的前提下，即使未來出現(xiàn)較大利好，與優(yōu)質(zhì)名校學(xué)位掛鉤的樓梯房，其租金升幅未必能領(lǐng)先于帶電梯物業(yè)。

中介成為受惠者，業(yè)務(wù)或會(huì)增多

在增加租賃住房供應(yīng)方面，主管部門提出了“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”。在這一點(diǎn)上，實(shí)際上除了要開發(fā)企業(yè)和政府部門緊密配合，提交各類資料予以改變使用用途外，還需要不同的部門在市政配套上做好文章。眾所周知，現(xiàn)時(shí)一手的公寓盤多位于郊區(qū)或中心區(qū)外圍，這些樓盤周邊的交通、商業(yè)配套尚處于“待完善”狀態(tài)，即使發(fā)展商愿意把“商業(yè)”性質(zhì)改為“居住”性質(zhì)，仍舊難以吸引在市區(qū)上班的白領(lǐng)族前往承租。只有等周邊的地鐵或車站、商場(chǎng)都同步建立起來，且物業(yè)放租的租金水平對(duì)比市區(qū)同類物業(yè)有優(yōu)勢(shì)，才能把原本在員村、東圃、赤崗、南洲、同和等市區(qū)中等租金水平板塊的租客吸引過去，預(yù)計(jì)這個(gè)過程也需要至少三四年。

房?jī)r(jià)或還能再堅(jiān)挺多一會(huì)兒

很多市民非常關(guān)心的一個(gè)話題就是，如今政府部門大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，能否讓本身處于高位的房?jī)r(jià)“見頂回落”？廣州鏈家研究院分析人士表示，這還是要看市場(chǎng)的供需轉(zhuǎn)變情況，2017年上半年廣州二手樓市的成交情況猶如坐“過山車”，根據(jù)“陽(yáng)光家緣”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全市經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量為73370套，比2016年同期的44255套增加65.8%。但在3月的調(diào)控政策加碼后，市場(chǎng)活躍度快速下降，2017年第二季度全市經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量為27659套，比第一季度的45711套減少39.5%。最近兩個(gè)月，經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量皆低于9000套，若加上買賣雙方自行網(wǎng)簽的量，應(yīng)在1.05萬套以內(nèi)。周峰預(yù)期，這個(gè)月度網(wǎng)簽量水平，有機(jī)會(huì)貫穿整個(gè)第三季度，只有在小業(yè)主的讓步幅度能再進(jìn)一步加大時(shí)，才可以重新激發(fā)市場(chǎng)活躍度。到了2017年的10月，不排除廣州的二手房?jī)r(jià)真的開始下跌了。當(dāng)然，不要奢望跌幅會(huì)非常大，這也需要一個(gè)過程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。