如果說以前開發(fā)商的角色，是整合房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，那么成為城市配套服務(wù)商、城市運營商，則意味著開發(fā)商將可以整合所有的社會資源。這也要求房企的能力，必須從開發(fā)過渡到運營，更為深度地介入實體產(chǎn)業(yè)之中?！　〕鞘腥哼壿嬕呀?jīng)成為房企投資和布局的核心?！　≡跓狳c城市調(diào)控加碼、中心城市拿地成本高企的背景下，包括萬科、保利地產(chǎn)等在內(nèi)的主流房企，幾年前就開始布局核心城市輻射圈范圍內(nèi)的其他城市，以及軌道交通發(fā)展相對成熟的地區(qū)?！　∫欢木€的城市分級模式逐漸成為“過去式”，而圍繞著城市群展開的中心城市、衛(wèi)星城市劃分方式，則不但成為房企開發(fā)投資布局的著眼點，還是其轉(zhuǎn)型運營的著力點。這也暗含了中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的趨勢?！　〕鞘腥簳r代到來　　截至2016年底，中國的城鎮(zhèn)化率為57%。諸多研究公認，當一個經(jīng)濟體的城鎮(zhèn)化率達到50%后，將進入到城鎮(zhèn)化的第二階段。　　萬科高級副總裁譚華杰指出，在第一階段的城鎮(zhèn)化中，所有城市都在擴張，城鎮(zhèn)化以單個城市的發(fā)展為主。到第二階段，城市之間將出現(xiàn)嚴重分化，一二三四線的劃分標準不再適用，取而代之的則是“都市圈”和“城市群”，主要城市群將進一步集聚人流、物流、資金流?！　⒄蘸Ｍ馇闆r。以世界最大城市群——美國波士華城市群為例，其面積僅占國土1.5%，卻集聚了全美22.5%的人口，城市化率達到90%以上。而在我國東部三大經(jīng)濟圈中，人口最多的長三角目前也僅占全國人口的7%。這顯示出，我國在城市群發(fā)展水平上仍與世界主流水平存在顯著差距，當前的城鎮(zhèn)化進程將為城市群發(fā)展帶來機會?！　≈行沤ㄍ墩J為，在城鎮(zhèn)化的第二階段中大城市將集聚越來越多的人口。如日本在上世紀60-70年代初城市化率60%至75%的階段，全國超百萬人口的城市群，其人口占總?cè)丝诒戎丶铀倥噬?0年提升了近10個百分點。對我國而言，發(fā)展超大城市經(jīng)濟圈也是必然方向，而具備大規(guī)模人口吸聚效應(yīng)的軌道交通自然而然成為聯(lián)結(jié)城市群的紐帶。　　中國未來的人口流入主要方向在哪里？包括萬科在內(nèi)的諸多大型開發(fā)商均認為，一定是流到相對發(fā)達、能夠成型的城市帶里去。目前中國三個已經(jīng)初步成型的區(qū)域是珠三角/粵港澳、長三角、京津冀。另外還有以武漢為核心的長江中游城市帶，及以重慶和成都構(gòu)成的川渝城市帶。　　現(xiàn)實也印證了這一點。去年以來，在京滬深拿地成本高企的背景下，“環(huán)京”、“環(huán)滬”、“環(huán)深”地帶紛紛成為房企布局的主陣地。曾經(jīng)由本地房企主導的燕郊、啟東、惠州等城市，如今涌入多家品牌房企，樓面地價逐步抬高，價格洼地被填平?！　≌{(diào)控政策也隨之跟進。在近期的調(diào)控政策中，多地樓市調(diào)控政策以中心城市為單位，周邊三四線城市聯(lián)動收緊，形成城市群調(diào)控模式?！　∫跃┙蚣絽^(qū)域為例，北京市3月以來已發(fā)布11次房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括認房認貸，封堵假離婚貸款買房，商住限賣等。與此同時，環(huán)京周邊縣市也聯(lián)動出臺了相關(guān)調(diào)控措施，保定市區(qū)、滄州、石家莊、天津、青島等地開啟限購限貸。通過這樣的聯(lián)動調(diào)控，對地區(qū)樓市形成合力，全面封堵“炒房”。　　深度介入產(chǎn)業(yè)　　開發(fā)商緊隨城市群發(fā)展，背后更深層次的原因是中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型?！　≡诜康禺a(chǎn)業(yè)的黃金時代，一次城市化、人口紅利和土地紅利直接促進了行業(yè)發(fā)展。而在中國經(jīng)濟進入轉(zhuǎn)型期之后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、區(qū)域經(jīng)濟調(diào)整，資源和人群向幾大區(qū)域集中，成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。 上一頁12下一頁

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