步入2017年，去年狂熱的部分二線城市樓市變得異常冷清。去年漲幅最為明顯的“房價四小龍”城市之一的合肥，在春節(jié)期間一度傳出樓市“暴跌”的消息。事實上，去年房價上漲較快的熱點二線城市都遭遇不同程度的“回調(diào)”。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價略有“回調(diào)”屬正?，F(xiàn)象。房企在考察和決策二線城市投資時，應(yīng)謹(jǐn)慎面對，不要去賭政策何時放開，應(yīng)建立在項目的投資可行性和真實的購房需求上。

熱點二線城市成交量下滑

在目前調(diào)控政策的延續(xù)下，合肥、杭州、廈門等熱點二線城市成交量均出現(xiàn)了萎縮現(xiàn)象。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月24個二、三線城市住宅市場成交量同、環(huán)比分別下跌19%和37%。其中，寧波、長春環(huán)比跌幅較大，分別為78%、67%。

在具體城市上，南京1月成交面積為62萬平方米，基本與去年12月持平；廈門成交面積為7萬平方米，環(huán)比下跌24%，同比下跌36%。實際上，自2016年9月初限購后，廈門的一手住宅成交量便陷入谷底；蘇州相比12月，環(huán)比下跌30%，同比則大跌82%；杭州也不例外，環(huán)比下跌30%，同比下跌31%。

在合肥，1月樓市成交下滑明顯也是不爭的事實。據(jù)同策咨詢安徽分公司市場總監(jiān)劉乃元表示：“有些中介門店，調(diào)控前一個月成交15-20套，限購后，一個月的成交量也就2-3套?！痹谛路糠矫?，據(jù)當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，目前合肥市月均住宅銷量1384套，較限購前相比，下降了一半以上。

對此，克而瑞研究中心認(rèn)為，1月份成交環(huán)比大幅下滑的主要原因在于，四季度以來調(diào)控效果彰顯，市場觀望情緒漸濃。同時，新增供應(yīng)嚴(yán)重不足導(dǎo)致成交下滑。此外，假期部分城市網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉，導(dǎo)致備案數(shù)據(jù)延遲。

部分二線城市房價下調(diào)

在成交量下滑的同時，去年樓市較為火爆的二線城市，房價已出現(xiàn)回調(diào)跡象。

據(jù)媒體報道，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對南京市在售新房價格、500個小區(qū)價格統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，南京目前新房價格較為穩(wěn)定，二手房價格變動較大，房價出現(xiàn)下跌的小區(qū)將近300個，主要集中在曾經(jīng)漲價幅度較大的棲霞區(qū)、江寧區(qū)、雨花臺區(qū)等。

杭州樓市在2017年首月也迎來一波“寒潮”。據(jù)《錢江晚報》報道，2017年1月，杭州市區(qū)（包含富陽、大江東）264個新盤中，出現(xiàn)環(huán)比降價的樓盤達(dá)105個，占比39.8%。

據(jù)記者了解，蘇州二手房價格也比調(diào)控政策出來前有所下降，幅度在5%-10%之間，總價100萬元的降價在5萬-8萬元，150萬-180萬元的降價在10萬-15萬元。

“房價回調(diào)屬正?，F(xiàn)象”

在房價“回調(diào)”的背景下，二線城市將何去何從？

新城控股（13.240，0.29，2.24%）副總裁歐陽捷對此表示，去年一些房價上漲過快的城市，出現(xiàn)房價“回調(diào)”屬正?，F(xiàn)象。一方面，由于房價上漲過快，導(dǎo)致投資客離場、剛需族無力買房，房價上漲動力消失。另一方面，因為政府抑制需求和房價，房價上漲預(yù)期消失，投資客獲利回吐，開發(fā)商回籠現(xiàn)金。

“二線城市處于人口流入的長期趨勢下，短期低水平供求均衡并不能改變這些城市住房供應(yīng)不足的矛盾，房價也只是微幅回調(diào)，并不存在明顯下跌的可能性?！睔W陽捷強調(diào)，事實上，中央經(jīng)濟工作會議就很超前地預(yù)警：“既要抑制資產(chǎn)泡沫，也要防止大起大落”，其核心不在“控大起”，而在“防大落”。

