剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2017年要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

作為明年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展引人關(guān)注。

12月21日，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)和成都商報(bào)社主辦的第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在“利率政策與匯率變化對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響”的主題演講中指出，加強(qiáng)金融管控，控制房地產(chǎn)泡沫，才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的根本。今年通過(guò)按揭貸流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣有8萬(wàn)億元，住房按揭貸款的占比，過(guò)去是60%，今年在80%以上，這是一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的核心因素。

房企面臨融資壓力

此前，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)和發(fā)改委先后出臺(tái)多項(xiàng)政策，限制房企借助外部融資到土地市場(chǎng)拿地。在此背景下，房企開(kāi)始重啟海外融資，但受匯率影響，海外融資的成本也不斷提高。

由于預(yù)期美元債的成本還將持續(xù)走高，預(yù)計(jì)2016年匯兌損失還將繼續(xù)大幅增加，從2015年下半年起，房企開(kāi)始密集贖回美元債，一些房企選擇發(fā)行國(guó)內(nèi)公司債，也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。

海通證券指出，貨幣政策控杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的意圖明顯。在此背景下，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)都在收緊房企融資渠道，未來(lái)房企的融資壓力將更大。

數(shù)據(jù)顯示，11月社會(huì)新增融資總量1.74萬(wàn)億元，環(huán)比接近翻番，同比多增7111億元，主因表外融資大增，或受地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴(yán)、非標(biāo)增長(zhǎng)影響。

易憲容表示，表外資金只是規(guī)避資金流向的一種方式，11月新增金融機(jī)構(gòu)貸款7946億元，環(huán)比多增1433億元，同比多增857億元。前期地產(chǎn)銷(xiāo)售火熱令居民中長(zhǎng)貸依然高增5692億元，非居民中長(zhǎng)貸增加2018億元，印證經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)，提升企業(yè)投資意愿。11月M2同比降至11.4%，主因人民幣貶值壓力致外占大降，以及去年同期基數(shù)較高。

“2016年火爆的地產(chǎn)行情與貨幣和金融有很大關(guān)系，這源于居民拼命加杠桿買(mǎi)房。”易憲容認(rèn)為。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，高杠桿讓個(gè)人、企業(yè)、城市甚至國(guó)家的財(cái)富和實(shí)力兩極分化愈演愈烈，讓錢(qián)生錢(qián)尤其是讓別人的錢(qián)幫自己的錢(qián)生錢(qián)！借雞生蛋、借風(fēng)使船、借尸還魂，房企跑得快全靠錢(qián)來(lái)借。

流動(dòng)性拐點(diǎn)已現(xiàn)

從歷史數(shù)據(jù)看，真正與房?jī)r(jià)高度相關(guān)的不是利率，而是廣義貨幣M2。中國(guó)M1、M2的剪刀差巨大，意味著企業(yè)在大筆囤錢(qián)。海通證券研究指出，本輪M2增速只有11%，已經(jīng)不足以支撐全國(guó)房?jī)r(jià)上漲。而去年金融監(jiān)管放松導(dǎo)致“北上廣”增加的流動(dòng)性已經(jīng)耗盡，加上10月出臺(tái)史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，這也說(shuō)明流動(dòng)性拐點(diǎn)已現(xiàn)。

由于房企融資渠道多元化，其對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸的依賴(lài)度在逐步降低，公司債、中票等債權(quán)融資以及信托、私募基金、券商資管通道等非標(biāo)債權(quán)產(chǎn)品的融資比重呈上升趨勢(shì)。不過(guò)自10月份起，陸續(xù)出臺(tái)的限制房企融資政策領(lǐng)域包括信托、銀行貸款、公司債、保險(xiǎn)資金密集出臺(tái)，使得房企融資途徑變窄。

優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，對(duì)于大型房企而言，融資的途徑并未收窄，只是利息成本會(huì)有所增加。

本輪嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控會(huì)壓縮房地產(chǎn)的調(diào)整周期，并且目前地產(chǎn)價(jià)格的增速上行已持續(xù)了17個(gè)月，這也意味著地產(chǎn)價(jià)格的漲幅將有所放緩。

隨著近期美元走強(qiáng)，資金流出壓力加大。中國(guó)央行進(jìn)行鎖短放長(zhǎng)的操作，抬升資金成本。

海通證券預(yù)測(cè)，央行投放資金的平均成本已從2%左右升至2.7%以上。市場(chǎng)資金成本緩慢抬升，中國(guó)貨幣政策短期呈現(xiàn)收緊的態(tài)勢(shì)。

一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的房企將面臨資金鏈緊繃，甚至斷裂的危險(xiǎn)。一旦房企的資金成本飆升，只能降價(jià)賣(mài)樓，如果沒(méi)人接手，恐將迎來(lái)中小房企的倒閉潮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。