新年伊始，香港樓市動向成為市場追逐的熱點。

香港署理財政司司長陳家強1月3日出席立法會財經(jīng)事務(wù)委員會會議時表示：“自從去年11月初政府加推樓市需求管理措施后，過去兩個月樓市已有所降溫。”

為了打擊樓市炒賣，香港特區(qū)政府于2016年11月初宣布，11月5日起把購買第二個物業(yè)的買賣印花稅劃一調(diào)高至成交價15%。新稅率適用于所有個人或公司購買住宅物業(yè)的交易，但不包括非住宅物業(yè)。

香港差餉物業(yè)估價署最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，香港私人住宅售價指數(shù)報306.6點，比去年9月的306.1點歷史高位微升0.2%，環(huán)比上升約0.79%，已連升8個月。去年首11個月該指數(shù)累計升幅約7.6%。

陳家強指出，去年11月樓價指數(shù)環(huán)比升幅僅為0.8%，相比8月至10月每月2.6%的平均升幅，升勢已顯著放緩，“樓市成交過去兩月減少，政府會繼續(xù)觀察樓市情況，在適當(dāng)時間推出適當(dāng)措施，保持樓市健康發(fā)展。”

“新辣招對樓市的影響主要體現(xiàn)在二手市場成交進(jìn)一步減少，在投資者絕跡市場的情況下，交投量已見明顯下滑，雖然樓價依然上升，以目前的情況推斷，未來幾個月樓價將有下調(diào)風(fēng)險，今年整體樓價大約將有5%的波幅。”萊坊高級董事和估價及咨詢部主管林浩文向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。

元旦新盤成交炙熱

然而，香港的一手樓市卻依然十分堅挺。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2017年元旦3天假期，香港新盤市場錄約86宗成交，相比去年同期40宗成交明顯增加。其中，恒隆地產(chǎn)旗下位于西九龍浪澄灣項目于2016年12月31日早上10時開始公開發(fā)售48個單位，截至當(dāng)日下午3時全部售出，平均呎價17730港元，套現(xiàn)5.2億港元。恒隆宣布將于1月7日加價加推58個單位，售價平均上調(diào)4.1%。

事實上，浪澄灣地皮于2000年12月拍賣，由恒隆地產(chǎn)前身淘大置業(yè)以底價25.8億港元投得，當(dāng)時的樓面呎價僅1582港元。然而，恒隆在2004年項目落成之后卻一直“捂盤”至2007年才首次發(fā)售。

“香港一些地產(chǎn)商對某些項目采取投資性物業(yè)的計算方法，通常在持有10年左右等待物業(yè)大幅升值后進(jìn)行出售，因此恒隆可能設(shè)定了某個時點出售這個項目，考慮地段因素，定價相對合理，仍吸引了一大批的購買力。”高力國際亞洲估價及咨詢服務(wù)行政董事張翹楚向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。

去年前六個月，恒隆在香港市場明顯加快了賣樓步伐，共出售了226個“浪澄灣”住宅單位及最后兩個“君逸山”住宅單位，因此其香港物業(yè)銷售收入及營業(yè)利潤分別飆升223%、147%，達(dá)到24.04億港元及13.89億港元。

市場人士指出，恒隆采取精品的住宅物業(yè)發(fā)展模式，由于定價進(jìn)取而惜售，因此利潤率亦十分可觀。截至2016年6月底，公司在香港已落成待售的住宅物業(yè)的賬面總值為31.44億港元。

同時，新鴻基地產(chǎn)于1月3日宣布，旗下元朗GrandYOHO二期首批推出166個單位，平均呎價17998港元。

新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆透露，項目首批折實均價1.45萬港元，相比第一期首批約1.2萬港元調(diào)高21%，與GrandYOHO第一期最后一批單價相若。

雷霆表示：“公司推大型樓盤通常首批以較優(yōu)惠價格推售，稍后加推將有加價空間，此次出售的單位相比第一期更優(yōu)越，因此對銷情有信心。盡管今年第一季度香港有多個大型樓盤推售，由于地區(qū)不同，各有優(yōu)點，相信可吸引不同買家。”

加息箭在弦上

一直以來，美聯(lián)儲加息都是懸在香港樓市之上的一把“達(dá)摩克利斯之劍”。

陳家強在1月3日立法會會議上指出，美國加息后香港短期拆借利率上升，而美元上升將會增加對香港出口業(yè)的壓力，資金流向亦可能轉(zhuǎn)變令市場波動，“香港經(jīng)濟面對的不明朗因素，包括美國經(jīng)濟政策的變化、英國脫歐、意大利銀行業(yè)危機，以及地緣政治局勢，對香港外貿(mào)帶來隱憂。”

根據(jù)香港財資工會公布的數(shù)據(jù)顯示，港元銀行同業(yè)拆借利率（Hibor）仍然徘徊在高位。1月3日，按揭利率的主要基準(zhǔn)利率1個月Hibor升至0.74643%，相比2016年5月0.2%的低位已大幅反彈。香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年11月H按計劃使用比例，環(huán)比上升0.3個百分點至95.1%，創(chuàng)歷史新高。以2017年新批核的樓按息率為H+1.35厘計算，實際息率已達(dá)到2.09厘。

光大銀行香港分行金融市場部資金業(yè)務(wù)副主管顏劍文表示，盡管香港銀行體系結(jié)余未有變動，但同業(yè)拆息上升速度非?？?，這表明市場對于美國加息反應(yīng)比預(yù)期強，認(rèn)為香港已有條件加息。如果年結(jié)后一個月或三個月期拆息仍高企，香港最優(yōu)惠利率有可能會提前上升。但他仍認(rèn)為，此次美國加息后，香港在六至九個月后會跟隨加息。

“香港銀行最快將于今年下半年開始加息，香港最優(yōu)惠利率（P）加幅將少于0.25厘，按揭利率主要仍處于2.5%以下的低水平，相比歷史平均水平4.5%-5%仍有一定距離。”高力國際亞洲估價及諮詢服務(wù)行政董事張翹楚表示，并認(rèn)為香港有條件暫時不追隨美國加息。

同時，中原地產(chǎn)按揭經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理王美鳳向記者指出，以每100萬港元貸款額，供款25年及以最優(yōu)惠利率按加息0.25厘計算，每月供款將增加124港元，影響十分有限。目前，香港買樓人士要通過3厘的壓力測試，香港金管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前的供款占收入比率只有33.8%，假設(shè)加息至3%，這一比率將達(dá)到46.5%，顯示香港供款人防守能力較高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。