從去年的“9·30”新政出臺(tái)以來(lái)，一直到近期連續(xù)出臺(tái)的降準(zhǔn)降息政策，都被視作今年一、二線城市樓價(jià)仍有上漲可能的利好消息。而一線城市在今年以來(lái)土地出讓方面的表現(xiàn)，亦被業(yè)內(nèi)人士解讀為房企的拿地方向?qū)⑷婊貧w一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，撤離三、四線城市。因此，不排除今年一線城市樓價(jià)將重新步入上行通道。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為24138元/m2，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，同比增長(zhǎng)8.1%；“北上廣深”4個(gè)一線城市的新建商品住宅成交均價(jià)分別為27510元/m2、28588元/m2、14176元/m2和27146元/m2，環(huán)比增幅分別為6.4%、-4.8%、-3.2%和2.4%，同比增幅分別為3.9%、11.1%、7.5%和-6.9%。其中，北京和深圳的環(huán)比增幅較大，上海的同比增幅較大。

在廣州市場(chǎng)，記者查詢?nèi)ツ甑谒募径群徒衲暌詠?lái)的樓價(jià)走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，廣州樓價(jià)目前呈現(xiàn)穩(wěn)中有小幅上漲的趨勢(shì)。盡管2015年2月成交量因春節(jié)長(zhǎng)假而大幅下跌，但均價(jià)仍是近5個(gè)月來(lái)的第二高位，而且網(wǎng)簽價(jià)格同比和環(huán)比均有上漲，其中同比上漲15%，環(huán)比也有3.9%的漲幅。從各區(qū)近5個(gè)月成交活躍的15個(gè)指標(biāo)盤價(jià)格走勢(shì)也不難看出，和去年10月份的均價(jià)相比，有過半樓盤的均價(jià)在今年2月有小幅上漲，漲幅普遍在3%~10%不等。

目前，業(yè)內(nèi)人士和房企營(yíng)銷人員普遍認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)走勢(shì)難以預(yù)測(cè)，但在各種政策有所松動(dòng)的情況下，今年一線城市的樓價(jià)和去年相比下跌的可能性不大，在各大房企加強(qiáng)在一線城市以及部分二線城市布局的共識(shí)下，樓價(jià)穩(wěn)中有升很可能是今年的主旋律。

土地市場(chǎng)

一線城市領(lǐng)頭回暖

今年年初開始，一線城市的土地市場(chǎng)熱度明顯恢復(fù)。有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2月16日，僅北京土地市場(chǎng)成交額就達(dá)到了452.29億元。

截至春節(jié)前，北上廣深四個(gè)一線城市的賣地收入已達(dá)693億元，其中，僅北京一城的土地出讓金額已達(dá)一線城市賣地總收入的65%以上。從上海看，2月5日，上海大寧掛牌一幅新地塊，掛牌起始價(jià)為60.67億元。據(jù)悉，該地塊在出讓時(shí)很可能成為新“地王”，而上海3月份預(yù)計(jì)有超過145億元的土地出讓。2月11日，當(dāng)代置業(yè)以17.35億元拿下上海閔行區(qū)一幅地塊，樓面地價(jià)達(dá)到18777元/m2，溢價(jià)率高達(dá)95.55%。

2月成交

雖然低迷價(jià)格仍漲

今年春節(jié)來(lái)得特別晚，以至于整個(gè)第一季度樓市的成交都相對(duì)低迷，2月份受春節(jié)假期影響，全市成交更低至3388套，創(chuàng)近兩年以來(lái)的月均成交最低水平。但在成交乏力的情況下，均價(jià)卻出現(xiàn)同比、環(huán)比均上升的情況。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)對(duì)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)的監(jiān)控，今年2月份廣州十一區(qū)均價(jià)為15043元/m2，同比去年2月的13118元/m2有15%漲幅，環(huán)比今年1月份有3.9%的漲幅。

從各區(qū)成交情況看，全市無(wú)一區(qū)成交過千套，成交套數(shù)排名第一的是增城，網(wǎng)簽771套；番禺以502套的成交量位列第二；南沙以440套的成交量排名第三。值得留意的是，天河在今年2月成交活躍，其中位于珠江新城的南國(guó)商苑簽約149套，成為2月全市網(wǎng)簽量第一，簽約均價(jià)卻僅為2.5萬(wàn)元/m2。其余簽約量靠前的樓盤則基本位于黃埔、增城、番禺和南沙，荔灣的“常青盤”花語(yǔ)水岸2月簽約57套，位居第9，均價(jià)24910元/m2。

活躍指標(biāo)盤

多數(shù)價(jià)格穩(wěn)中有升

而自去年10月份起，各區(qū)簽約活躍指標(biāo)盤的價(jià)格也多數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)。除個(gè)別樓盤因有類別墅產(chǎn)品成交而對(duì)某些月份均價(jià)有較大影響外，其余“剛需盤”的價(jià)格都以穩(wěn)定為主，在去年年底沖業(yè)績(jī)的12月，甚至有樓盤均價(jià)還低于去年10月份。

近日發(fā)布的2015年2月份廣州百盤價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)查則顯示，廣州100個(gè)在售標(biāo)桿樓盤的網(wǎng)簽均價(jià)中，漲價(jià)樓盤有38個(gè)，占比38%，環(huán)比1月份漲價(jià)樓盤數(shù)量上漲5%。而降價(jià)樓盤有35個(gè)，相比1月份也有所增加，環(huán)比上漲25%。另外，成交均價(jià)與1月份持平（升跌幅度不超過2%）的樓盤占比27%，相對(duì)1月份有所減少。

