最近中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。那么究竟應(yīng)該如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制？在近期舉行的中國(guó)城市百人論壇秋冬論壇上，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，研究建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制要避免四方面認(rèn)識(shí)誤區(qū)，同時(shí)應(yīng)處理好住房市場(chǎng)配置與政府保障、新房市場(chǎng)與存量房市場(chǎng)等方面的關(guān)系。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的現(xiàn)實(shí)情況主要有：正處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，因公共資源及服務(wù)不均衡，人口趨于向更大的城市流動(dòng)；傳統(tǒng)文化根源在于鄉(xiāng)土文化，公民以原住為主更具田園情懷；城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有等。鑒于此，國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興表示，開(kāi)展符合國(guó)情的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制研究應(yīng)避免以下四方面認(rèn)識(shí)誤區(qū)：

首先，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到80%以上。以往我國(guó)城鎮(zhèn)化研究受諾賽姆（Ray.M.Northam）曲線影響較大，該曲線起源于美國(guó)，美國(guó)是移民為主的國(guó)家，起初通過(guò)“跑馬圈地”的方式獲取土地成本較低，土地所有者往往對(duì)土地簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)賺快錢(qián)，而后去城市生活。在美國(guó)，該曲線的峰值甚至可以達(dá)到90%以上。仇保興表示，我國(guó)傳統(tǒng)文明的根源在村莊，人們普遍具有較為強(qiáng)的鄉(xiāng)土情結(jié)，城鎮(zhèn)化率的峰值或在60%-70%之間。因此，完全依據(jù)諾賽姆曲線來(lái)判斷我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展是不合理的。

其次，“城市是先進(jìn)的，農(nóng)村是落后的”，按城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)村。仇保興指出，農(nóng)村生產(chǎn)、生活、生態(tài)三者有機(jī)結(jié)合的發(fā)展模式值得城市建設(shè)借鑒，應(yīng)避免以城市為主導(dǎo)開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)工作，把鄉(xiāng)村簡(jiǎn)單城市化。

第三，借鑒他國(guó)房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征稅。仇保興表示，應(yīng)在我國(guó)城市土地國(guó)家所有，農(nóng)村土地集體所有的前提下設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收，不能照搬土地私有制國(guó)家模式來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅。建議探索通過(guò)消費(fèi)稅來(lái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，以意大利為例，首套房免稅，第二套征14%的消費(fèi)稅，第三套稅率為38%，稅率逐步提高。

第四，追求城市規(guī)模，建設(shè)大城市。仇保興認(rèn)為，城市的規(guī)模取決于該城市的功能定位，應(yīng)避免片面追求城市規(guī)模，形成一城獨(dú)大。在一個(gè)城市群中，各城市之間形成競(jìng)合關(guān)系，大中小城協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前一線及熱點(diǎn)二線城市住房緊張，三四線城市樓市去庫(kù)存積壓嚴(yán)重，就是城市發(fā)展不均衡的結(jié)果。

在中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)看來(lái)，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制還應(yīng)處理好住房的民生功能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能、市場(chǎng)配置與政府保障、消費(fèi)品屬性與投資品屬性、買(mǎi)賣(mài)與租賃、新房市場(chǎng)與存量房市場(chǎng)、住房發(fā)展與人口流動(dòng)等六方面的關(guān)系。他建議，建立購(gòu)租并舉的住房制度，構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。同時(shí)要考慮到新房交易量和存量房交易量比例關(guān)系的變化，把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策側(cè)重點(diǎn)由新房轉(zhuǎn)為新房、存量房并重，將來(lái)應(yīng)以存量房市場(chǎng)調(diào)控為主。

值得一提的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴(lài)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的一個(gè)重要因素。中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)高培勇表示，解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)問(wèn)題，關(guān)鍵在于重構(gòu)財(cái)稅體制，理順中央和地方收入分配關(guān)系。在有利于調(diào)動(dòng)中央和地方兩個(gè)積極性的原則下，研究建立一個(gè)契合現(xiàn)代國(guó)家治理體系、體現(xiàn)公平正義的長(zhǎng)效財(cái)稅制度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。