對開發(fā)商而言，融僑集團副總裁、首席投資官康紅恩建議，房企在考察和決策城市投資時，應(yīng)謹(jǐn)慎面對，不要去賭政策何時放開，還需要建立在項目投資的可行性和城市真實的購房需求上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進亦表示，房企需選擇差異化營銷，積極尋求潛在、有意向的購房群體。

■聚焦·城市

合肥房價下跌并不普遍

個別區(qū)域二手房價格下調(diào)2000元/平方米

作為2016年樓市上漲最快的城市之一，合肥樓市一度出現(xiàn)一房難求的局面。不過，限購政策出臺后，今年春節(jié)，關(guān)于合肥樓市“暴跌”的信息不斷傳出。

記者了解到，合肥房價“暴跌”并非普遍現(xiàn)象。在二手房方面，僅部分房東降價掛牌，并不能代表合肥樓市的整體現(xiàn)狀。商圈較為成熟的政務(wù)區(qū)，整體均價維持在22000元/平方米左右。市區(qū)的二手房出現(xiàn)不同程度的回落。在投資客較多的濱湖區(qū)，由于配套相對不足，二手房價格降幅達(dá)到了2000元/平方米左右。

采訪時，合肥一中介門店經(jīng)理表示，目前二手房的價格相比之前，確實有所下降。但二手房的跌幅較難準(zhǔn)確統(tǒng)計，“均價肯定是不再漲了，個別業(yè)主的讓價也是有的?！?/p>

同策咨詢安徽分公司市場總監(jiān)劉乃元通過走訪大量二手門店后估計，目前合肥二手房有10%-15%的價格下調(diào)。

合肥不少業(yè)主對市場的期望值較高，“即便沒有成交，不少業(yè)主仍不太愿意降價，導(dǎo)致二手房掛牌價沒有明顯降低，掛牌量在春節(jié)前有所降低，春節(jié)后基本恢復(fù)到每天250-320條之間?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)合肥區(qū)域分部總經(jīng)理疏莉表示。

新房價格下降不明顯

在新房價格方面，合肥當(dāng)?shù)貛准议_發(fā)商都稱，合肥新房房價并未出現(xiàn)明顯回落。

一開發(fā)商高層稱：“合肥項目沒有降價，原來價位就不高，不可能降價?！?/p>

位于肥西的文一西溪灣銷售人員表示，目前高層均價為11000元/平方米，洋房價為12000元/平方米，并沒有降價。據(jù)悉，該項目由于不限購，交易量也較大，近期加推了一棟樓，兩天內(nèi)全部賣光。此外，位于長豐縣的御景嘉苑，目前成交價為10600元/平方米，也未降價。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，當(dāng)代置業(yè)在合肥的三個項目沒有出現(xiàn)降價情況，而且在售產(chǎn)品均已迅速售罄，由于備案價格受限制，也沒有出現(xiàn)漲價情況?！昂戏收w市場仍處于一個平穩(wěn)狀態(tài)，大部分開發(fā)商對未來預(yù)期充滿信心，僅個別房企因資金周轉(zhuǎn)或現(xiàn)金流等戰(zhàn)略問題而采取加大優(yōu)惠力度銷售的情況?！睆堸i這樣表示。

疏莉分析稱，2016年開發(fā)商的銷售去化任務(wù)基本超額完成，庫存壓力并不大，新盤降價趨勢不明顯。

為何在合肥樓市給人以大幅下跌的印象？對此，劉乃元分析稱，市內(nèi)9區(qū)有嚴(yán)格的限制備案價舉措，導(dǎo)致一些高端項目干脆不開盤，或推遲開盤周期，而目前在售的項目很多是剛需盤，單價并不高。

“合肥三縣并不在限價范圍內(nèi)，而三縣整體均價水平較低，三縣成交量起來后，拉低了整體合肥房價水平。但就市內(nèi)而言，價格的調(diào)整并沒有想象中那么大?！眲⒛嗽硎?。

不過，劉乃元預(yù)測：“三、四季度部分高端項目迫于限價、限購壓力，可能會推出較大的價格優(yōu)惠，或推出偏中低端的產(chǎn)品線進行跑量?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。