密集的樓市調(diào)控并不妨礙上半年房企的業(yè)績閃亮，先讓數(shù)據(jù)說話：

7家房企半年銷售額邁入千億俱樂部，其中，狀元要屬碧桂園，半年銷售額接近3000億，榜眼萬科和探花恒大半年銷售額均超過2000億；銷售額排名TOP20中有10家房企增幅超過70%；大部分房企目標(biāo)完成率已超50%。

如果說今年1、2月份房企高增長的業(yè)績與去年銷售火爆及年底藏貨有關(guān)，那么在“3.17”以來全國近60個(gè)城市或地區(qū)密集刮起的新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴下，限購、限貸、限價(jià)、限售、限商住、限離婚……這些銷售“障礙”仍沒有阻擋大房企半年業(yè)績的繼續(xù)高增長，究竟是什么原因？這背后的邏輯是什么？下半年這種高增長能否持續(xù)？

券商中國記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士將共同為大家揭開這背后的秘密。

“大象跳舞”的三個(gè)邏輯

從上半年全國的房地產(chǎn)形勢看，銷售面積和銷售額的累計(jì)同比增速是逐月下降的，這意味著整個(gè)市場蛋糕不會變得更大，這時(shí)我們看到大型房企跑的速度更快了，累計(jì)同比增速遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

邏輯一：有規(guī)模才有江湖地位，排名靠前資源多

上半年，大型房企都在拼命往前沖、爭排名，業(yè)績增長迅猛。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，超級陣營(突破1000億)由于融創(chuàng)和中海的加入，企業(yè)數(shù)量增加至7家，平均銷售額增長39.26%，達(dá)1848億元；第一陣營(500-1000億)新增龍湖、金地、綠城、招商蛇口、魯能5家企業(yè)，企業(yè)數(shù)量共計(jì)7家，平均銷售額達(dá)651億元。

新城控股高級副總裁歐陽捷接受券商中國記者采訪時(shí)認(rèn)為，沖業(yè)績爭排名，主觀原因是這些房企意識到“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)”，只有跑得快，在排名上才能過得去。為什么大家要去沖？因?yàn)閾?dān)心被拋棄掉。2013年講城市分化時(shí)，中小房企就被購房者、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商、政府等拋棄了；2014年銀行說只做百強(qiáng)房企貸款，其他只收不貸；2015年基金說只做百強(qiáng)房企；2016年供應(yīng)商也這么說了。

“現(xiàn)在銀行收的非常緊，放款首先看你排名在不在百強(qiáng)，不是百強(qiáng)就不考慮了，那你就基本沒有新增貸款了。未來銀行不排除收到50強(qiáng)的可能性，那時(shí)50強(qiáng)外拿不到銀行貸款，那你的發(fā)展速度會一落千丈，意味著被拋棄了，以后不可能有大發(fā)展了。你不激流勇進(jìn)，就不進(jìn)則沒(沉沒)了，可能會斷崖式下跌，因此大家現(xiàn)在都有百舸爭先的勁頭。”歐陽捷說。

歐陽捷認(rèn)為，大家爭排名的客觀原因是，排名越靠前，獲得資源越多。第一是人的資源，大家都愿意去蒸蒸日上的企業(yè)，往大企業(yè)走，增長快的大企業(yè)好招人。第二是資金資源，只有大房企才能從銀行拿到錢，大房企拿到開發(fā)貸后就去買地，然后把土地抵押再獲得開發(fā)貸，接著再把在建工程抵押去拿開發(fā)貸。今年房企開發(fā)貸增速提高其實(shí)源于大企業(yè)開發(fā)貸的增長，中小房企跟開發(fā)貸關(guān)系不大。第三是土地資源，大企業(yè)獲得更多資金資源，有了錢就可以增加城市布局，多拿地土地資源就多了。

“人、錢、地三個(gè)資源都有了，剩下就是開發(fā)的事了，就比較簡單了。”歐陽捷說，大象跳舞，跑的比兔子還快，就是這個(gè)原因。

邏輯二：大企業(yè)優(yōu)勢凸顯，嚴(yán)調(diào)控反而更有利

單從大型房企上半年銷售業(yè)績同比增幅看，似乎“史上最嚴(yán)”一輪調(diào)控的影響并不大。

中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰接受券商中國記者采訪時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在的調(diào)控政策，其實(shí)是利好大企業(yè)的。因?yàn)樵谝?guī)模效應(yīng)下，越是調(diào)控，大企業(yè)相對小企業(yè)的優(yōu)勢越大。如大企業(yè)融資成本低，小企業(yè)可能融不到資，更別說成本是多少。另外，無論是營銷能力還是拿地能力，特別是拿地時(shí)，大企業(yè)的品牌優(yōu)勢也非常明顯。因此在現(xiàn)在的調(diào)控政策下，大房企市場份額擴(kuò)張比較快，中小房企業(yè)績下降比較快。

民生證券研究院院長管清友也表示，在房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊下，有限的資金流向信用資質(zhì)更好的大房企。相比小房企，大房企融資渠道更加多元化，融資能力更強(qiáng)，因此能更好應(yīng)對強(qiáng)監(jiān)管下的流動(dòng)性壓力。