庫(kù)存量

接近15萬(wàn)套壓力大

陽(yáng)光家緣2月廣州各類物業(yè)庫(kù)存概括數(shù)據(jù)也顯示，廣州住宅未售套數(shù)接近15萬(wàn)套，未售面積接近2000萬(wàn)平方米，庫(kù)存壓力仍然較大，各大房企在今年仍會(huì)選擇“走量”為上，定價(jià)將順勢(shì)而為。

《家天下》開年調(diào)查：活躍指標(biāo)盤價(jià)格走勢(shì)

黃埔敢言漲的多是地鐵盤

日前，記者在黃埔區(qū)踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，區(qū)內(nèi)多個(gè)樓盤都有調(diào)整價(jià)格的跡象。譬如地處老黃埔區(qū)的中鼎·君和名城，其節(jié)后對(duì)外售價(jià)為1.8萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2，相較于去年8月底的1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2開盤價(jià)，上漲了將近2000元/m2。

而在蘿崗片區(qū)，亦有部分此前降價(jià)促銷的樓盤，現(xiàn)已收窄優(yōu)惠幅度，上調(diào)價(jià)格。如保利越秀·嶺南林語(yǔ)，去年“金九銀十”曾有低至“9字頭”的驚喜價(jià)筍盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)介于1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/m2，上周記者回訪時(shí)了解到，該盤的均價(jià)已上調(diào)至1.3萬(wàn)元/m2。

據(jù)陽(yáng)光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，以黃埔區(qū)的12個(gè)指標(biāo)盤為例，對(duì)比其2014年9~10月份和2015年1~2月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，有6個(gè)樓盤的網(wǎng)簽均價(jià)出現(xiàn)上漲，其中有3個(gè)樓盤的均價(jià)漲幅超過5%。同時(shí)，也有6個(gè)樓盤網(wǎng)簽均價(jià)出現(xiàn)下滑，但僅有2個(gè)樓盤的成交均價(jià)下滑幅度超過5%。換言之，在經(jīng)過去年數(shù)輪的價(jià)格調(diào)整后，黃埔區(qū)新盤的整體價(jià)格已趨于穩(wěn)定，并有回暖的跡象。

5月前后有一波推新高潮

在經(jīng)歷了去年“價(jià)格戰(zhàn)”之后，黃埔區(qū)的樓市更趨于穩(wěn)定，買家入市的心態(tài)亦回歸理性。綜合網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和樓盤現(xiàn)時(shí)銷售情況來(lái)看，在樓市“倒春寒”之際，仍在堅(jiān)守價(jià)格陣地的大多是有地鐵利好的項(xiàng)目，譬如中鼎·君和名城、嶺南山畔、萬(wàn)科東薈城等。而默默回調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目，則多半由于現(xiàn)有配套一般，且未來(lái)雖有地鐵貫穿卻無(wú)地鐵直達(dá)。此類樓盤采用“低價(jià)走量”的策略也能吸引不少客戶入手，但相比起那些逆市漲價(jià)仍不缺擁躉的地鐵盤，真真應(yīng)了那句歌詞：“得不到的永遠(yuǎn)在騷動(dòng)，被偏愛的都有恃無(wú)恐。”

預(yù)計(jì)今年5月前后，會(huì)有部分樓盤加推新組團(tuán)，并且在價(jià)格上略有驚喜，對(duì)于計(jì)劃在黃埔購(gòu)房的準(zhǔn)買家們，眼下是一個(gè)不錯(cuò)的看房時(shí)機(jī)。因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)的新房供應(yīng)量充足，而且房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，這意味著買家無(wú)需太擔(dān)憂價(jià)格會(huì)在短期內(nèi)上漲，大可以淡定看樓貨比三家。

番禺跌得狠南沙再現(xiàn)大反彈

剛結(jié)束的2月，南部板塊樓市走勢(shì)不一，其中，番禺區(qū)緊隨全市大勢(shì)成交下跌明顯，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2015年2月番禺網(wǎng)簽502套，與2014年2月份的580套相比，大跌13.4%；均價(jià)為16172元/m2，較去年同期的16475元/m2下跌1.8%。和2015年1月相比，成交環(huán)比減少42%；均價(jià)環(huán)比上漲0.90%。

南沙樓市的成交則相對(duì)較好。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年2月南沙網(wǎng)簽440套，與2014年2月份的273套相比，大漲61%；均價(jià)為10200元/m2，較去年同期的11670元/m2下跌12.6%。和2015年1月相比，成交環(huán)比減少49%；均價(jià)環(huán)比上漲21%。

有市場(chǎng)分析表示，番禺成交大跌，一方面是春節(jié)并非傳統(tǒng)旺季，同時(shí)，房企推盤積極性的減弱也導(dǎo)致了成交量的下降。至于南沙成交大漲，從政策層面看，除了央行降息等利好政策外，自貿(mào)區(qū)落地的驅(qū)動(dòng)，都是促其成交增長(zhǎng)的動(dòng)力。不過，值得關(guān)注的是，成交環(huán)比的下跌，依然顯示出市場(chǎng)承接力有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。