剛一開年，“房產(chǎn)稅”就成了輿論熱議的話題。

這有現(xiàn)實市場背景：春節(jié)剛過，樓市利空連連，多地房貸收緊，融資彈藥庫——私募資管產(chǎn)品被盯牢，房企尤其是中小房企的錢袋子堪憂。

而國務(wù)院在年前出臺的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》，本是7000余字長文，不過稍稍提及房地產(chǎn)稅，便被媒體反復(fù)咂摸，刷屏朋友圈。

其實，稍讀文件便知，原話是“在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。

只要見了風，就是滿城風雨。房地產(chǎn)稅一出現(xiàn)，似乎便顯得其他幾項探索存在感全無。

房價

說起房地產(chǎn)稅改革，這些年著實為媒體貢獻了不少流量。從物業(yè)稅，到房產(chǎn)稅，再到如今的房地產(chǎn)稅，來來去去提了十幾年。而且有熱愛觀察的有心之士發(fā)現(xiàn)，過去數(shù)年，凡是樓市調(diào)控要緊的窗口期，高層對房地產(chǎn)稅往往提得更頻繁，引發(fā)社會大討論，各方觀望，樓市漸穩(wěn)后，便再偃旗息鼓一陣子。久而久之，房地產(chǎn)稅與房價之間倒是形成了一種貌似形影相隨的奇妙關(guān)系。

那么這次房地產(chǎn)稅真的要來了嗎？房價果真要降？樓市眼看要黃？

拜托，明明房地產(chǎn)稅的草案還在艱難的起草階段?？纯锤舯诘摹洞壬品ā罚缭?008年底，民政部就將起草的草案報送國務(wù)院法制辦審查，次年全國人大常委會甚至將慈善法列入了年度立法預(yù)備項目。由于許多重大問題難以形成共識，擱置數(shù)年，又經(jīng)歷全國人大內(nèi)務(wù)司法委員會重新起草，去年3月才正式通過。雖然后期進展神速，但從全周期看也經(jīng)歷了8年。

即使相關(guān)立法能夠奇跡般地火速通過，房地產(chǎn)稅順利開征，在以供求關(guān)系為主導因素的房地產(chǎn)市場上，此稅有利于樓市擠泡沫，減少投機，穩(wěn)定市場，但指望它帶來房價大降，恐怕也是想多了。從已試點數(shù)年的重慶、上海來看，無論是對高端存量征收，還是對增量征收，由于涉及人群有限，對房價的影響幾乎可以忽略不計。

那么設(shè)計房地產(chǎn)稅的目的又是什么？2014年時，時任財政部部長樓繼偉曾撰文稱，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

不過從重慶、上海的試點來看，目前對地方政府財政稅收貢獻可謂微小，想讓房地產(chǎn)稅承擔大任，道阻且長。

前提

去年7月，被市場認為是直言不諱的改革派人士之一、時任財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示，個人所得稅和房地產(chǎn)稅方案目前仍未正式推出，主要是受制于信息征集能力弱以及利益調(diào)整阻礙，“只要是真正的稅收再分配，就會受到真正的阻礙，但我們義無反顧地要做。”11月4日樓繼偉再透露，房地產(chǎn)稅等改革正在積極推進。

雖然僅僅3天后的11月7日，樓繼偉便卸任財政部部長之職，但他提到的“真正的”三字，卻意味深長。改革進入深水區(qū)，觸動利益比觸及靈魂還要難。

樓繼偉所指的兩難其一，信息征集能力弱——就如今而言，這方面的能力應(yīng)該還是有所加強的。日前，國土資源部地籍管理司（不動產(chǎn)登記局）負責人介紹，目前除西藏自治區(qū)的部分市、縣外，全國都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”，不動產(chǎn)登記制度順利落地實施。但在個別地方，農(nóng)村不動產(chǎn)登記仍存在不規(guī)范的問題。

按照國土部2015年時公布的路線圖——2016年基本完成各級不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺。此外還將搭建全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)信息云平臺,即運用云計算技術(shù)將不動產(chǎn)信息平臺搭建在國土資源部統(tǒng)一建設(shè)的“國土資源云”上實現(xiàn)全國共享。

相比建庫，全國聯(lián)網(wǎng)更是核心。今年可謂全國聯(lián)網(wǎng)的關(guān)鍵一年，不過回想起前財政部財科所所長賈康曾說的話：“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上沒有問題。信息成為各種各樣的孤島，不是技術(shù)問題，而是有些部門和地方顧及相關(guān)利益，存在故意控制的沖動。”今年能否順利實現(xiàn)這一目標，有待觀察。

信息征集能力弱自然要不斷加強，橫亙在其間的利益阻撓更需要勇氣和決心去打破，既然流動人口都能查清，不會動的房子難道就查不清嗎？

法理與技術(shù)

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)這么些年，2015年8月，房地產(chǎn)稅法終于正式進入全國人大立法規(guī)劃。去年“兩會”上，全國人大常委會預(yù)算工作委員會副主任劉修文透露，調(diào)整后的人大常委會立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項目。不過到7月時，全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉透露，房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中，試點雖然征收了5年多，但是操作難度很大。

有專家指出，本屆人大任期到2017年底，因此，房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。就目前而言，這一觀點恐怕還是樂觀了。

難度大，原因莫過于復(fù)雜的利益調(diào)整。

與以往只對城鎮(zhèn)經(jīng)營性物業(yè)課稅的房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅的課稅對象可能將涉及所有房產(chǎn)。而且房地產(chǎn)稅的起草，并非在一張白紙上全新設(shè)計，而是在現(xiàn)行稅制和收費體系下的再設(shè)計。在中國目前的稅收體制下，圍繞房地產(chǎn)的稅收及土地費用很多。企業(yè)拿地階段有契稅、印花稅，建設(shè)階段的建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地使用稅，銷售階段有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅等。如果是二手房交易，還有營業(yè)稅、土地增值稅、個稅、契稅、印花稅等。如此多的稅種重新調(diào)整，復(fù)雜程度可見一斑。

還有各界廣泛關(guān)注的70年土地使用權(quán)問題，如果房地產(chǎn)稅在中短期內(nèi)開征，將與土地出讓金并行，又該如何在法理上說通這二者的關(guān)系？

在實際操作上，各地發(fā)展不均衡，不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定？是否該設(shè)置免征額？免征額度又該設(shè)置為多大？

由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，作為直接稅種，讓稅務(wù)局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅，不同的房屋持有者又各有不同的情況，難度可想而知。全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉去年就曾表示，房地產(chǎn)稅試點征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當。

凡此種種選擇題背后，都橫亙交錯著無數(shù)利益群體的不同訴求。所有這些博弈的結(jié)果，一旦寫入法律條文，便不是朝令夕改的事了。看看隔壁的《預(yù)算法》，光修訂就花了10年，兩度擱淺，仍有遺憾。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。