中國證券投資基金業(yè)協會13日發(fā)布備案管理規(guī)范第4號文，要求規(guī)范證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃投資于房價上漲過快熱點城市的普通住宅項目。業(yè)內人士認為，新政策將對資金違規(guī)流入房地產市場、抑制熱點城市的房價泡沫產生深刻影響，監(jiān)管思路劍指行業(yè)良性發(fā)展。

文件要求，私募資管計劃投資于房價上漲過快的熱點城市的普通住宅地產項目的，暫不予備案，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個熱門城市。

文件特別強調包括委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產品、受讓信托受益權及其他資產收（受）益權、以名股實債的方式受讓房地產開發(fā)企業(yè)股權等投資方式是監(jiān)控重點，今后以上類別產品均不予備案。

隨著宏觀調控的深入，房企直接向銀行融資貸款艱難，因而轉向信托、私募、基金子公司等嵌套資管計劃的通道方式進行融資。這些資金來源仍是銀行為主，且項目集中在熱點城市的普通住宅項目，為房地產企業(yè)提供支付土地出讓金或者補充流動資金等業(yè)務。

業(yè)內人士認為，新政策直指土地市場資金過剩所堆積的地價泡沫。2016年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現，地價高于周邊房價現象普遍。中原地產數據顯示，全國50大城市樓板價均價漲幅高達43％。蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1200億元，溢價率、樓板價、土地成交總額均刷新歷史新高。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，新政策有助于開發(fā)商買地“去杠桿”，也有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫，“開發(fā)商日子雖然更難過了，但是非理性因素會減少。因為土地市場的火熱主要還是因為資金面過剩，開發(fā)商不怕拿高價地，就怕拿不到地，政策收緊后，總有一批開發(fā)商囊中羞澀了。”

旭輝控股總裁林峰表示，房企過去的融資僅僅依賴銀行的開發(fā)貸款和賣房的資金回籠?，F在開發(fā)商融資工具繁多，相當一部分資金來源于各類資管計劃、信托等融資渠道。

記者調查發(fā)現，幾乎大的開發(fā)商資金鏈均套有來自券商、信托、保險、私募的資金。由于各類高杠桿的做法比較多，很多房企變得“財大氣粗”、在拿地的過程中底氣十足，逐漸在一線城市及熱點二線城市形成“資產泡沫”。

“銀行與券商、信托、保險、私募等之間的‘通道’，要被嚴格監(jiān)管了。這會導致資金的整體流動性趨緊，房地產作為最大的資金池，后續(xù)受到的影響將首當其沖。”一位房企高管表示。

不少業(yè)內人士認為，只有嚴管這些“通道”，房地產商的資金鏈才能真正受到影響。一家銀行系信托公司人士表示，2016年10月以來，央行、銀監(jiān)會、發(fā)改委、上交所、深交所等監(jiān)管機構頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，監(jiān)管思路都劍指行業(yè)良性發(fā)展，金融市場的穩(wěn)定運行。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。