當(dāng)天氣轉(zhuǎn)寒，大象還能跳舞嗎？碧桂園集團(tuán)總裁莫斌給出的答案是：能。

2016年是碧桂園銷售業(yè)績(jī)?cè)俣确囊荒?，莫斌坦陳如此業(yè)績(jī)表現(xiàn)市場(chǎng)起到了很大作用。但與2013年相似環(huán)境帶來(lái)的翻番不同，在潛移默化的機(jī)制變化后，公司已經(jīng)能相對(duì)從容地面對(duì)這次業(yè)績(jī)跳躍。

不過(guò)，四季度開(kāi)啟的三輪深化調(diào)控將為房企在2017年的表現(xiàn)帶來(lái)不確定性。房企在融資、銷售等環(huán)節(jié)都將面臨更多困境。如何保障有質(zhì)量地增長(zhǎng)，是碧桂園這只大象在寒流中正面臨的問(wèn)題。近日，莫斌接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪，對(duì)這些問(wèn)題作出回應(yīng)。

3000億之后

碧桂園銷售額上一次的翻番是在2013年，那也是公司首度闖入千億房企陣營(yíng)。

但在莫斌看來(lái)，2013年的那次突破，為公司帶來(lái)一系列問(wèn)題。同時(shí)也令公司耗費(fèi)了較大的時(shí)間成本進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

彼時(shí)碧桂園年度銷售額從前一年的476億達(dá)到1060億，管理問(wèn)題也陸續(xù)出現(xiàn)。莫斌回憶道，2013年公司存貨增加了。

“我們整整用了2014年全年、2015年半年，總共一年半時(shí)間才調(diào)整好。”莫斌稱。

不過(guò)2016年的這次翻番，在莫斌看來(lái)已然不同。2016年12月11日，碧桂園發(fā)布公告稱，截至當(dāng)日公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售額3000億元人民幣，同比增長(zhǎng)143%。這刷新了碧桂園的銷售紀(jì)錄。“這次無(wú)一項(xiàng)目虧損。管理優(yōu)化，迎合了市場(chǎng)，水到渠成。”

但不可避免地，在核心城市接連調(diào)控和需求短期透支導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)入弱周期時(shí)，成長(zhǎng)的持續(xù)性也成為一個(gè)疑問(wèn)。

“不管市場(chǎng)怎么變，10萬(wàn)億市場(chǎng)空間還是有的。我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)很有信心。”莫斌解釋道，碧桂園將通過(guò)品質(zhì)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

“我不認(rèn)同黃金時(shí)代、白銀時(shí)代的說(shuō)法，企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展才是好時(shí)代。我們追求有質(zhì)量地發(fā)展，不是追求片面規(guī)模地增長(zhǎng)。”莫斌這樣告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

據(jù)介紹，碧桂園將2015年定位為成本管理年，2016年是大運(yùn)營(yíng)管理年，2017年則是品質(zhì)管理年。而對(duì)于公司年度銷售目標(biāo)，也會(huì)分為保守目標(biāo)、奮斗目標(biāo)和尖叫目標(biāo)。在2016年，3000億銷售額正是碧桂園的尖叫目標(biāo)。

在行業(yè)發(fā)展進(jìn)入降溫期的同時(shí)，監(jiān)管層面對(duì)房企發(fā)債的一系列限定更為身處其中的公司添加一份寒意。

2016年12月7日，碧桂園逆勢(shì)發(fā)行一筆3.5億美元于2026年到期的優(yōu)先票據(jù)，利率為5.625%。

對(duì)此，在莫斌看來(lái)，“（碧桂園會(huì)）根據(jù)資金需要決定發(fā)債。哪里成本低、容易發(fā)就在哪里發(fā)。發(fā)回來(lái)的錢(qián)能帶來(lái)更大的效益，帶來(lái)的效益能覆蓋融資成本，我認(rèn)為就是好生意。”他補(bǔ)充道，碧桂園也會(huì)安排對(duì)沖等手段控制財(cái)務(wù)成本增加。2016年公司財(cái)務(wù)狀況良好，公司售樓回款達(dá)到90%以上，利潤(rùn)率也較為良好。