“從調(diào)控的角度講，其實(shí)大家受到的抑制(限購、限貸、限價(jià))是一樣的，但問題在于目前情況下，中小房企容易產(chǎn)生爛尾、卷款跑路，所以政府在其他很多方面會向大企業(yè)傾斜。”歐陽捷說，比如上海拿地要按評分，評分排名靠后不可能拿到地；有些地方政府在土地出讓時(shí)會設(shè)置條件，必須交多少保證金而且要在賬上停留多少時(shí)間才行，中小房企就不可能有那么多錢放在那，一天的利息損失不得了，而且本身也沒那么多錢。

邏輯三：全國布局，抓住弱二線、熱點(diǎn)三四線補(bǔ)漲機(jī)會

觀察上半年銷售業(yè)績靠前的大型房企，基本都有廣泛的全國化布局，除了一二線城市的主要貢獻(xiàn)外，熱點(diǎn)三四線城市的前瞻性戰(zhàn)略布局也為業(yè)績增長奠定了基礎(chǔ)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者采訪時(shí)指出，大企業(yè)的銷量是隨著全國銷量變化而變化的，上半年全國銷量仍是正增長，大企業(yè)市場份額提升速度更快，相比市場蛋糕的增長又多分了一塊蛋糕。

另外，一些增速較快的企業(yè)，如碧桂園、恒大、融創(chuàng)、中南、中梁等在一些弱二線和三四線城市布局比較多。“今年上半年一線量縮，二線分化，強(qiáng)二線調(diào)控后也量縮，弱二線量還在增，三四線大部分是增的，所以在弱二線、三四線布局較多的企業(yè)上半年增速比較好看，增速比較強(qiáng)勁。”楊紅旭說，融創(chuàng)除了因?yàn)榍皟赡昴玫睾筒①忢?xiàng)目多，今年上市推廣量大，對上半年的增速起到支撐作用外，這兩年在改變策略，不再緊盯著一線和核心二線，弱二線太原、石家莊、青島拿地很多，已經(jīng)慢慢下沉到弱二線和三四線了。

某大型上市房企有關(guān)負(fù)責(zé)人接受券商中國記者采訪時(shí)也認(rèn)為，一線銷售還可以，影響沒有外界說的那么大，而三四線對一些企業(yè)貢獻(xiàn)較大，三四線的補(bǔ)漲帶來了增量部分。

不過，從上半年的千億房企名單看，融創(chuàng)顯得有點(diǎn)與眾不同，其主要布局在一線、環(huán)一線及核心城市，并沒有像其他房企那樣在三四線廣泛布局，而且賣的都是中高端住宅，為何也能以高速增長沖進(jìn)半年千億俱樂部？

對此，一位不愿透露姓名業(yè)內(nèi)人士接受券商中國記者采訪時(shí)表示，大企業(yè)是全國化布局，還有一些沒有調(diào)控的二線城市給他們增加了貢獻(xiàn)，這些地方“東方不亮西方亮”，帶來增長溢出，僅僅靠三四線城市其實(shí)是不夠的。“融創(chuàng)就是因?yàn)樘崆霸谥形鞑孔隽瞬季郑{(diào)控之前有一些收獲，如鄭州。”他說，同時(shí)，調(diào)控之下的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整對融創(chuàng)反而是利好，因?yàn)橄拶徬拶J情況下，部分剛需或改善需求會選擇一步到位，買最好、最合適的高端精品，而在政府限價(jià)情況下，融創(chuàng)響應(yīng)政策合理定價(jià)，最終贏得市場。

下半年預(yù)測：房企業(yè)績增速低于上半年

盡管從大型房企上半年銷售業(yè)績同比增幅看，“史上最嚴(yán)”一輪調(diào)控的影響并不明顯，但是從月度銷售額來看，部分房企的銷售額也有逐月減少的趨勢。5月，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的10大龍頭房企中，有6家房企銷售額連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下滑。

蔣云峰指出，從4、5、6月份可以看出，其實(shí)大房企的后勁兒還是有一定的影響，整體來說，大家對下半年并不是特別看好，增長不會那么快，但大幅下降可能性也不大，預(yù)計(jì)大房企下半年銷售業(yè)績會增幅回落或增幅平穩(wěn)。

對于下半年房企銷售額是否會保持上半年的高增長趨勢，歐陽捷認(rèn)為，下半年房企銷售額增速肯定會往下降，但是增長依然會比較快。因?yàn)榕琶?3強(qiáng)房企的市場份額從去年底的26.8%已經(jīng)迅速提升到今年1~5月的39.9%，從目前趨勢看，很可能明年就會占據(jù)50%的市場份額，增速是非?？斓?。“全國整個(gè)銷售的平均增速才百分之十幾，這些房企跑的這么快，平均百分之五六十的速度，市場份額怎么會不大呢。”他預(yù)計(jì)，下半年大型房企的銷售增速相比上半年會放緩，但還是會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平。

楊紅旭則認(rèn)為，下半年房企分化會進(jìn)一步加劇，主要是降溫城市數(shù)量會進(jìn)一步增加，一線、強(qiáng)二線和環(huán)都市圈，甚至一些普通二線和強(qiáng)三線都會降溫，總體講，下半年銷售增速會進(jìn)一步下滑，只有在三四線布局較多的企業(yè)下半年成交還會保持較快增長。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。