搭建治理體系

調(diào)控壓力下，熱點(diǎn)城市和核心經(jīng)濟(jì)圈周邊三四線外溢城市普遍受到明顯影響。碧桂園此前的布局邏輯是“鞏固三四線、擁抱一二線”，如今依舊是保持一二線與三四線盡量均衡。不過(guò)在公司體系內(nèi)，對(duì)城市的劃分是以客戶群體來(lái)源為標(biāo)準(zhǔn)。碧桂園還會(huì)持續(xù)介入包括五線城市中去。

莫斌不認(rèn)為三四線城市在調(diào)控后就沒(méi)有市場(chǎng)需求。“2016年全國(guó)11萬(wàn)億銷售額中，有百分之六七十在三四線市場(chǎng)。出現(xiàn)庫(kù)存問(wèn)題是因?yàn)槿木€沒(méi)有好產(chǎn)品，沒(méi)有滿足需求。針對(duì)三四線城市改善性需求的客戶群體，我們做又好又便宜的房子，在市場(chǎng)上很受歡迎。”

當(dāng)然，相比一二線，三四線城市的客戶群體對(duì)于價(jià)格敏感度很高，這就對(duì)公司運(yùn)營(yíng)體系提出了更高要求。

按照碧桂園的定位，如今公司核心競(jìng)爭(zhēng)力為精品質(zhì)、高速度、低成本。

產(chǎn)品控制能力是其中重要能力之一。目前碧桂園擁有2500人的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。若開(kāi)盤(pán)去化率高，設(shè)計(jì)小組將會(huì)得到獎(jiǎng)勵(lì)；反之則會(huì)被處罰。銷售之后也會(huì)有后評(píng)估機(jī)制，如果出現(xiàn)產(chǎn)品問(wèn)題也會(huì)受到處罰。一般都是重獎(jiǎng)輕罰。莫斌介紹說(shuō)，目前碧桂園有多個(gè)設(shè)計(jì)分院，相互間形成良性競(jìng)爭(zhēng)。

不止如此，雖然已經(jīng)布局全產(chǎn)業(yè)鏈，但全封閉運(yùn)作也會(huì)扼殺企業(yè)的未來(lái)，碧桂園也在實(shí)行內(nèi)外部市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)。具體而言，莫斌介紹道，“我們拿出60%-70%的（項(xiàng)目）份額，在市場(chǎng)上組織社會(huì)資源（進(jìn)行開(kāi)發(fā)）；另外30%-40%的份額是內(nèi)部來(lái)做，平衡社會(huì)資源的價(jià)值。”

在莫斌看來(lái)，治理體系搭建好后，再調(diào)動(dòng)人員積極性，這樣一來(lái)，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，業(yè)績(jī)翻番就是必然。

這也是碧桂園推出激勵(lì)計(jì)劃的原因。近年，碧桂園實(shí)施了“價(jià)值雙享”激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)員工與公司利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、共同進(jìn)退。

在碧桂園內(nèi)部，還有項(xiàng)目總培訓(xùn)班，由碧桂園高管進(jìn)行傳幫帶，“不請(qǐng)外面的人講，互相促進(jìn)互相提高。”

產(chǎn)城融合邏輯

擅長(zhǎng)打造郊區(qū)大盤(pán)的碧桂園，正將這一邏輯契合城鎮(zhèn)化和全球化趨勢(shì)，以及國(guó)內(nèi)去產(chǎn)能訴求，在全球范圍內(nèi)打造產(chǎn)城融合項(xiàng)目。其中代表就是科技小鎮(zhèn)和森林城市。

“國(guó)家要求一些大城市房?jī)r(jià)不能漲，我認(rèn)為做法無(wú)非就是疏導(dǎo)。我們的想法就是：第一，把城內(nèi)的公共設(shè)施搬到城外去；第二，把交通基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到直通化，打造衛(wèi)星城。”莫斌如此表示。

科技小鎮(zhèn)就是通過(guò)在中國(guó)一線城市周邊和強(qiáng)二線城市的重要區(qū)域，打造智慧型、樞紐型的“雙創(chuàng)”新社區(qū)，項(xiàng)目一般占地2-5平方公里，目前已經(jīng)在深圳周邊落地了項(xiàng)目，其他地區(qū)也在積極布局之中。

碧桂園試圖通過(guò)搭建平臺(tái)，吸引人員入駐，然后帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈公司進(jìn)駐，再由碧桂園配建一系列配套設(shè)施，盤(pán)活整個(gè)“小鎮(zhèn)”。

值得一提的是，科技小鎮(zhèn)將由公司持有經(jīng)營(yíng)，不予出售。按照莫斌的規(guī)劃，碧桂園在未來(lái)5年內(nèi)將建設(shè)100個(gè)科技小鎮(zhèn)；3年內(nèi)圍繞深圳、廣州建10-20個(gè)科技小鎮(zhèn)。

同樣邏輯的森林城市項(xiàng)目位于馬來(lái)西亞依斯干達(dá)特區(qū)，規(guī)劃面積約20平方公里，將融合立體城市、多維度生態(tài)景觀、產(chǎn)城融合、海綿城市、智慧城市、TOD模式等六大理念進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

也能借此將中國(guó)的產(chǎn)能推向全球，尤其在東南亞發(fā)揮更高價(jià)值。“產(chǎn)能單獨(dú)出去不容易成功，抱團(tuán)出去很容易成功。但是誰(shuí)來(lái)抱團(tuán)？房地產(chǎn)是一個(gè)很大的平臺(tái)。”據(jù)莫斌介紹，目前森林城市項(xiàng)目已經(jīng)帶動(dòng)接近100家國(guó)內(nèi)企業(yè)走出去。“目前合同額雖然不大，只有約30億元人民幣，但之后會(huì)越來(lái)越大。”

對(duì)于森林城市的發(fā)展，碧桂園也是同步做產(chǎn)業(yè)和人氣。2016年12月6日，森林城市國(guó)際產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)合作簽約大會(huì)上共有36家企業(yè)現(xiàn)身，其中七成為國(guó)內(nèi)企業(yè)，包括華為、比亞迪等，也有思科、埃森哲等國(guó)際企業(yè)。“每半年帶一波企業(yè)進(jìn)入，下一波將是健康、旅游、綠色類企業(yè)。我們準(zhǔn)備做八大產(chǎn)業(yè)，按照市場(chǎng)需求逐步落地。森林城市一定不是候鳥(niǎo)城市，而是一座產(chǎn)城融合的城市。”莫斌這樣介紹道。

據(jù)悉，森林城市的首批客戶來(lái)自中國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡、日韓、中東、歐美等國(guó)家和地區(qū)。

堅(jiān)定不移拓展海外

作為碧桂園出海最大體量項(xiàng)目，森林城市傾注了公司大量資源。不過(guò)未來(lái)，碧桂園出海也有了新的方向。

據(jù)介紹，2016年海外項(xiàng)目占公司銷售額比重在10%以內(nèi)。莫斌表示，自2012年開(kāi)始，碧桂園就把拓展海外當(dāng)做堅(jiān)定不移的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。“項(xiàng)目不圖大，要做成功，在成功的基礎(chǔ)上占領(lǐng)市場(chǎng)。首先是打基礎(chǔ)，然后又好又快地推進(jìn)。”

在碧桂園的戰(zhàn)略規(guī)劃中，東南亞和印度將是主要關(guān)注的國(guó)家和地區(qū)。因?yàn)檫@些地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向好，地方交通、基建并不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多。

“去年國(guó)慶期間，主席（碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)）和我都去了印度，我們正在談?dòng)《鹊捻?xiàng)目。2017年印度也將會(huì)有項(xiàng)目落地。”在莫斌看來(lái)，印度的新德里、孟買(mǎi)、班加羅爾，就分別相當(dāng)于中國(guó)的北京、上海、深圳。

而對(duì)于主流房企紛紛布局的美洲和歐洲，莫斌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，碧桂園也會(huì)前往布局。“但我們更多地是學(xué)經(jīng)驗(yàn)，把它移植過(guò)來(lái)。”因?yàn)闅W美國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)相對(duì)健全，但空間有限、人口基數(shù)不是很大。

當(dāng)然，畢竟與熟悉的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同，碧桂園海外項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也將是循序漸進(jìn)的過(guò)程，也會(huì)遭遇困難。

莫斌舉例道，比如匯率波動(dòng)，比如新加坡對(duì)環(huán)保等角度提出的質(zhì)疑。“困難是難免的，但是辦法總比困難多，秉承著依法依規(guī)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的原則，我們都很好地解決了。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。